转加按上海复苏 银行房贷争抢战再起风云

　　翟宇

　　几天前，李先生的家里突然来了一位银行的业务员，极力向他推荐银行新近推出的个人住房非交易性转加按贷款(下称“转加按”)业务。该业务员在查看了李先生上海的两套房产的产权证后，当即表示，可以为李先生其中一套住房办理转加按业务，除去还掉原银行按揭贷款后剩余的钱款，可以放在李先生的账户里，供其随时取用，而且是循环信用贷款。

　　有意思的是，该业务员还向李先生建议，为了不让其原来的按揭银行知道他们在“挖墙脚”，他们可以先提供一笔钱给李先生还掉原银行贷款，再把按揭转到其所在银行，这期间还不需要担保公司提供担保，也可以为李先生省去一笔担保费。

　　由于李先生后来并没有接受该银行的建议办理转加按的业务，因此也无从获知该业务员在为其办理这一业务期间是否需要其房产的

产权证作为抵押，如果无须抵押，则银行的风险将骤然升高。

　　更为重要的，上述业务员所在的银行位居国内大行之列，且各项业务均居几大行前列，其业务员仍然为了争抢房贷业务而出此“策略”，可见其放贷的心切。

　　实际上，在过去的几个月，转加按业务正在成为一些银行的重点推动业务之一。最早表示重开转加按业务的，是深圳发展银行(下称“深发展”)。此后，沪上一大批中小银行纷纷跟进，而工行、中行、建行等大型银行也相继推出转加按。

　　转加按全面复苏

　　据了解，在

宏观调控开始之前，转加按业务也曾是各银行疯抢的业务之一。但自去年3月，央行要求取消房贷优惠利率、实行下限管理的新政实施后，在银行同业公会的介入下，各银行彼此达成“默契”，不再提供房贷转加按业务，也致使该业务一度基本绝迹。

　　深发展此次重开转加按业务是全国性的，《第一财经日报》记者在网站上查询时，发现在成都、重庆、北京等城市，深发展的业务员都在以各种方式向消费者推荐转加按业务。该业务的卖点主要是，利用银行间房贷利率的价差，将房贷“搬家”从而节省利息。

　　记者以客户的身份致电深发展上海分行个人房贷按揭中心，相关人员表示，能否做转加按的关键在于房产的评估价，深发展将在评估价的基础上打七折放款，如果这个额度比剩余的按揭贷款多出一定额度，这个转加按业务才有办理的意义。

　　此外，深发展对加按的这部分贷款所适用的利率也将根据贷款用途的不同有相应的增减。据上述人员介绍，如果贷款用于企业运营，则只能用于在上海注册且开业一年以上的企业，使用年限在两三年内的，年利率在7%~8%之间，如果是5年以上的长期贷款，利率将高达9%左右，“并不合算，一般将贷款用于企业运营的客户，都是采用一年期贷款，一年后一次性本息付清的形式”。

　　如贷款用于个人消费，则必须提供消费用途证明，比如买房需要提供

购房合同，利率将超过7%；而用于买车是“最不合算的”，利率高达8%以上。据了解，目前深发展办理该业务一般只需1个月左右的时间。

　　上海最大的信贷机构——工行最近也将转加按列入个人房贷的主推业务。据工行上海某支行业务经理刘先生介绍，以价值充足的房产作为抵押，无须再追加其他抵押物，本行及他行的房贷客户即可获最长5年、最高200万元的追加贷款或最长10年、最高达50万元的加按揭贷款，资质优良的借款人还可获基准利率下浮15%的优惠。目前，关于转加按的广告已在工行各支行网点醒目处张贴。

　　除了各银行的业务人员在到处寻找有意办理转加按业务的客户外，一些金融中介机构也以此为“噱头”，大量地拉拢消费者。住在杨浦区某新建小区的陈小姐对记者透露，她家的信箱里最近已经收到过好几份关于金融服务的广告单，其中都是以所谓的投资管理公司名义，并将房产转加按业务作为主推业务。

　　记者以客户身份致电其中一家公司，对方在向记者介绍了相关业务后，记者表示，希望到银行再次询问，对方当即表示，银行现在一般都不受理个人的转加按业务，一般都是以投资公司的名义去办，而且要资信好的投资公司才能办得下来。最后，她强调，每天要求办这个业务的人非常多。

　　但银行方面反馈的信息显示，转加按业务恢复后，并没有迅速回升的迹象，而且部分银行的要求相对比较严格，比如中国银行的贷款有严格的用途说明，而且这笔贷款客户是拿不到现金的，比如将贷款用于买房，则银行会将钱直接打到开发商账户上。

　　据中国银行上海某支行客户经理王先生表示，在该行办理转加按业务适用的利率最低就是基准利率，如果之前的贷款有过逾期记录，利率将抬升，而且很可能会批不下来。

　　但是，已经有迹象表明，上海各银行对个人房贷都在悄悄放开手脚。

　　银行可能再现争抢客户大战

　　工行的客户经理刘先生昨天向记者询问是否有比较熟识的上海大型中介机构的人员，他希望通过记者的牵线，使其与中介机构建立良好的关系，最终能将中介机构强大的客源为己所用。他表示，“现在各银行都在抢这个蛋糕”。

　　此前，银行一般都会与一些中介机构形成固定的合作方，这些中介机构一般都会向客户推荐与其熟识的银行。这在业内已达成基本的默契。刘先生的想法，显然希望能打破原有的格局，将一些中介机构的客户拉拢过来，这势必导致银行间客户的争夺大战。

　　实际上，各银行达成共识的是，开发贷款不能做，生产型、消费型企业的贷款风险又大，而贷款指标又摆在那里，银行里很多钱都贷不出去，只能再次将主攻目标放在个人房贷上。

　　8年前的1998年，个人房贷在上海各银行的全部业务中还只占极小比例，全部贷款余额不足300亿元。但2000年之后，上海房贷的发放量开始迅速上升，仅2004年至2005年一年的增幅就超过1000亿元。2005年年中，上海的个人房贷一举突破2700亿元，在沪上中资银行全部贷款量中占比超过8%。

　　随着2005年国家对房地产实施调控措施后，上海楼市一度出现惨淡局面，银行房贷的“好日子”也随之一去不返。自2005年7月起，上海个人房贷增幅出现“10连阴”，累计下跌接近230亿元。

　　今年5月，上海楼市短暂回暖，个人房贷也开始出现止跌回升的迹象，但随着“国六条”的出台，房贷复苏“昙花一现”，个人房贷在今年9月再次出现负增长，当月房贷余额即减少了0.36亿元。根据央行上海总部最新统计，10月上海房贷跌势更甚，当月下跌3.77亿元。

　　一位银行的客户经理颇有些无奈地告诉记者，前段时间控制得紧时，个人办理按揭根本没得商量，任何优惠条件都没有，现在，一切都倒过来了，“我们要过去求他们了”。现在各银行都在出台一些优惠措施来吸引客户，比如较早前，一些银行推出的免保险费、免公证费的优惠。

　　但是，在市场成交并不活跃的今天，银行即便推出再多的优惠措施，也很难获得更多有效的贷款增额。因此，一些银行在转加按的基础上，还推出了“加按”的业务，即按揭贷款在一家银行的，可以在另一家银行获得房产新评估价值与剩余按揭贷款的差额相当的贷款，而且这部分加按贷款是无须任何担保的。

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