更重品质，稳中有升
归母净利润增 29.1%，符合市场预期
截至 1H2018 年，绿城服务公司营业收入增长 32.9%至 29.2 亿元人民币（下同），其中物业服务收入增长 31.8%，主要受益于在管面积增长带动（+28.3%）；因咨询业务战略转型策略落地，咨询服务收入增长 24.5%；园区服务收入增长 45%；公司综合毛利率 18.8%，同比上升 0.2 个百分点，部分受园区服务毛利率下滑影响，此外，人工成本以及信息系统等投入加大等，费用率有所上升，同时，有效税率略有提升，公司录得归母净利润 2.29 亿元，同比增长 29.1%，业绩增长基本符合预期。
基础物管业务稳健发展
截至 1H2018 年，公司在管面积增长 28%至 1.5 亿平，储备面积增长 19%至 1.6 亿平。公司业务已覆盖 24 个省，134 个城市。充足的储备面积为在管面积稳健增长提供支撑。此外，公司会选择性退出低盈利项目，始终坚持聚焦中高端市场。凭借优质的服务，平均物业费单价稳步上升至 3.13 元/平米/月。预计未来 2-3 年内，在量价齐升情况下，物业服务板块收入将保持 30%左右增长。
咨询服务收入增速回升
公司上半年咨询服务收入增长 24.5%至 4 亿元，咨询服务收入增速明显回升；毛利增长 31.2%至 1.56 亿元，毛利率为 39.1%，同比上升 2 个百分点。具体来看，公司将传统案场服务升级为 EO 生活体验服务，截至上半年，公司合同数量达到459 个（去年同期 285 个）；绿联盟”上，合同数量达到 317 个，（去年同期 181个），公司无论是提供在建项目服务还是平台服务，均取得不错成效。
多业态园区服务进展顺利
公司上半年园区服务收入增长 32.9%至 5.1 亿元，毛利增长 22.3%至 1.54 亿元，园区服务多项业务均处于前期培育阶段，毛利率短期承压，下降 5.6 个百分点至30.2%。拆分来看，收入占比最大仍是物业资产管理服务，同比增长 28.3%，其中绿城置换业务受二手市场营销增速有所回落。此外，公司首次尝试社区融媒体，园区广告收入大幅增长 528.6%至 0.4 亿元，带动园区空间服务收入高增长。文化教育服务方面，公司成立早教研究院，截至上半年，实现入学儿童超过 2 万人，目前已有 30 家早教中心， 2018 年底前预计拓展至 50 家，争取 2020 年开始实现盈利。
目标价 8.23 港元，维持买入评级
公司定位于中高端住宅，更注重基础物业管理服务品质，行业内服务质量最优，各项 KPI 指标位于行业前列，为增值业务发展奠定良好客户口碑和粘性，同时，公司是业内最具备社区生态圈打造能力的公司。因此我们建议给予公司一定估值溢价，预计 2019 年目标市盈率 30 倍，对应目标价 8.23 港元，维持买入评级。
责任编辑：李双双
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