宝龙地产（1238.HK）：配售有望提升流动性，基本面持续超预期

原标题：宝龙地产（1238.HK）：配售有望提升流动性，基本面持续超预期 来源：西南证券研究所

宝龙地产（1238.HK）：配售有望提升流动性，基本面持续超预期（胡华如S1250517060001）

事件：10月14日，公司以先旧后新方式配售1.47亿股公司股份，配售股份占已扩大股本的3.54%，配售价5.4元为发行日之前十个交易日平均收市价折让5%。

配售完成改善股票流动性，并获得投资者广泛认可。此次配售公司采取了先旧后新的形式，该方式是大股东出借旧股售出给投资者后，再认购同样数目新股。同时，此次配售获多倍超额覆盖，投资者认可度高，公司也获得多重利好：（1）通过此次配售，公司获得知名长线基金参与；（2）配售增资有利于改善公司负债结构，降低净负债率；（3）此次配售公司共募集7.9亿港元，公司拟动用资金择机作为业务发展或配置优质资产，考虑到公司基本面持续超预期，以及商业板块分拆上市在即，有利于公司整体估值提升，我们持续看好公司长远发展。

合约销售如期高增长，预计顺利完成全年目标无虞。2019年公司目标销售金额550亿元，同比增长34%，总推货货值约902亿元，其中75%位于长三角、11%位于海南省，其余分布在海西、中西部及环渤海区域，上海、宁波、海口单个城市推货占比在10%以上。而2019年1-9月，公司合约销售451.3亿元，同比增长56.6%，已完成全年550亿销售目标的82%。

获取优质土地资源能力强，为公司发展提供长足支持。2019年上半年，公司总获取地块23块，计容总面积311万平米，其中可销售部分占比为81.7%，可售货值约467亿元，权益土地款约91亿元人民币，平均土地成本为5130元/平米，总溢价率仅12.7%。公司持续深化长三角布局，该区域投资占比为93.5%。新增土地面积中，61.8%的土地以商业+住宅合作形式获取。从产品类型来看，住宅占比79.4%，商业占比20.6%。截至2019年上半年末，公司总土地储备为2436.8万平米，总可售货值近3000亿元，其中长三角土地储备占比高达73%，总土地储备平均成本价为2701元/平米，成交均价占2019年上半年销售均价比例为16.5%。一线城市、二线城市和三四线城市土地储备面积占比分别为9.3%、48.0%和42.7%。长三角土储总面积达1773万平米，总可售货值约2100亿元，平均土地成本3771元/平米。在负债率方面，2019年上半年，截至2019年上半年末，公司负债率所好转，净负债率为91.4%，较2018年末下降10.2个百分点，加权平均融资成本为6.24%，较2018年全年下降0.24个百分点，伴随此次配股，我们认为全年公司净负债率更有望持续改善。

盈利预测与评级：预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元，当前股价对应的动态市盈率分别为5.0、3.9和3.2倍，考虑到公司盈利能力稳步提升，给予2019年6.5倍估值，对应目标价6.92港币，维持“买入”评级。

风险提示：三四线销售低于预期、地方调控政策进一步趋严。

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