中国海外发展：长租公寓尚待更好时机到来

自上月初宣布今年首6个月合约销售金额达到1508.5亿港元，以强劲销售表现坐稳上半年港股内房企业TOP5后，中国海外发展(00688-HK)于 8月23日午间公布了其截至今年6月30日止6个月中期业绩，成为又一家为半年成绩单揭榜的大型中资房企。

业绩公告显示，今年上半年中国海外发展实现收入886亿元（港元，下同），按年同比增长1.6%；期内股东应占溢利232.2亿元，按年同比增长7.22%，净利润率为26.2%。2018年首6个月中国海外发展合约销售金额突破1500亿，达到1508.5亿，按年增长18.5%；期内集团回款金额亦创下新高，同比增长16.8%至1341.2亿元，这在行业面临限购、限签等调控政策以及信贷收紧的大环境下算是一个不错的亮点。

下半年销售增速料进一步提升至33%

23日下午，中国海外发展于香港举行集团中期业绩发布会，主席兼行政总裁颜建国在发布会上透露，2018年上半年，中国海外发展在内地17个城市新增26幅土地，新增土地总楼面面积789万平方米，截至今年6月底，集团系列公司总土储面积达8736万平方米，并适当增加了在北方区域的土储布局。

从业绩公告来看，上半年中国海外发展保持了良好的成长态势，那么下半年能否维持甚至加快集团发展的步调呢？对此，颜建国就表示，在上半年稳健增长的同时，集团全年将继续在有质量、有效率的基础上实现较快发展的目标。他指出，下半年在坚决遏制房价上涨、调控政策继续持续的市场情况下，行业销售增速将逐步放缓，并透露集团在审慎的前提下，将维持全年合约销售2900亿的目标不变。

颜建国称，上半年集团销售同比增速达18.5%，下半年增速将进一步提升至33%；股东应占净利润方面也预计全年可实现稳健增长。土地投资方面，下半年集团将根据宏观经济、行业市场情况灵活安排，竣工计划全年将正常推进。

颜建国：长效调控机制渐行渐近，市场观望情绪加重

就下半年房地产市场的发展情况，颜建国也发表了自己的看法，他总结认为下半年的楼市将有以下几个特点：一是长效的房地产调控机制政策应该是渐行渐近了。他表示，坚决遏制房价上涨显示中央控制房价的决心，其目标是合理引导价格的预期，即打破市场对房价长期上涨的预期。所以颜建国认为在政策层面，短期内市场观望情绪会加重，但从中长线来看，长效机制的建立对市场是有利的。

二是从目前的调控结构来看，房地产市场供给侧结构性改革继续推进，商品房市场总量的增长将会抑制，房地产企业的扩张将逐步放缓。颜建国指，从今年土地供应的结构来看，共有产权房、保障房等比例在增加，每一块住宅用地方面也多安排了保障房、人才房等的比例，因此从结构性来看，未来商品房这一块在整个房地产市场总量不变、微涨的情况下，多主体供应、多渠道保障的这部分比例会适当加大。

三是房地产市场的行政调控在下半年继续从紧，现在不少城市正在加码，而放松的迹象应该是没有。颜建国表示相信下半年会延续目前的态势。四是货币政策虽然稳健，但房地产行业目前资金面仍旧偏紧，他举例就各种按揭贷款来看，当中整个个人按揭贷款利率在上升，总量却在减少。

颜建国表示，以上四点构成了今年房地产行业基本的政策面，公司相信市场会更加谨慎，而消费者在这个阶段也会进一步观望。

审慎投资：宁错过，不投错

而基于对目前调控政策的认识和判断，颜建国透露中国海外发展在当前这个阶段会采取很审慎及谨慎的姿态对待投资这件事情。他表示，目前集团手头的货值大概有10000多亿，初步算的话大约在15000亿左右，能够保证集团在2020年实现4000亿的战略目标。

他又指，投资预算对公司来说是一个动态的数字，会根据回款进度、市场的情况和政策面，时刻调整投资的节奏和规模。他称最近几个月还属于观察期，所以总体预算比正常节奏适当会放慢一点，这是公司主动调控投资的一个策略。

至于下一步的投资计划，他表示会以很谨慎的态度进行，还是会集中在主流城市的主流区域，紧紧围绕一二线城市来做好开发工作。也会关注一些特别有活力、人口的确有增长、产业的确在成长的新兴城市，但主要还是围绕传统的，已经在布局的一二线城市。颜建国称，公司目前希望把现有的城市布局做深做透，并认为只要做深做透了，至少能够保证未来三到五年公司市场份额没有问题，成长性也足够。因此，在目前政策形势不太明朗而长效机制正在建立的过程当中，在保持谨慎的情况下做深做透现有的城市布局，并适当地拓展新的城市，是中国海外发展主要的战略。

他随后又补充表示，公司认为现在政策处于高度的多变期，随时有可能出来新的政策，因此觉得目前这个节点谨慎投资是需要的，他更指公司宁愿错失机会也不想投错几块地。

现金充足，希望持续增加派息比例

业绩公告显示，截至今年6月30日，中国海外发展账上现金及银行结余达1279.3亿元，较年初增加23%。资金充足又对投资抱审慎态度的中国海外发展会否考虑多点派息回报股东呢？对此颜建国就回应称，确实目前公司对市场保持高度审慎、谨慎的态度，所以现在负债率还处在较低水平，手头现金也很多。他表示下半年会积极寻找投资机会，也相信下半年会有更好的机会出现，但什么时候是最佳节点还得好好判断。他重申，公司认为在这个节点保持高度的敬畏之心，以及采取更加审慎的态度是比较好的。

至于投资预算今年能做到多少，他就指目前还需要观察，会根据回款正不正常等实际情况有更紧密的安排。他提到公司一直在说一定会持续增加派息比例，眼下第一步是希望努力达到以核心利润的30%来派息的标准，而去年派息率大概是26%，希望今后可持续提高。他回应称，若真的没有很好的投资发展机会，也不排除在某个时间点上多一点派息回报予股东。

谈长租公寓发展：等待更好时机到来

对于近期被广泛讨论的长租公寓问题，颜建国就指，集团长租公寓目前发展数量有限，对市场的看法不多做评论。就自身而言，颜建国表示，长租公寓是国家积极倡导的，集团也在积极推进这部分的工作，包括建立专门的团队，安排专门的人员，现在项目都在往前推进。

他指出，目前集团建设的长租公寓大部分都还是被动持有来建设的，所谓被动持有是因为现在买地的时候很多要求搭配长租公寓，这块业务现在已全面展开。除被动持有以外，他表示今年还是希望公司自己在长租公寓的运营上能够走出一步，并透露目前定了6个项目，其中3个是重资产3个是轻资产，希望尽快把规模做起来：“未来几年希望达到一定程度的数量。”

他又指，自己个人认为，发展长租公寓真正的时机，在国家各方政策全面出来以后会更好。他认为待政策完善后来做这个事情可能从商业上来说更加合理一点，比如国家在土地政策方面明确了哪些土地必须用于长租公寓，那么这个土地的价值跟商业房地产的价值就会不一样，届时整个行业从商业角度才可以循环，并达到可以大规模去做的阶段。

他续称目前公司正按照国家政策全力推进长租公寓，大规模地做也在看时机，现在是先把自己的运营能力、建设能力打造好，锻炼好，以等待更好时机的到来。

■  作者｜彭小留

■  编辑｜黎璐璐