招商地产：送股+注资 含金量提高 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年12月14日 11:33 证券日报 | |||||||||
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□本报记者 庄少文 送股+注入优质资产 日前，招商局(资讯 行情 论坛)(资讯 行情 论坛)地产控股股份有限公司宣布启动股改程序。根据股改说明书披露的对价安排，本次股改股权登记日登记在册的流通A股股东，每
在股改说明书中，招商地产(资讯 行情 论坛)大股东蛇口工业区郑重承诺以注入优质资产等方式支持公司发展。 根据招商地产同日发布的《关于收购招商局物业管理有限公司的决议公告》，公司唯一非流通股股东蛇口工业区，兑现向招商地产注入优质资产的承诺。首先注入的“招商物业”是中国管理规模最大的物业管理公司之一，年利润近1700万元，经营效益居同行业首位，最近三年净利润年复增长率达36%。 另据悉，蛇口工业区已制订了在股改过程中注入另一项大型优质物业的计划，该等优质资产预计将进一步增加招商地产每股权益。据记者了解，该项目位于南京新街口，属于商业性租售物业，总建筑面积达10万平方米。大股东将于2005年12月31日前将该项目注入上市公司，目前有关手续正在办理之中。 据统计，蛇口工业区在最近三年内已向招商地产注入土地建筑面积近40万平米，包括花园城二期、花园城三期1#和2#地块、兰溪谷一期和二期、泰格公寓等项目，使上市公司获利丰厚。此外招商局集团在经营管理的蛇口、南油、漳州等地近80平方公里的区域内拥有大量土地储备，蛇口地区在未来5年内有超过建筑面积100万平米的土地可供开发。蛇口工业区此番注入优质资产的承诺可谓远近兼顾，一诺千金。 送出率高达17.36% 招商地产是国家国资委重点扶持的5家房地产企业之一累计开发总面积超过600万平方米2003年至2005年连续三年在中国房地产上市公司综合实力排名中位列第三。 1993年2月23日，公司以募集设立方式改制设立为股份有限公司，公司原名深招港，设立之初主要从事深圳蛇口港的管理、经营和开发。1995年7月12日，经中国证监会和国家国资委联合发文批准，公司发起人股东蛇口工业区和香港仓码，将其所持合计2660万股的公司股份，通过公开发售转让给新加坡投资者，实现了在新加坡交易所的第二上市“可转让托管凭证(英文缩写SDR)”。1998年以来，经过几次资产置换、出售和业务转型，目前公司已形成以房地产开发经营业务为核心，物业租赁、园区供电供水业务并行发展的主营业务架构。 历经多次的送、转、配股和增发，招商地产目前总股本约61882.27万股。其中流通A股33.01%计20430.57万股。2005年11月1日经国家商务部批准和中国证监会核准，占公司总股本36.56%的全部B股22622.89万股，均已在深交所B股市场上市流通。因此，持公司总股本的30.43%计18828.81万股的蛇口工业区，成为招商地产目前唯一的非流通股股东。流通A股股东获得大股东10送1.6股后，大股东的持股比例将下降为25.14%。 相关人士认为，如果上市公司大股东的持股比例被过度稀释，将会削弱对上市公司的支持力度，不利于公司的未来发展，招商地产虽然10送1.6股，但含金量其实并不低。大股东送股的送出率为17.36%，高于已股改公司的平均送出率，这体现了大股东的极大诚意。此外，蛇口工业区还承诺将承担本次股改的所有相关费用。 2005年8月10日，蛇口工业区及其控股子公司达峰国际，联合启动了应于12个月内完成、通过协议收购或通过深交所交易系统的集合竞价，增持不超过合计招商地产5%股权的计划。该增持计划已经中国证监会公司字200563号文批准豁免要约收购义务。股改说明书披露，增持计划将在股改启动时暂停，待股改实施后重新启动。 一方面，大股东承诺持续向上市公司注入优质资产，另一方面，在股改实施后仍将继续增持招商地产股权，这既显示了大股东的实力，也表明了大股东对公司的发展前景十分看好。 经营业绩稳步上升 公开资料显示，近两年来，招商地产斥巨资约36亿元，分别在深圳、苏州、南京、天津、重庆、北京等地购得土地使用权约175万平方米，目前公司在建及待开发建筑面积达300万平米。