调控效果显现地产公司2006年业绩分化

　　翟宇

　　编者按

　　分化，是这一年内地房地产业的当然主题——不仅针对企业，也针对个人。

　　随着宏观调控的进一步深化，这个产业不再呈现一片集体繁荣。市场资源开始向优势企业聚拢。而原本风光无限的销售人员则要将企业资源逐步让渡于专业性要求更高的拓展部门。

　　2007的年关盘点向我们传递出一个明确的信号——房地产业不再是一个门槛低、从业素质低下的领域。它正逐步迈向精纯专业之路。

　　随着各上市公司2006年年报的逐渐披露，“有人欢喜有人忧”的局面正日益显现。

　　正当华业地产(600240.SH)骄傲地宣布公司在2006年度实现主营业务收入超过11亿元，较上年同期增长约7447%，同时实现净利润1.18亿元，较上年增长约938%时，素有中国“地产教父”之称的冯仑控股的万通先锋(600246.SH)却不得不黯然地表示，2006年公司实现净利润2917万元，同比下降27.8%。

　　就如在房地产市场中的表现一样，小公司四处推销自己手里的土地，期望着能卖个好价钱以度过年关。而万科(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)等地产巨头已在全国范围开始了“攻城略地”。宏观调控正在使地产公司的业绩分化浮出水面，而且，这种分化在未来将逐渐扩大。

　　调控效果显现

　　万通先锋在年报中表示：“国家加大对房地产行业宏观调控力度，出台了一系列调控措施，对公司主营业务的发展产生了较大影响。”此外，由于公司项目储备不足，存量项目尚不具备收入确认条件，致使2006年面临可能出现经营性亏损的严峻局面。这是今年内地上市公司第一次在年报中直接把业绩下滑的因素归结于宏观调控。

　　2006年度，万通先锋完成主营业务收入2.5亿余元，同比下降70.78%，净利润则不足3000万元。此外，报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为负的3.37亿元，较上一年度有很大幅度的下降。

　　北京天鸿宝业(600376.SH)虽然尚未公布2006年业绩，但已经发布的业绩预亏公告显示，经公司财务部门初步测算，预计本公司2006年业绩与上年同期相比，下降幅度在50%以上，现初步预测2006年度实现净利润1000万元以内。

　　天鸿宝业同样把业绩下滑的因素归结为宏观调控。业绩预亏公告显示，公司部分开发项目受政策调整影响，未能在2006年内竣工交用并结算销售收入。这是造成业绩同比下降的主要原因。

　　深圳英大证券有限责任公司地产分析师李小姐认为，在2006年年报发布前，国家连续出台两项房地产调控措施，即清算土地增值税及新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍的规定，都直接关系到房地产企业的收入和利润，因此将直接影响其业绩。

　　但她同时表示，从去年房地产市场的表现看，已公布的地产上市公司的业绩都比预期表现得差，这可能是公司以调控为借口，将未来可能面临的风险提前在2006年年报中体现，同时将公司业绩尽量“做低”。实际上，宏观调控对地产企业的业绩是有一点影响，但并没有表现出来的那么大。

　　与万通先锋同样业绩表现不佳的阳光股份(000608.SZ)，2006年度公司主营业务收入较上年同期下降13%，实现利润总额约1.84亿元，较上年同期减少25.72%，实现净利润8709万元，较上年同期减少27.33%。

　　虽然阳光股份表示，业绩下滑的主要原因是2006年入住结算面积的减少，但在分析公司未来面临的风险因素时，阳光股份把宏观调控列在第一位。该公司认为，国家对房地产市场的政策调控是长期的，2007年仍将延续过去调整的主基调，预计相关政策主要包含：控制土地供应，加强土地供应，加强税收监管，增加中小户型商品房供应，抑制大户型、高档商品房的供应等。

　　广发证券地产分析师徐子庆也认为，由于地产上市公司业绩结算的特色，因此宏观调控政策对企业的业绩影响存在一定的滞后效应；从已公布的2006年报看，调控效应开始显现，但业绩出现下滑的大部分都是规模比较小的地产公司，而规模较大的房地产企业仍然表现抢眼。

　　确实，与万通先锋和阳光股份的业绩下滑形成鲜明对比的是，金融街(000402.SZ)2006年实现主营业务收入34.81亿元，同比增长74%；实现利润总额8亿元，同比增长29.41%；实现净利润5.25亿元，同比增长28.52%。保利地产(600048.SH)2006年也实现主营业务收入40.27亿元，同比增长70.90%；净利润6.59亿元，同比增长61.92%。

　　借壳—注资—融资

　　在已公布年报的公司中，还有一批公司业绩表现不错，即去年借壳或早些时候借壳但在去年成功注资的企业。因调控不断收紧的银行信贷，已把不少房地产公司的资金链条掐得越来越死，因此借壳上市的房地产公司在去年俨然形成一股潮流。

　　江中集团于2006年底完成对ST江纸(600053.SH)的资产置换，公司主营业务变更为房地产开发和销售。2006年全年ST江纸实现主营业务收入36654.64万元，同比增长408%，实现净利润6993.27万元，同比增长1242%，成为一匹真正的“黑马”。

　　徐子庆表示，目前监管层对地产公司借壳上市并没有特别的规定，即便是首发也没有特别的要求。从市场表现看，2006年借壳上市的地产公司在长三角、珠三角区域肯定会比较多。

　　据不完全统计，自2006年上半年以来，数十家地产企业借壳上市、非地产类上市公司通过资产置换，将其大股东的地产资产装入上市公司之中，从而转身为一家地产类上市公司。与此同时，信贷对房地产业收紧的同时，适逢国内股市走牛，资本市场转而成为房地产企业寻求融资的最佳平台。

　　因此，在2006年，伴随着借壳上市的热潮，大股东向上市公司注入地产类资产也成为去年的一股潮流。北京大龙伟业房地产开发股份有限公司持股宁城老窖(600159.SH)并更名为大龙地产，在已公布的2006年年报中，公司主营业务收入4.64亿元，同比增长67.17%；实现净利润2260.32万元，同比增长99.30%。

　　去年获得大股东新湖集团注入资产的中宝股份(600208.SH)业绩也不错。公司2006年实现主营业务收入21.46亿元、利润总额3.05亿元、净利润2.35亿元，主营收入虽同比微降2%，但利润同比上升八成多，净利润则翻了一番。

　　中粮地产(000031.SZ)则将资产注入的公告与2006年年报同时发布。此前，市场传言中粮集团可能通过定向增发的方式，将其全部地产业务注入上市公司。事实上，此次中粮集团的注资规模并不大，仅限于厦门和成都的两个项目。

　　但市场人士认为，尽管中粮地产此次收购大股东地产业务的力度不如预期的大，但已可视为中粮集团逐步向其注入地产类资产的开始。年报显示，中粮地产2006年度的净利润比上年同期增长了54.26%，此次向大股东收购地产业务将采用配股集资的方案。

　　事实上，与中粮类似，2006年地产上市公司进行再融资已是相当普遍的现象。李小姐认为，在银行慎贷的情况下，增发或发债都将成为上市公司最好的融资渠道。

　　实际上，2006年以来，已有超过30家公司通过收购上市公司或者上市公司定向增发收购关联股东的地产资产，实现以地产为主的公司上市。

　　有知情人士曾表示，目前上报

　　但可以预见的是，只要具备条件，地产上市公司运用各种方式通过资本市场进行再融资将成为常规手段。