弘阳地产冲刺港交所凶猛扩张资本负债率连续3年走高|地产_新浪财经

　　弘阳地产冲刺港交所凶猛扩张负债激增

　　本报记者王海春于玉金上海报道

　　继正荣地产今年登陆港交所之后，又一家内地房企向香港资本市场发起冲刺。

　　4月4日向港交所提交招股书前一周，弘阳地产3月27日在其官微称，公司将启用香港办公部，并计划在上海建立另一个总部。有南京地产界人士告诉记者，弘阳地产为筹备上市已准备了几年时间。

　　2016年提出在2020年进入千亿规模后，弘阳地产从过去稳健风格变得激进起来。有媒体不完全统计，去年弘阳地产新增了43幅土地。土地市场的激进扩张在增加土储的同时，也连续三年拉高了其负债率，并在去年将负债率刷到137.5%的新高。

　　资本负债率连续三年走高

　　4月4日弘阳地产集团向港交所提交IPO招股说明书，这家创始人为福建人、在南京起家的地产公司，进入上市倒计时阶段。

　　“弘阳地产此前的风格一向比较稳健，在投资拿地、财务管控都较谨慎，其商业项目虽然不多但都做得较精致、口碑还不错。”南京新景祥置业一位高管4月10日告诉记者，弘阳地产的稳健表现，此前很少将做大规模视为最主要的目标之一。

　　不过弘阳地产连续三年不断走高的资本负债率，从侧面反映出其从此前谨慎而稳健的风格，已经加入了激进的元素。

　　弘阳地产在招股说明书中披露，2015年至2017年这三年，公司资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。

　　分析人士认为，资本负债率连续三年攀升的背后，应与弘阳在土地市场激进揽地有直接关系。

　　“拿地资金猛增，必然会导致金融加杠杆，进而引发资本负债率飚升。在土地市场的扩张，一方面是为上市做前期准备，但更重要的是其大规模的指向性已经很强。”一家房产机构人士说。

　　先回顾一下弘阳地产去年在土地市场拿地的几个片断。

　　去年2月底，弘阳18.03亿元拍下合肥高新区宅地，揭开了2017年土地凶猛扩张的序幕。5月13日弘阳联手中梁11.47亿拍下浙江金坛华阳路地块；7月7日弘阳23.1亿元竞得南京高新区G27住宅地块。

　　虽然在金额上显得并不算太大，但弘阳在土地市场频频出手的表现却相当抢眼。

　　8月2日弘阳5.47亿元竞得江苏丹阳G1728地块；9月20日1.08亿元拍下南京六合金牛湖街道地块不到一周，9月26日弘阳又用2.35亿元拿下张家港大新镇住宅用地。10月25日经过118轮竞拍，弘阳与金地联合体13.9亿摘得南京九龙湖商住用地后不到一周，弘阳10月30日又在无锡10.35亿元摘得惠山区前洲镇地块。

　　如按联合体拿地各占5：5的权益来计，仅前述8块土地，弘阳用于拿地的金额就约73亿元。这一金额在地产界并不高，也许只是一线城市一块地的价格。但这只是去年其土地扩张的极少一部分。

　　有媒体统计，弘阳仅仅在去年一年就新增了多达43个项目，权益可售面积为245万平米。8块土地支出73亿元，43块土地的支出将是一笔更加庞大的金额。而去年弘阳的销售额，还不到200亿。克而瑞数据显示，去年弘阳房地产销售额约178.1亿元。

　　随着土地扩张加速，弘阳融资需求增加的同时，其金融杠杆率随之攀升。

　　公开资料显示，2017年5月弘阳在新加坡发行2.5亿美元债券后；去年12月又发行了2.5亿美元。两次融资共5亿美元，约合31.5亿元人民币。

　　弘阳招股书披露，近三年公司借款总额2015年只有56.64亿元、2016年增至76.91亿元，而去年为116.3亿元。即借款总额在三年里翻了两倍，负债率则上升了18个点，持续高位运行。

　　千亿诱惑下的扩张路径

　　有分析人士指出，从保守到激进，弘阳在土地市场加杠杆拿地、负债持续攀升的背后，与其提出的规模化指标关系密切。

　　据了解，弘阳2016年在内部提出了千亿日程表：2020年达到千亿规模，其目标定为在做大南京市场、布局华东的同时，要走向全国。

　　“虽然说植根于南京，但也有业界将其归为闽系房企。”南京中指院一位分析师表示。

　　高杠杆、高负债、高周转，这“三高”被认为是闽系房企的典型特征。而大本营在南京的弘阳，怎么会是一家有着闽系血统房企？

　　如果追溯弘阳地产的历史，其闽系血统始自创始人曾焕沙。弘阳地产的前身，其实是一家名叫红太阳房地产的公司；而这家公司的起源，则与家居建材业有密不可分的关系。

　　公开资料显示，出生于1967的弘阳集团董事长曾焕沙，是福建南安人。