下半年拿地好时机？合景泰富：该出手时就出手

昨日收盘先涨5.86%的 合景泰富集团 (01813-HK) 在8月27日夜间公布了其截至今年6月30日止6个月中期业绩，岂知今早一开盘公司股价就从昨日升势转头下跌，半日就跌去5.1%了，究竟这漏液出炉的中绩有何古怪？且来好好看一看。

业绩公告显示，今年上半年合景泰富实现收入34.64亿元（人民币，下同），较上年同期之78.57亿元大幅下跌55.9%。嗯，这乍一看确实不大好过。

具体而言，在合景泰富上半年所有收入中，来自物业开发、物业投资、酒店运营和物业管理的收入分别为28.53亿元、1.35亿元、2.23亿元及2.53亿元，当中物业开发收入按年同比大跌61.1%，主要由于已交付总建筑面积同比减少43%至25.64万平方米，同时亦由于期内已确认平均销售价格由上年同期的16303元每平米降至11129元每平米。公告称这主要是因为城市间的交付物业组合与上年同期相比有所变化，尤其去年同期交付了较高比例的平均销售价格较高的写字楼。

（合景泰富上半年各业务收入情况，来源：港交所）

如上图，除了作为主要收入来源的物业开发分部录得下跌外，合景泰富其他几个分部倒均录得收入增长，虽然增幅远不及物业开发的跌幅来的大。当中物业投资收入同比增加4.7%，主要由于出租投资物业增加所致；酒店运营收入同比增加12.3%，主要由于酒店入住率增加所致；物业管理收入则同比增加29.3%，主要由于管理的物业数目增加。

虽然收入录得显著下跌，但今年上半年合景泰富的经营表现也不能说全无亮点，比如其盈利情况就似乎并不差。财报显示，2018年首6个月，合景泰富实现公司拥有人应占利润21.71亿元，按年同比大幅增加39.5%；期内核心利润19.61亿元，同比亦大幅上升36.2%。另外集团期内按权益合并收入则为101.45亿元，同比录得增加8.5%；期内实现预售金额324亿元，同比增加82%。

下半年推出20个全新住宅项目

8月28日上午，合景泰富集团在香港举行2018年中期业绩发布会，集团首席财务官兼执行董事徐锦添在发布会现场介绍称，合景泰富上半年新增土储面积292万平方米，当中超过90%的部分由收并购方式获得。他透露集团今年全年可售货值为1100亿，下半年预计将有20个全新住宅项目推出。

合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳表示，未来集团将追求有质量、可持续的增长，并预期未来三年集团预售规模的年复合增长率达到40%-50%。蔡风佳认为未来十年行业模式或会发生变化，而合景泰富将推进多元化发展，未来会加大在教育、文旅、生命科学和长租公寓方面的投资力度。

投资性物业的发展方面，合景泰富资本市场部总经理侯丽科表示，今年上半年集团投资性物业收入增长强劲，预计合景泰富到2020年拥有16个写字楼、13个购物中心、40个长租公寓及20个酒店；同时他预计集团到2020年投资性物业的出租面积将达到300万平米，长租公寓将拥有30000个房间。

有信心完成全年销售目标650亿

值得注意的是，2018年中期业绩报告显示，上半年合景泰富净资产负债率为77.3%，对比2017年同期的64.1%及去年全年的67.9%均有明显上升。

对此，集团主席孔健岷回应称，上半年负债率同比有所上涨跟集团的规模发展其实有直接的关系。他表示，发展要上规模的话，过程中负债率适度增长是正常现象，但希望在年底有所下调，并指希望能将全年负债率控制在合理的范围。他又指就行业来看，公司负债率还算是偏低的水平，这也说明合景泰富整个财务状况还是比较健康的。

销售方面，合景泰富今年全年销售目标为650亿元，孔健岷表示，集团上半年完成的比例大概在全年目标的50%多一点，下半年推出的货量比较多，因为大部分新盘集中在下半年，所以公司对于完成今年的任务完全有信心。对于外界关心会否有新货量集中在12月推出导致明年才能去化的问题，他表示问题不大也并不担心，称公司有准备，万一有些楼盘因节点问题延误，公司本身货源也非常充足，因此对完成销售任务依然很有信心。

产业发展是有益补充

地产业务首席执行官蔡风佳在谈到产业小镇项目进展问题时提到，合景泰富在两年前已经布局了产业小镇，在成都拿下了一个大邑项目，占地大约1万亩。他透露成都大邑项目现在也是初具规模，启动区域已经建成，未来酒店、儿童基地、旅游度假的酒店基层陆续在这几年会呈现。

蔡风佳表示，集团在“美丽乡村”的建造、新型城镇化的实践方面有一些踊跃尝试，也得到当地政府和同行的好评，他又透露接下来在广州和山东济南也有相关项目正在洽谈，称政府给了很好的条件，相信下半年或明年会逐步开展。他表示集团产业小镇的建成和发展和国家政策是一脉相承，现在国家提出乡村振兴，国家有大量资金、基础设施的投入和倾斜，所以虽然这部分不是公司主业，但也对公司业务的可持续发展提供了有益的补充。

主席孔健岷亦指，产业导入是集团拿地的重要策略和方式，不过他解释大邑项目建设面积其实没有1万亩，主要是产业方面，比如现代农业和旅游产业等，有些是产业用地，有些是农业用地，而建设用地规模没有那么大。

从“抢地”到“选地”：该出手时就出手

而拿地方面，蔡风佳表示公司一直对买地都比较审慎和谨慎，但有一条，如果碰到好的、利润率比较高的地就会毫不犹豫果断去买。他指今年市场有些变化，以前都是“抢地”，现在变成“选地”了，特别是下半年到明年上半年为公司选地提供了更多机会和方式。他表示公司经常通过一些收并购的方式花费几千万或是一两亿就可以撬动很大货值的项目，原来的地主因各方面的原因如资金问题等，干不下去了，这时公司就可以跟他一起做，支付少量定金，再通过操盘和品牌输出，就可能得到比原来招拍挂更多的利润，也可更好地回馈股东。

主席孔健岷也称，就算现在不再拿地，公司目前的土地储备其实也足够满足其未来3年的发展，但公司也觉得在一些一线城市或二线城市头部的地方，若有适合公司发展的资源就会去拿。他表示现在行业资金都比较紧，但公司财务方面还比较健康，所以是该出手时就出手。至于金额他就指要看市场的情况，但原则上只要地块是适合发展的都会争取去拿，因为“现时确实是拿地一个很好的时机。”

对市场有信心，冀可持续发展

就楼市调控问题，蔡风佳表示，在政府调控的基础上各大同行及公司都取得了不俗的业绩，说明中国的房地产市场仍然存在。他指出政府还是希望房地产市场不要过快发展，二是希望能平稳增长，他表示作为开发商来说也是如此，跑得太快对于可持续发展其实不利，所以希望公司可持续地在未来十年慢慢发展，但重申对市场有信心。

至于香港方面，孔健岷表示，香港市场有些波动也是很正常的，并称每个地区会受相应政策的影响，也比如香港可能会受一点中美贸易方面的影响，但他认为这种市场的波动很正常。另一方面，他又指不太担心香港市场，因为香港土地始终比较少，所以认为香港市场未来还是比较好及企稳的。

孔健岷表示公司也有留意香港市场，只不过就选择上来讲，现在内地市场确实会有比较多的选择，其实就是“鸡蛋放在哪个篮子”的问题，而他认为公司作为一个成熟的地产企业，在取舍方面会作出对公司和股东最有利的选择。

■  作者｜彭小留

■  编辑｜黎璐璐