楼市调控长期化 代理商易居也上演“强者恒强”?

　　易居企业集团（02048）登陆港股市场的脚步越来越近。最新公告显示，易居7月10日开始招股，发行3.22亿股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有15%超额配售权，预期7月20日上市。

　　作为全国房地产代理商龙头，易居不仅有26家百强房企股东及机构支撑，且基本面及业绩良好，其上市之后的股价表现也让市场颇为憧憬。

　　易居的主要业务是一手房代理服务，其性质决定了它与房地产行业息息相关。前段时间，棚改货币化收紧的消息引起市场对房地产投资放缓的担忧，港股内房板块的个股也纷纷熄火。

　　调控政策对房地产行业利好or利空？

　　棚改政策本身是一项保障安居工程，主要分为货币化安置及实物安置两种形式。不同于实物化安置，货币化安置同时承担消化库存，及间接拉动房地产投资的使命。随着去杠杆进程的推进，及去库存压力的减小，货币化安置比重在今年上半年达到80%高点后，缓步下行是趋势，但棚改短期内下行的空间并不大。

　　智通财经了解到，实际上，棚改货币化收紧短期内对房地产行业的影响有限。首先，今年全年棚改项目审批已在上半年完成大半，资金大部分到位。

　　（图：2018年年初以来，棚改贷款投放节奏快于去年同期）

　　其次，很多三四线城市棚改刚刚起步，相对之前没有棚改来说，货币化安置比例为70%、60%甚至50%对于这些城市来说都是增量。从这个角度来讲，棚改的负面效应被部分人士放大了。

　　（图：2013-2017年货币化安置比例趋势）

　　信贷方面，在去杠杆的过程中，房地产行业受到影响相对更大。6月央行宣布降准，按揭开始慢慢定向，虽然没有定向房地产，但按揭是受益者。销售回款可以得到很大的支撑和支持。

　　一位业内人士向智通财经表示，随着中美贸易摩擦的开展，预计信贷和按揭的政策会进一步放松，特别是对刚需和首套来说，我们看到放松的迹象，以及贷款审批时间缩短的趋势。

　　当然，期待房地产在短期内会有大刺激性政策也是不可取的，因为这会使中国目前相对稳定健康的房地产迅速透支，出现泡沫，反而影响未来5-10年的市场趋势。近期，房地产调控政策频繁推出，长期来看，房地产政策长期化、常态化反而有利于市场健康发展。

　　智通财经注意到，过去两年，即使是在房地产政策调控的背景下，整个中国房地产的交易额和交易量依然屡创新高，去年达到了最高点，交易面积达到16.94亿平方米，交易金额超过13万亿，同时，房企集中度快速提升，销售与土地资源更多向龙头房企靠拢，这或许可以从侧面反映行业对调控长期化已经慢慢适应。

　　（图：房企集中度提升；数据来源：克而瑞、兴业证券）

　　房地产代理行业强者恒强

　　对于在房地产代理行业爬摸滚打了近20年的易居，伴随着中国房地产行业经过好了几轮起起落落，早已在房地产服务领域积累了丰富资源，形成了宽大的护城河及适应行业变化的能力。

　　目前房地产开发增速仍然保持两位数的增长，购房需求也依然旺盛，特别是二线城市人才导入的刚需，会在未来5年逐步显现。几乎可以肯定的是，只要中国一手房市场仍在增长，易居向前发展的脚步就不会停止。

　　众所周知，与同行相比，易居最大的优势在于中国TOP100房企中的25家房企不仅是易居的客户，同时也是易居的股东，这为易居的收入增长奠定了稳固基础。

　　根据戴德梁行报告数据，这25家开发商于2017年共录得合约销售额约3.2万亿元人民币（单位下同），约占房地产开发商Top100合约销售总额的41.7%。其中，三大龙头碧桂园（02007）、万科（02202）及恒大（03333）于2017年共实现合约销售额约1.6万亿元。

　　今年上半年，房企销售依然强劲，共有138家房企销售额超过50亿元，碧桂园、恒大、万科分别突破四千、三千、三千亿大关，继续拉开与其他房企的差距，第二、三阵营的房企也增长迅猛，加速规模化。

　　截至2018年7月1日，易居与46家领先开发商签订战略合作协议，年期介乎一至六年。截至今年3月底，易居于1068个一手房代理服务项目中拥有总建筑面积为227.2百万平方米的已订约储备物业。据测算，这些项目至少可以满足未来4年的销售需求。

　　其次，易居同时也是中国最大的房地产数据提供商，旗下的“克而瑞”品牌被广泛认为颇具权威的房地产数据来源，这支撑该公司房地产大数据及咨询服务在过去几年快速增长，去年同比增长58.83%至6.29亿元，占总收入13.6%，仅次于一手房交易业务。

　　在二手房经纪服务方面，易居开创了一种轻资产的“S2B2C”业务模式，通过这种模式，该公司迅速创建了全国第二大房地产经纪网络，旗下房友品牌门店超过7000家，覆盖52个城市。这也是贡献未来易居收入增长的来源之一。

　　该公司三大业务线互为补充，产生了强劲的业务协同效应及大量的交叉销售机会。易居过去几年业绩实现大幅增长，正是由于这三大业务引擎以及轻资产业务模式的推动。

　　财报数据显示，2015-2017年，易居收入分别为27.16亿元人民币（单位下同）、39.96亿元、46.33亿元，年复合增长率为30.6%。2018年一季度，收入同比增长8.8%至9.3亿元。

　　年内利润及全面收益总额也从2015年的1.77亿元增至7.65亿元，年复合增长率高达107.08%，今年一季度同比增加12.8%至1.52亿元。

　　中国房地产行业集中度进一步提升已成为市场共识，调控政策长期化实际上也在加强这一趋势，在代理行业服务于核心大房企的易居无疑是受益者。

　　易居此次计划集资规模46.42亿至57.08亿元，以招股价中位数计算，集资净额约49.51亿元，将用作升级房地产数据系统、扩张一手房代理服务的地理覆盖範围、扩张房地产经纪网络服务的地理覆盖范围、员工培训、品牌推广、开发综合服务管理平台及一般营运资金。全球发售股份约3.23亿元，其中90%初步用作配售股份，余下10%香港公开发售。通过巩固和加强三大业务的优势，易居或将成为地产代理行业集中度加速提升的最大赢家。

责任编辑：张海营