此外，公司拥有出租性物业近50万平米。 截止2005年9月30日，公司总资产约86.76亿元，股东权益约36.7亿元。2002-2004年度，招商地产分别实现年净利润24181.58万元、33047.76万元和35980.29万元。2005年前三季度实现净利润已达31279.19万元，较2004年同期增长46.7%。 此前，某券商的研究报告曾对招商地产2005年和2006年的盈利情况作了如下预测：“1、2005年政府进一步加大对房地产行业宏观调控力度，我们认为调控有利于行业的健康发展，行业集中度将提高。调控抑制对象是投机性需求。由于中国经济增长强劲，城市化进程中合理的住房需求旺盛，全国房价虽总体增幅放缓，但仍旧保持向上。我们按目前市价水平增幅1%-3%预测商品房销售价格未来两年盈利。2.物业出租价格按目前价格计算，出租率选取平均水平87%。3.电力增值返还额同2004年。4.不考虑股本可能发生的变化。我们预测招商地产2005年和2006年每股收益分别为0.72元/股和0.91元/股左右。” 由于该报告发表的时候，招商地产尚未启动股改。因此，如果考虑股改过程中大股东的持续注资行为，则预期收益可能还要提高。 在本次拟于股改期间注入招商地产的优质资产招商物业，经评估作价为16920万元。而招商物业作为中国物业管理公司效益第一名，目前管理规模已超过1500万平米，年利润近1700万元，最近三年业绩呈快速增长趋势，2004年净资产收益率达34.9%。其未来将大力发展物业管理高端市场，目标是成为物管行业最具竞争力的企业。招商物业以10倍PE的价格注入，不但为公司增加快速增长的优质资产，而且使招商地产形成了围绕房地产的投资、开发、出租物业经营、二手房中介服务和物业管理服务提供房地产全程服务商的能力，对提升公司的品牌和为客户创造更多的增值服务具有战略意义。 多只社保基金扎堆 据招商地产有关人士介绍，各类机构持公司流通股比例已高达61%，目前在公司前十大A股流通股中，已有5只社保基金名列其中。 行情资料显示，12月9日招商地产的收盘价为10.46元/股，创近18个月来的新高。股价高出股改说明书测算的累计换手率达100%时的收盘价(向前复权)加权平均值8.59元约21.77%，这说明绝大多数流通股股东处于获利状态。 若以送股后自然除权价9.02元/股计，招商地产市净率为1.55倍，远低于同类蓝筹地产上市公司的市净率。 记者认为，招商地产股改采用的注入优质资产的方式特点鲜明。首先，注入优质资产，可以提升公司价值。而单纯的送股和送现金并不能改变公司的价值，会导致除权甚至贴权的情况，使流通股股东在股改后市值得不到提高。其次，因为公司股改除权后预计市净率为1.5倍，如流通股股东每股权益受注入优质资产的影响而增加，则流通股股价将会有放大效应，从而增加投资人的实际收益。 蛇口工业区还承诺，其所持非流通股于股改实施后的禁售期为24个月。禁售期满后12个月内，通过深交所挂牌交易的减持比例不超过公司总股本的5%，禁售期满后36个月内，减持价格不低于股改前30天招商地产A股收盘价算术平均值的120%。并且在股改实施后的3年内，每年向公司提出不少于招商地产当年实现的可分配利润的40%的现金分红议案，并保证在股东大会表决时投赞成票。据此，记者以2005年保守估计的0.58元的每股收益测算，流通股股东2005年的现金分红收入将为每10股2.32元，股利收益率为3.21%，远高于一年期银行存款利率。 保荐银河证券认为，招商地产股权分置改革方案综合考虑了公司的基本面和全体A股股东的即期利益和长远利益，有利于招商地产的发展和市场的稳定，并充分保护了改革前后流通A股股东的利益。招商地产非流通股股东蛇口工业区做出的对价安排是公平合理的。本次股权分置改革对改善招商地产治理结构、促进公司未来经营发展起到了良好的推动作用。 根据股改说明书的安排，招商地产A股将于初步沟通后于12月22日复牌，本次股改相关股东会议股权登记日为2006年1月5日，1月16日至1月18日为网络投票时间，1月18日召开本次股改相关股东会议。 新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 |
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