亿翰周报：蓝光发展转让嘉宝服务，回收现金流聚焦主业（2021年2月第4周）|住房_新浪财经

原标题：亿翰周报：蓝光发展转让嘉宝服务，回收现金流聚焦主业（2021年2月第4周）来源：亿翰智库

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1、政策速览：因城施策松弛有度，22城土地出让将实行“两集中”

2021年2月第4周，青岛出台人才住房新政，加强对租赁型人才住房的建设，并表示要完善人才住房与住房货币补贴相结合的政策体系，加大货币补助力度。这意味着未来租赁住房和商品房也被纳入人才购房范围，选择空间和自由度大大提升。此外，还明确了产权型人才住房转让条件的限定及升值分配原则，5年内不可转让，10年内需补交土地溢价，以此打击投机性需求，落实房住不炒长效机制。江西全面取消落户限制，落户政策迎来较大宽松，将吸引人口流入，长期将带动城市经济发展。但城市根本的吸引力还在于经济发展水平、宜居程度等方面，实际利好程度有待观察。

本周，有消息称22个热点城市对土地出让将实行“两集中”，除了北上广深四个一线城市外，还有南京、苏州、杭州等18个二线城市，其中青岛和济南已经发布官方文件。采用“两集中”公开出让土地，有利于提高市场信息透明度，实现科学供应与管理。城市间竞争预计愈加激烈，优先供地的城市有可能吸引更多的房企。“两集中”政策的出台也将是对开发商投资能力的考验，头部房企资源优势愈加凸显，中小房企囿于资金实力，生存空间将进一步被挤压。此外，由于土地集中出让将提高对房企投资能力的要求，未来房企间合作或房企与资金方的合作或将不断强化。

此次东莞发布的政策主要从限购、限贷两方面加强进行调控，坚持“房住不炒”定位，进一步抑制投机炒房，遏制房价过快上涨。首先，将商品房限购年限由2年提升至3年，有效保障刚需人群权益。其次，实行差别化住房信贷政策，对居民家庭首次购买非普通住房、拥有1套住房或有住房贷款记录的购买普通住房，首付款比例分别提高了10%，打击投机需求，保障刚需基调并未改变。此外，东莞此次政策中还提出完善二手住房网签交易价格发布机制，与本月初深圳发布的政策较为相似，旨在提高二手房价透明度，引导市场理性交易。

2、土地市场：节后房企投资力度逐渐恢复，溢价率回升至22.4%

2月第4周，E50中的11家房企在13个城市获取土地储备222.0万平米，成交金额240.9亿元，成交均价13335.5元/平米，溢价率22.4%。综合来看，第4周成交面积较第3周变化不大，建发和融创合作项目公司在上海普陀区以64.5亿元的高价竞得一宗宅地，拉动整体成交金额同比增加8.7%；值得注意的是，房企投资城市的能级由第3周的一二线城市转向二三线城市，使成交均价同比下降23.2%；另外，融创在南京以72.6%溢价率竞得一宗商住地，拉动溢价率回升14.7%至22.4%。我们认为，当前拿地力度符合往年节后拿地趋势，如果22个热点城市“两集中”拿地政策落实，短期内房企或将减缓拿地力度，储备资金，为在热点城市竞拍优质地块提高资金竞争力。

3、融资情况：信用债融资活动冷清，雅居乐削减发债额度

融资活动方面，2021年2月第4周，E50房企融资金额合计82.32亿元，E50房企融资活动延续了此前较为低迷的态势。其中，境内信用债规模为10亿元，仅滨江集团发行中期票据，票面利率为4.56%，和上次发行票面利率基本持平。此外，无海外债发行。总体而言，整体信用债融资活动相对冷清。

此外，据上交所最新消息披露，雅居乐一笔小公募债——“广州番禺雅居乐房地产开发有限公司2021年公开发行公司债券（面向专业投资者）”项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额为70亿元，较此前82.47亿元的最高发债额度削减12.47亿元。经查，雅居乐的公司债券额度之所以被削减主要系其不符合《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》附件4的规定，即：2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%。按照雅居乐的募集资金用途，本次发行债券主要将用于偿还雅居乐控股此前发行的两笔熊猫债本金及利息，以及三笔存续的公司债券，合计本金82.47亿元，按照新规的规定，最高发行额度为70亿元，故发行额度有所削减。目前来看，雅居乐的发债额度削减，说明新规将切切实实的执行，房企不能有侥幸的心理。而从整个新规的运作来看，考虑到目前地产债市场以借新还旧为主要募投目的的现状，预计未来地产债的发行规模将呈现长期萎缩的趋势。

4、资本市场：否极泰来，E50地产领先指数大幅跑赢大市

E50地产领先指数是以“中国典型房企销售业绩TOP200研究报告”中50家典型房企为样本，采用自由流通调整市值加权法计算，旨在追踪E50房企的整体股价表现的股票指数。E50地产领先指数同时覆盖了50家沪深港三地上市的内地房地产发展商，相比于传统的房地产指数覆盖范围更广，能够较为真实的反映内地房地产发展商的股价整体表现。

从整体市场表现来看，本周（2021.2.22-2021.2.26），E50地产领先指数大幅跑赢恒生指数和沪深300指数的同期表现。其中，E50地产领先指数E50上涨6.31%,而同期沪深300指数和恒生指数分别下跌7.65%和5.43%，房地产（申万）指数则上涨4.43%。从整体走势来看E50地产领先指数整体呈单边上涨趋势。具体来看，50家房企中，41家房企的股价均出现了不同程度的上涨，整体的股价表现相对良好。关于地产股的普涨，我们认为主要是源于地产股的低估值优势凸显，部分资金从高估值的“抱团股”撤出并对低估值的地产板块进行的防御性配置，导致地产股出现普涨行情。

5、企业经营：蓝光发展转让嘉宝服务，回收现金流聚焦主业

2021年2月第4周，本周房企事件主要包括合作、人事变动及股权转让，其中旭辉集团与锦艺置业达成战略合作，绿地于微软中国就产业地产与数字园区等达成战略合作，招商蛇口则与深圳国有免税集团就邮轮免税等业务达成合作，华侨城与潘兴资本等合作方共同设立了合伙企业；金地集团的董事陈爱虹因个人原因辞职，弘阳集团总裁蒋达强将辞职，前中南商业总裁韩石转战旭辉商业；万科旗下上海七宝万科广场50%的股权转让予领展投资，蓝光发展拟以48.5亿元转让蓝光嘉宝。

2020年的疫情及融资收紧政策对多数房企造成了重大的打击，一方面蓝光发展的房地产业务实现销售额约1036.3亿元，同比增长仅2%；另一方面负债总规模从569.4亿元上升了26.9%至722.4亿元，销售回款难以维持企业的现金流，2020上半年蓝光便已出售了旗下迪康药业100%的股权，而今再次将物业管理业务转让。亿翰智库认为，在企业现金流紧张的特殊时期，出让部分真正有价值的业务亦可为，毕竟留得青山在不怕没柴烧，若是犹豫不决反而容易错过自救时机。