【IPO解码】又见熟悉操作！奥园物业管理板块也要独立分拆上市了

仅在数天前的8月31日，港股市场主要从事物业发展及投资业务的房地产开发商中国奥园 (03883-HK) 刚刚宣布建议分拆旗下附属奥园健康生活在港交所主板独立上市，并透露奥园健康生活已于当日就上市申请正式向港交所递表；9月3日，奥园健康生活的初步招股书便见诸港交所相关信息披露系统，这也意味着奥园物业管理板块在分拆上市路上踏出了实质性的一步。

母企奥园业绩突飞猛进，为分拆创造成熟契机

先说说奥园本身，作为一家港股内房物业发展商，主要从事物业发展及销售、物业投资、酒店运营、提供物业管理服务及货品销售业务的奥园，近几年来发展势头强劲，虽然体量上与业内龙头的“碧万恒”自是没法比，但自身业绩及规模增速都很有看点。

如下表所示，2014年奥园营业额才不到70亿元（人民币，下同），到了2017年已经直逼200亿达到191亿元了。这几年奥园在营收大涨的同时，公司拥有人应占净利润也连续录得增长，在去年就暴增86.2%录得超过16亿元净利润，增速可谓惊人：

另外，从过往集团合约销售金额增长的幅度来看，奥园在规模扩张方面也很是迅猛。如上表，继2016年销售规模取得68.8%的增速后，2017年全年奥园实现合约销售金额455.9亿元，按年增长78.1%，再创新高。 而今年8月中公布的中期业绩显示，2018年上半年奥园延续了去年全年的高速增长，无论是营收、净利还是销售规模都再上一个新台阶。

在集团这样的发展背景之下，对奥园来说将旗下成熟业务独立分拆上市的确具有合理契机，而纵观业内同行，这样的前例亦本就不少了，比如佳兆业(01638-HK)，又比如旭辉(00884-HK)，此番奥园分拆物业管理板块单独上市算得上是个熟悉的操作了。那么作为奥园此番打出的一张牌，奥园健康生活本身的“硬件”条件又如何呢？

业务结构：物业管理+商业运营双管齐下

此次分拆的奥园健康生活由中国奥园持有75.5%权益，是奥园旗下一家中国物业管理服务及商业营运服务供应商，主要为住宅及非住宅物业提供多元化物业管理服务，并为中高端及混合用途的房地产开发项目旗下的购物中心提供全方位商业运营服务。

此前奥园在公告中也指出，分拆将使保留集团（将专注于保留业务）和分拆集团（将专注于分拆业务）各自的业务重点更加清晰，两个集团未来发展方向和业务策略均有不同。完成后，奥园保留集团将继续专注于其物业发展及销售、物业投资、酒店营运及货品销售的主要业务；奥园健康生活则专注发展物业管理服务及商业运营服务业务。

公司初步招股书显示，截至今年5月31日，奥园健康生活为全国10个省份、直辖市及自治区23个城市的55处物业提供物业管理服务，涉及总建面约为950万平米。同时，其也在全国5个城市向6个正在运营的商场提供商业运营服务，所管建面约为26.8万平米；向23个商场订约提供商业运营服务，合同建面约为130万平米，其中公司约向20个合同建面约为110万平米的商场提供商业运营及管理服务。

当然，对于作为承担了奥园物业板块业务的奥园健康生活来说，物业管理还是其本身最大也是最主要的业务分部，2017年为集团带来约7成收入贡献；商业运营服务业务则排在其次，2017年则贡献了集团约3成收入。

（奥园健康生活两大业务业绩贡献分布，来源：港交所）

近三年业绩显著增长，经营现金流强劲

招股书披露的财务数据显示，过去三年，奥园健康生活的业绩同样实现了较好的增长。如下表所示，自2015年至2017年，公司收入和净利都录得大幅增长，收入从2015年的1.79亿元增长至2017年的4.36亿元，复合年增长率达到55.9%；净利润则从2015年的不到2700万元增至2017年的约7000万元，复合年增长率达60.9%，表现可以说相当亮眼：

不过值得留意的是，招股书材料显示，截至今年5月底止5个月，奥园健康生活虽然在收入方面保持较稳健的增长，但期内毛利率和净利润均较去年同期录得下跌。

究其原因，奥园健康生活于招股书中解释，期内毛利率下跌主要由于两大业务分部毛利率均有所下跌所致，当中物业管理服务分部是因为期内进行了若干绿化项目导致产生的清洁及园艺开支增加，而商业运营服务分部的毛利率下跌则是由于去年同期五华奥园广场开业可收取更高服务费所致。而毛利率总体下跌，加之期内销售及分销开支、行政开支及其他开支加剧，使得奥园健康生活今年首5个月净利润录得下滑。

虽然2018年首5个月的账面业绩的增长似乎遇到些许阻力，不过抛开部分一次性开支的因素不谈，奥园健康生活在今年上半年（以披露的2018年首五个月数据计）经营活动所取得的现金流就较上年同期强劲不少。如下图所示，过去三年，奥园健康生活经营活动所得现金净额下跌后升，但均在数千万元的水平；而今年前五个月，奥园健康生活经营活动产生的现金净额就同比暴增14.6倍至1.09亿元：

（来源：港交所）

细看招股书材料，现金流的强劲表现固然有营运资金变动导致净现金流入1.22亿元的影响，不过在营运资金变动前，奥园健康生活今年首五个月的经营现金流量也有4420万元，同比也已经活泛不少，可见集团“造血”能力也算不错。此外其现金储备也在逐年增加，截至今年5月末公司账上现金结余2.02亿元，较去年末增加约3700万元，按年同比则增加1.38倍。

总的来看，背靠强大母企的奥园健康生活，自身业绩增速可观，现金流强劲，若成功独立上市，对公司而言确有较大的想象空间。但另一方面也要看到，眼下的奥园健康生活在业务上还是过于依赖母企，加之作为一个“劳动密集型”企业，未来显见的劳工成本增加等因素或会为其后续增长带来一定压力，这些风险也不应小视。

■  作者｜彭小留

■  编辑｜贺秋霞