摩根大通：未来三个月中国地产板块可能表现不佳

来源：人民币交易与研究

摩根大通周三发表研报，阐述影响在香港上市的中国开发商股票价格的一些关键驱动因素，并预计未来三个月中国地产板块可能表现不佳。

图|视觉中国

盈利预测是股价的关键驱动因素之一

尽管所有的观点都认为“如果市场有效程度足够高，那么获利表现就会处在市场预料之中，并且应该不会推动股价走势”，但以往的交易情况显示，卖方的获利预测一直是房企股价的关键驱动因素之一。

这个驱动因素在每年3月和8月的财报季前后尤其具有影响力。我们认为这主要是因为中国开发商有太多项目。因此，很难预测准确的利润率。根据我们的经验，财报季前后总有关于利润率的意外消息，而最终的财报通常符合预期。

残差图显示，获利方面即使出现很小的惊喜，对股价的影响仍将是重大的。有趣的是，从我们的回归分析来看，盈利预测是一个比股票评级趋势更强有力的股价驱动因素。

人民币汇率是股价的重要宏观驱动因素

人民币兑港元汇率是一个重要的股价驱动因素，这主要归因于开发商的美元债券风险敞口，我们认为这可能会导致开发商的股本减少。但除此之外，汇率快速波动也是宏观风险增加的一个反映，我们认为这会影响中国股票的国家风险溢价。

基本面方面，土地销售和合约销售是关键驱动因素

土地销售价格是一个重要的股价驱动因素。我们认为这主要是因为投资者通常认为开发商在房地产市场上更专业。因此，如果他们对土地市场持积极态度，房地产市场也可能做得很好。这可以与外界对昂贵的土地价格会影响开发商利润率的普遍担忧相佐。第二个驱动因素是开发商公布的月度合约销售额，这是一个重要的股价驱动因素，因为它是衡量开发商未来收入增长的一个指标。

因此，未来三个月，我们认为中国开发商板块可能表现不佳，这主要是因为：

（1）利润率指引欠佳导致潜在获利下调; 

（2）2018年第一季销售基数较高; 

（3）在宏观销售回升前，土地销售可能会在一段时间内保持疲软。

我们对表现好于大盘的个股持更加谨慎的看法，譬如大盘股华润置地和碧桂园、中盘股新城控股和富力地产、小盘股瑞安房地产和合景泰富。

配对交易方面，根据2018财年业绩预期（3月份公布），我们仍建议未来一个月买入万科/卖出华润置地，以及买入世茂房地产/卖出碧桂园，但未来12个月我们对这四家公司的股票评级仍为增持，因为我们认为他们的基本面依然稳固。主要风险在于公布出人意料的财报（譬如建议买入的公司财报逊于预期，反之亦然）。

方法论：在这篇分析中，我们挑选了投资者对中国开发商最关心的16个因素。其中包括人民币兑美元汇率、中国信用违约互换（CDS）、制造业PMI和社融增长等宏观数据；全国住宅和土地销售、平均售价、抵押贷款利率、土地价格和开发商合约销售等房地产宏观数据；以及获利预估等两个卖方分析因素。

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