负债规模大增 18家大型上市房企净负债率超100%

　　统计显示，42家千亿资产上市房企2017年末带息债务同比增长近四成。12家千亿规模A股上市房企净负债率超过100%，占比超过六成

　　文 | 标点财经研究员  黄凤清

　　在去杠杆、防风险的大背景下，部分房企的杠杆率依然惊人。

　　房地产企业融资收紧，始于2016年四季度。2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管，严格控制房企在交易所市场的债券融资。紧接着，同年11月，发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。2017年4月，银监会发布《关于银行业风险防控工作的指导意见》，强调防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。

　　受监管趋严的影响，房企在境内融资愈发困难，发债规模大幅下降。信用评级机构联合资信的研究报告显示，2017年银行间和交易所市场共发行房地产债券164只，较2016年的456只大幅减少292只；银行间和交易所房地产债券发行规模共计2208.74亿元，较2016年的7510.28亿元减少5301.54亿元，降幅达70.59%；同时，受资金面收紧、行业政策调控超出预期、信用风险事件等多重因素影响，2017年地产信用债发行利率上行。

　　随之而来的，是越来越多的房企选择境外发债融资。据Wind数据统计，2017年内地房企海外债券的发行数量为77只，相当于2016年的3倍有多；发行规模超过398亿美元，同比增幅超过300%。

　　最终，2017年房企的整体负债依然有较大幅度的增长。从上市房企来看， 2017年末，A股房企（按申万一级行业划分）负债总额为6.59万亿元，同比增长33.13%，同期资产总额增幅为29.91%；能获取数据的港股内房企（按Wind一级行业划分）负债总额为8.26万亿元，同比增长39.23%，同期资产总额增幅为34.91%。上市房企整体资产负债率在上升。

　　高杠杆运营一直是房企的特点。但是，杠杆率过高背后隐藏着巨大风险，一旦企业现金流不足以还本付息，无疑将带来灭顶之灾。那么，目前国内大型房企的杠杆率孰高孰低？又处于何种水平？

　　考虑到预售制度令房企预收账款较多，传统的资产负债率并不适合评估房企的真实负债状况，相比之下，净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。根据有息负债、现金及所有者权益等指标，标点财经研究院联合《投资时报》对2017年末总资产规模千亿元以上A股房企（19家）及港股内房企（23家）的净负债率进行了计算，并以“A股千亿资产房企净负债率排行榜”和“港股千亿资产内房企净负债率排行榜”形式对比进行系统分析，独家推出《中国房企缺钱报告·2018》。

　　结果显示，19家资产规模千亿元以上的A股房企2017年末有息负债同比增长35.34%，整体净负债率高达113.63%，较2016年末上升超过10个百分点。其中，净负债率超过100%的有12家，由高至低分别为泰禾集团（000732.SZ）、泛海控股（000046.SZ）、华发股份（600325.SH）、阳光城（000671.SZ）、中南建设（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、绿地控股（600606.SH）、中天金融（000540.SZ）、首开股份（600376.SH）、金融街（000402.SZ）、新湖中宝（600208.SH）和荣盛发展（002146.SZ），占比超过六成。需要注意的是，中天金融已于近日完成地产业务置出。

　　23家资产规模千亿元以上的港股内房企2017年末带息债务同比增长37.07%。2017年末净负债率超过100%的有6家，分别为融创中国（1918.HK）、中国恒大（3333.HK）、富力地产（2777.HK）、融信中国（3301.HK）、首创置业（2868.HK）、新城发展控股（1030.HK）。标点财经研究员注意到，万科（000002.SZ，2202.HK）2017年末的净负债率只有8.84%，在两个榜单中均排在末位。

　　有分析指出，2018年房企进入偿债高峰期。面对巨大的债务压力，随楼市调控及金融去杠杆持续深化，面临融资与销售双重压力的房企该何去何从？

责任编辑：张恒