张勇：中国的房地产土地不是资产是原材料

　　2008年1月12日，第十二届(2008年度)中国资本市场论坛在中国人民大学举办，本届论坛的主题是“全球视野下的中国资本市场”，新浪财经独家网络支持。以下为鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇的精彩观点。

　　张勇：我认为在中国，像房地产这种传统的行业，业务模式的创新是非常重要的。产业市场人，如何重新审视我们这个产业？审视产业下，我们企业发展的路径至关重要。就拿我们房地产行业来讲，传统意义上作为一个上市公司，资本市场原来的商业估值方法和评估方法，是看这个企业的土地储备，以这个企业的土地储备来衡量未来的业绩和未来的公司价值。

　　但是，我们鑫苑经过了多年的思考、探索，以及业务的模式创新，我们又走出了新的商业模式。而且，我认为这个商业模式未来会成为中国房地产行业的主流模式。具体到我们的商业模式，我们会分析我们这个产业，房地产产业上有两条非常关键的政策。一条政策是土地2年之内未开发，或2年之内投入不足25%的投资，将会收回。这是一个在90年代《房地产管理法》中非常明确的政策。

　　第二条是税收政策，这是什么呢？这就是，凡是单项毛利超过了30%，净利大概在12%左右的项目，基本上都是由土地增值带来的收益，不是生产开发这个房子所获得的利润。将被增收多高的税收呢？将被增收30%到60%的税收。你除了交营业税和企业所得税之外，还要增加一块30%到60%的土地增值税。就是作为一个房地产开发企业，你屯土地，你实际上还要把30%到60%的毛利贡献给政府、国家。

　　所以，我想这两条政策决定了中国的房地产土地不是资产，是原材料。如果是把它作为资产来看待的话，我们认为它是逐渐地在积累法律风险，同时积累经济风险，作为一个上市公司是会积累经济风险的，因为国家的政策，包括近一个时期，为什么中国近年来的房价调控总是失灵，我们企业在多年来的思考和实践中发现，实际上原因就是没有增加有效的供给。当然，其他的辅助政策，国家中央政府也做了很多，比如说调节需求等等，还有紧缩信贷。

　　01到07年中国有10亿平方米的土地未开发，还有3亿平方米，这意味着中国每年有6亿的住宅需求，3到5年没有释放出来。这就是我们企业的业务模式创新问题，业务模式创新，这意味着我们不存地、不存房子，这是零库存。尤其是零库存，这在生产制造型的行业都不会产生。那么轻资产，招牌挂的土地，6到8个月就回挣，我们甚至不需要建房子。所以，中国资本市场也好，美国资本市场也好，包括产业市场也好，这是不能割裂看问题。如何有效地联系起来看问题，才是我们产业市场做大做强，才是资本市场做大做强的根本。