【头条研报】房地产税会使房租降吗？起码北京不会

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　　问：推出房地产税，能否使得房价、房租降低？

　　答：以北京为例，北京的空置率虽然高达12.5%，但租赁市场存总量不足以及结构错配两大问题，因此一居室等小户型的供给方房产税转嫁能力强。

            假设2020 年房地产税在北京落地实施，如果空置房全部进入二手房市场，似乎会形成非常大的抛压。

　　正文：

　　1．北京空置率12.5%，房产税转嫁能力较强

　　备注：房产税计算按照上海现行的征收方式：评估值为市价的70%，税率为0.6%

　　1.1 北京住宅总量571 万套，商品住宅占一半

　　北京的房地产市场发展变化较快，建筑属性复杂，包括建国的公房、90 年代之后的商品房、2011 年以来的保障房以及长效机制下的共有产权房和租赁住房等。

　　根据住建委2016 年8 月的最新说法，结合近两年北京城市更新速度加快的节奏，北京住宅存量面积5.28 亿平我们认为相对准确。

　　采用住建委的说法，北京2016 年末的住宅存量总套数571 万套左右。

　　2.1 租赁市场房产税转嫁能力较强

　　厘清了北京存量住宅总数之后，我们想要知道的是结构情况：自住、租赁、空置。我们通过宽带家庭用户数与租赁套数分类。

　　根据测算结果，北京的二套房数量大约是137.7 万套，其中空置95.5 万套。除政策性住房外，居民手中持有的房产主要是自购公房和商品住宅两种。

　　如果按照目前上海房产税缴纳的税率（二套房以上免税面积每人60 平，剩余面积评估值为市价的70%，税率0.6%），则50 平的小户型大约需要缴纳一万元/年，商品住宅的主力户型90-120 平应缴纳约二万元/年。

　　那么房产税的推出对北京房地产市场影响几何？针对二套房目前的用途，我们分租赁和空置两种类型来分析。

　　我们认为对于租赁市场，房产税转嫁给租金的能力是很强的。

　　房产税能否转嫁给租客，主要看供需关系。

　　目前北京的租赁市场两个主要矛盾。一个是供需结构的错配问题：一居室供不应求，二居室供需基本平衡，三居室及以上供大于求。第二个是总量不足的问题。

　　根据北京统计年鉴2017 年对全市居民居住户型的统计，一居室占比21.6%，二居室占比40.5%。与2017 年云房网统计的北京出租房源中二居室占据了最大份额相吻合，然而另一方面对于租房人来说，一居室却是他们最关注的户型。

　　如果我们以已购公房作为主要的一居室房源来源的话，目前的已购公房总数大约48 万套，一居室居住人数大约117 万，按一户两人计算也就是大约59 万户家庭住在一居室里，按照北京家庭住房自有率75%来看（2014 年深圳房地产研究中心数据），大约44 万户是自住房，真正可供出租的一居室套数只有4 万套左右，占总二套房数量的2.9%，

　　与之相对应的是一居室租房关注度达60%。考虑到其所需缴纳房产税也是最少的，我们认为一居室是租赁市场上房产税转嫁能力最强的户型。

　　另一方面，在一居室远远供不应求的情况下，房租上涨也会倒逼部分租客从整租转为合租，从而增加对二居室或更大户型的需求。

　　目前主流租金关注的区间在3000-5000 元/月，如果房产税开始征收，按照每月1000 的增加来看，也就是目前的2000-4000 元区间，尤其是2000-3000 元的区间基本只能以合租为主。

　　除了结构因素之外，总量不足问题也很突出。

　　根据链家数据，北京2017 年的租赁人口731 万，按照北京房屋租赁管理规定，一间房最多允许居住两人。按照这个标准也就是说目前北京的租赁市场需要366 万间房，目前市场只提供了300 万间，链家则预测缺口达431 万间，220 万套。

　　如果按照链家的预测，即使所有空置房全部进入市场也不够满足需求。

　　另一方面，单纯的租金上涨并不会导致人口流出，市场化下租住需求与租金涨幅是动态平衡关系。如果按1000 元/套/月的房租增加值计算，租金同比涨幅在14%。

　　而2012年的租金涨幅达到18%，租赁人口还在持续增加。而2016、2017 年的北京拆违7000 万平以上以及控制人口流入政策，才使得租赁人口总数有所控制，但基本没有下降。

备注：过去几年的租赁人口数据缺乏，我们用常住-户籍人口代替

　　因此，总的来讲，我们认为北京的租赁市场转嫁房产税的能力较强，与目前北京的供给不足、结构错配问题有很大关系。

　　从地产销售的角度，如果空置房全部进入二手房市场，似乎会形成非常大的抛压。

　　2016年是北京房地产市场最活跃的一年，全年成交是十年来最高点，27.4 万套，换手率4.7%。2017 年北京重新收紧调控，加强限购，对应的是成交腰斩。

　　即使按照2016 年的高点计算，这部分空置二手房要消化也需要3.9 年。

　　自2010 年北京首次出台限购政策，京籍家庭之后限定新购一套住房，2011 年调整为京籍只能买两套。但是在没有调控的2009 年和放松的2016 年，成交均达到了27 万套。如果假定有资格的刚需一年大概成交10 万套（参考2011 和2014 年），每年实际需求20万套，则积攒下来的需求会在限购宽松的年份集中爆发，形成波峰。

　　假设2020 年房地产税在北京落地实施，长效机制落地下短期调控政策退出，2020-2022 年将会是成交非常活跃的两年。（申万宏源）

责任编辑：郭春阳