房地产：苏锡常三地楼市调研简报研究

　　南京证券 包晓霞

　　近期，我们以购房者的身份对苏锡常三地的房地产市场进行了一次草根调研，主要目的是了解长江三角洲二三线城市的房价和销售情况，以便分析二三线城市房地产市场的现状和未来发展。

　　评论：

　　苏州工业园区的房价高于老城区。新加坡模式的工业园区居住环境优雅，配套设施比较完善，园区的房价相对比较高。由于每年新增2万人的外来人口，园区住房需求旺盛，成交量也未出现低迷状况，加之园区特殊的公积金制度，该区域的房价有望进一步上涨。

　　无锡老城区房价偏高，新区房价合理，如果新区加大开放力度，整体规划合理，新区的房价将有较大的上涨想象空间。

　　常州整体经济发展不如苏州和无锡，房地产市场表现比较温和，房价相对偏低。从长远来看，常州房价的上涨空间比较大。

　　我们认为二三线城市房地产市场的需求取决于该城市经济发展速度和对外来劳动力的吸纳力度，只有需求旺盛的市场，价格才有上涨的可能性。

　　我们还认为苏州工业园区的发展模式值得其他城市参考学习。政府参与苏州园区的整体开发，使得进驻园区的每个楼盘都因此受益匪浅，园区完善的配套设施和融洽的人文环境是吸引购房者趋之若鹜的最大磁石。

　　2008年2月下旬，我们以购房者的身份走访了苏锡常三地20个左右的楼盘和几个房地产中介机构，对苏锡常三地的房地产市场进行了一次草根调研，主要目的是了解长江三角洲二三线城市的房价和销售情况，以便分析二三线城市房地产市场的现状和未来发展。

　　一，苏州地区——园区房价高企，需求旺盛

　　我们主要走访了苏州工业园区、沧浪区、吴中区三个区域的楼盘，对比市区和园区的房价和销售情况，我们发现园区的房价远高于市区的房价，沧浪区由于位于老城区，居住环境相对成熟，房价略高于吴中区。

　　由于新加坡模式的园区居住环境优雅，配套设施比较完善，园区的房价相对比较高，靠近市区的金鸡湖西岸房价普遍在11000元/平方米，去年涨幅均超过40%，目前新楼盘不多，离湖不远的天域二期目前均价在17000元/平方米，而天域一期在06年初均价在7800元/平方米左右。金鸡湖东岸于近两年才开始开发，园区的新楼盘也主要集中在东岸，目前均价在7500元/平方米左右，金鸡湖边上的均在10000元/平方米以上。湖东岸离市区较远，但是整个区域规划比较完善，去年升学率排名苏州市第二位的实验中学位于湖东岸中心区域，还建有新加坡模式的邻里中心，每个小区基本都配备健身房，不管是概念炒作还是实际居住环境，我们认为园区的房价还有升值空间，但是涨速可能比07年温和。沧浪区是苏州的古城区，苏州的原住民一般都喜欢在老城区购房，目前沧浪区新房均价在7700元/平方米左右。吴中区离市中心较远，房价相比偏低。

　　成交量方面，据金鸡湖东岸的售楼小姐称，春节后该区域的楼盘销售情况大大超过了他们的销售计划。由于园区每年有2万人的新增人口，对园区的房地产需求十分旺盛，园区的公积金有别于其他地区，公积金综合缴费比例占员工月工资的44%，由用人单位及员工各按22%的比例对等缴交，而该部分公积金只能购买园区的房子。通常在园区工作的两口子只要凑满首付，靠公积金就可以支付每月的按揭贷款。因此，我认为园区房地产市场的需求还将非常旺盛，房价有望进一步上涨。