华夏幸福财报疑点：利润注水严重？庞氏模式？

　　来自微信公号：股票说

　　2017年，华夏幸福业绩高速增长，净利润87.8亿元，同比增速35.3%！

　　华夏幸福上市6年来，每年都保持在35%左右的增长，因而，被戏称为“万年35%”

　　针对万年35大法，有网友戏言：这也太精准了吧，用尺子量的．．．．

　　一、利润注水严重？

　　1、受制于环京区域限购，环京房价暴跌，华夏幸福收入增长放缓。

　　2017年，华夏幸福营业收入596.4亿元，仅仅同比增长10.8%，创下上市以来新低！

　　2017年，是房地产企业的业绩大年，恒万碧融的收入同比增长都在50%左右。

　　因此，华夏幸福的收入增长不仅是历史新低，跟同行业的龙头企业相比，更是相差甚远！

　　华夏幸福的收入主要有两块：2017年，房地产开发收入289亿，占比48.78%、产业园发展服务收入230.85亿，占比38.93%！

　　2017年，房地产开发收入同比暴跌18.22%，产业园发展服务收入同比增长110.4%！

　　也就是说，要是没有17年产业园业务的大跃进，实现110.4%的增长，危急中救主，华夏幸福的收入将会惨不忍睹！

　　这也说明，限购和房价暴跌，对一家房企的影响有多大！

　　另外，产业园发展服务的毛利率惊人，高达92.25%，也远高于房地产开发业务！

　　这也是为什么，华夏幸福的收入只增长10.8%，但是净利润却增长35.3%！

　　太阳底下没有新鲜事！

　　那么问题来了？

　　这么好的业务，为什么那些龙头房企不做呢？

　　这块业务，有利润没有现金，纸面财富！

　　2、经营现金流暴跌

　　2017年，华夏幸福经营现金流为负的162.27亿，2016年是净流入77.63亿。

　　相比于净利润87.8亿元，同比增长35.3%，现金流居然暴跌这么多，相当尴尬。

　　但是，其他龙头房企，经营现金流都比净利润高出不少！

　　说明，华夏幸福的利润质量比较差！

　　3、应收账款疑点重重！

　　2017年，华夏幸福应收账款189.1亿元，同比暴涨99.04%，远远高于收入同比增长的10.8%，直追产业园收入的110.4%。

　　2013年至2017年，应收账款依次为17亿 、 51亿 、 71亿 、 95亿 、 189亿。4年间暴涨10倍，而同期的营业收入仅仅增长1倍。

　　这说明，近4年，华夏幸福收入和净利润增长，是应收账款驱动的！成长性质量较差！

　　这4年，也是华夏幸福的产业新城模式急剧扩张的时候！

　　奇葩的是，华夏幸福高达189.1亿元的应收账款，坏账计提接近为0！

　　其中约185.33亿元为应收政府园区结算款，减值准备为0。

　　固安工业区财政分局应收账款52.14亿元，固安新兴产业示范区财政分局应收25.20亿元，两者共计77.34亿元，但是，2017年固安财政收入只有98 亿元，回收风险还是很大的；大厂县财政局应收41.14亿元，2017年，大厂现财政收入仅只有54.1亿元，回收风险非常大；怀来县沙城应收26.63亿元，2017年，怀来县财政收入27.9亿元，回收风险相当大！

　　很明显，这些县政府的财政收入远远跟不上华夏幸福产业园大扩张！但是，华夏幸福却认为能够全额收回应收账款！毫无审慎可言，会计上这么激进，是梁静茹给的勇气吗？

　　同时，在A股，有很多上市公司遇到地方政府相关部门欠款，是要计提减值准备的！

　　4、蹊跷的少数股东权益

　　2017年，少数股东权益339亿元，归属母公司所有者权益370亿元，但是，少数股东损益只有0.25亿，归属母公司股东的净利润87.80亿。少数股东339亿的净资产，只产生0.25亿的净利润，无私奉献啊！

　　2016年，少数股东权益126亿元，少数股东损益负的3.23亿元，126亿的净资产，不仅没有挣钱，还亏钱，但是，归属母公司股东的净利润高达64.91亿元。

　　而且，近5年，少数股东损益加总为0，利润都是上市公司赚得，子公司的少数股东不能赚！

　　出现这种情况，有两种可能：

　　第一：关联利益输送：利用关联子公司给上市公司输送利益，最典型的就是贾跃亭的乐视，《乐视财报大解剖》。华夏幸福也是有这个实力来做的，目前大股东已经质押了70%的上市公司股票。

　　第二：子公司明股实债：举个栗子“A公司在外地新成立一家子公司。注册资本100亿，A公司出60亿，资管公司出40亿。子公司将楼盘以成本价卖给母公司，或者从母公司手中购买土地的成本支出刚好等于卖房收入，这样实现了子公司利润为0，利润转移到母公司中。资管公司也不傻，他能得到什么好处呢？当房子销售完毕，子公司注销时，A公司以43亿元的价格回购资管手中40亿元股票。资管赚取固定的差价3亿，相当于利息。对于A公司来说，就是明股实债，相当于借45亿贷款。这样做的好处是在资产负债表中看不到负债，属于表外负债，报表比较好看。这样，可以做高当期业绩，把成本留到后期”。这种模式在房地产行业里，非常普遍，恒-大和碧-桂园的子公司就有这种明股实债，只不过他们子公司可能有利润，直接拿出付利息了！

　　2017年，华夏幸福通过下属子公司层面引入金融机构作为股东，有19例，明股实债的比例到底有多少？

　　2017年，通过子公司吸收少数股东收到现金320亿，如果大部分都是明股实债的话，那么公司的负债率将会爆表！

　　二、PPP模式被上市公司玩成庞氏模式？

　　因为是应收账款的缘故，华夏幸福可以通过对原有园区开发进度和拓展新园区的进度调节，主动掌控公司的业绩增长。

　　华夏幸福产业新城模式，如果经营现金流无法形成闭环，仅仅以应收账款驱动业绩增长，以业绩增长驱动融资（股权、股票质押和债权），以融资驱动应收账款（纸面财富，业绩增长），这里就会有庞氏的影子：投资签约产业园，获得纸面收入（应收账款），形成高业绩后，扩大融资，投资更多的产业园，获得更高的业绩，融更多的资金，不断循环下去．．．．．．．

　　融资—投资产业园—业绩增长（应收账款）—扩大融资—投资更多的产业园—．．．．．．．

　　在金融严控资金流入房地产以及地方政府去杠杆的双重压力背景下，融资和应收账款都收到巨大影响，华夏幸福的前进之路也显得更为艰难！

　　其实，很多上市公司玩ppp模式，都有庞氏的影子！业绩高增长—股价大涨—融资增多—投资更多的ppp项目—业绩高增长（应收账款驱动）

　　这里面，有3家环保上市公司，玩得风生水起，神雾环保、神雾节能和三聚环保，前两家都崩了，只有三聚环保在苦苦支撑！《三聚环保财报大解剖：四点质疑！》

　　不以经营现金流为目的的投资，都是耍流氓！没有经营现金流的业绩高增长，是极其危险的！

　　对了，华夏幸福的会计事务所中兴财光华，是河北的一家本土会计事务所。在上交所18问华夏幸福时，有11问，要求会计师发表明确意见．．．．．．

责任编辑：高艳云