招商地产大股东持续注资助推股改

　　本报记者 庄少文

　　兑现承诺持续注资

　　招商地产(资讯 行情 论坛)今日公告称，公司控股子公司瑞嘉投资合计斥资人民币11224万元，收购公司大股东蛇口工业区属下的富城(中国)有限公司合计80%的股权。

　　在12月12日招商地产的股改说明书中，蛇口工业区承诺将通过持续注入优质资产等方式支持招商地产的发展。根据同天公告的该项交易独立财务报告，本次交易完成后，富城(中国)将成为招商地产的控股子公司，其所拥有南京国际金融中心项目80%的权益，将随之注入招商地产。这是继股改启动同时注入招商物业之后，蛇口工业区再次向招商地产注入的优质资产。因此，本次注资是大股东持续兑现承诺助推招商地产股改的又一有力举措。

　　招商地产公告披露，南京国际金融中心位于南京新街口商贸区中心点，与南京地铁相衔接。项目总投资约14亿人民币，占地2.13万平方米，总建筑面积19.78万平方米，地面高度达220米，为南京市内最大的综合发展项目和标志性建筑之一。

　　独立财务报告称本次交易完成后，招商地产的业务范围将拓展至长三角地区的经济重镇南京市，增加了项目储备，且南京国际金融中心项目各项财务指标良好，将为招商地产带来较高的投资回报。目前，南京国际金融中心主塔楼已经封顶，并将于2006年陆续对外租售，因此，本次注入的富城(中国)股权，将陆续开始对招商地产产生利润贡献。

　　公告和独立财务报告披露，本次股权收购的主体瑞嘉投资实业有限公司，为招商地产持股99%的控股子公司，股权出让方之一的华商置业，系蛇口工业区的全资子公司，另一股权出让方招商局发展与蛇口工业区一样，均为招商地产的实际控制人招商局集团的全资子公司。而本次交易的标的富城(中国)80%股权，亦分别由华商置业所持的70%和招商局发展所持的10%合计而来。而南京国际金融中心项目，系由富城(中国)全资子公司南京富城投资开发建设。因此本次股权收购的最直接效果，就是招商地产通过控股富城(中国)，拥有了南京国际金融中心80%的权益，也即蛇口工业区向招商地产注入了南京国际金融中心80%权益的优质资产。

　　注入南京优质资产

　　上周六，招商地产在南京举行了有关南京国际金融中心的项目介绍，有数十名机构分析员及财经记者参加并进行了现场参观。

　　据招商地产南京公司总经理朱靖钊介绍，南京国际金融中心自1995年8月动工，包括南裙楼、北裙楼、副塔楼、主塔楼四大部分，其中南裙楼、北裙楼、副塔楼业已售出。项目的核心主塔楼已于今年9月份封顶，目前正在装修幕墙和电梯，预计不久即可完工。该塔楼建筑面积约11.8万平米，其中可销售写字楼面积约7.58万，可销售商业面积约1.47万平米，可销售的地下商业面积约1万平米，此外还拥有位于底层近2万平方米的车库。

　　朱靖钊指出，从商业角度看，南京国际金融中心所在的新街口一带，号称“华东第一商圈”，每年的商业零售额就占全市商业零售总额的五分之一。由于项目建设时就提前考虑了地铁规划因素，因此与地铁接驳得相当理想，共有四个地铁出入口，底层的富城美食休闲广场与地铁商铺直接联通，而地铁商铺目前的月租金就高达400-600元／平米。记者在现场看到，距大厦门廊仅30米远的一个“新街口”地铁站人流如织、穿梭往来。

　　分析员对项目的地下商铺及地铁商铺向记者感叹，南京地下商铺做得相当出色，深圳都无法与之相比。更为关键的是，新街口地铁站还是南京地铁南北向1号线与东西向2号线的唯一交汇点，由于新街口地面未设人行通道，人流均在地下通行，因此项目底层的商铺区域行人流量将相当可观。

　　除项目的商业区域是南京市的第一商区外，同时，该项目也是南京市商务区的发源地和中心点。虽然2005年前9个月南京写字楼总体上供略大于求，不过城中片区特别是新街口区域仍是供小于求，区间商务楼市场受政策调控影响较小，导致近期南京写字楼价格继续稳中趋升。目前南京新街口片区高档写字楼价格在8500元-14000元／平米之间，日租金水平则在3.3-3.5元／平米，而地价不断上升也对写字楼价格的攀升构成支撑。如南京国际金融中心项目旁的一块土地刚刚拍出，地价即高达3万元／平米，折成楼面价达5000元／平米。

　　记者对此的结论是，南京高档商务楼市场行情连年看涨，中档商务楼市场拥堵；大型企业追求形象而能够承受更高租金向中心汇集。同时，由于新街口商业办公用地几近消耗殆尽，南京国际金融中心作为南京的地王项目，将成为大中型企业办公的首选。

　　记者了解到，南京相近地段的写字楼销售均价约在10000元-14000元／平米之间，项目商业部分的销售均价应在25000元-30000元／平米上下，首层商铺每平米每年的租金水平在4500元-6000元之间。按此计算，如果项目的商业部分全部用于出租，仅租金一项就可每年为招商地产带来一个多亿的租金收入贡献。

　　项目升值空间巨大

　　根据记者了解到的情况，目前南京国际金融中心项目尚未完工进行推介，就已有不少公司前来了解情况洽谈，部分有购买一整层或多层的意向，甚至有的还一口气要3万平方米，而招商地产南京公司的原则是要求自用，希望挑选一些有实力、有品牌的企业入驻。

　　南京富城成立于1994年11月14日，注册资本400万美元。德勤华永会计师事务所的审计报告显示，2005年6月30日南京富城的净资产值为6340万元。中通诚资产评估有限公司以2004年12月31日为基准日，对富城中国的评估净资产值为14040万元，本次交易的价格，系参考评估报告净资产值的80%即11224万元确定。

　　分析员表示，基准日评估值与如今的评估价值间可能存在升水，这笔交易对上市公司是有利的，并且地下二层的停车库也将给上市公司带来可观的收益。据悉，当年江苏丝绸集团购买副塔楼后曾经获配40个车位，4.5平米的一个车位当时售价即高达28万元。

　　作为

房地产上市公司三强之一，招商地产近年来保持了较快的发展速度。截止2005年9月30日，公司总资产约86.76亿元，股东权益约36.7亿元。2002-2004年度，招商地产分别实现年净利润24181.58万元、33047.76万元和35980.29万元。2005年前三季度实现净利润已达31279.19万元，较2004年同期增长46.7%。其中2004年度公司的房地产销售收入即达21.67亿元，较上年增长49.1%，可出租物业增加到50万平米。在清晰明确的发展战略和目标下，招商地产将集中资源和精力做强房地产主业。本次股权交易，是大股东结合股改的持续承诺兑现，这将增加招商地产的项目储备。预计南京国际金融中心项目投入运营后，将为招商地产陆续带来良好的利润贡献。