高杠杆降负债 哪些房企仍可高枕无忧?

　　房地产融资一直是一个不断被人关注的话题，尤其是2017年政策调控加紧后，房企融资缺口变窄，面临的资金压力增加。

　　如融资能力弱、负债率高的中小企业处处受限，在夹缝中生存，而规模房企融资优势凸显，有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求，此外大型国企、央企以凭借信用能够获得较低的融资成本。

　　因此，2018年，在地产行业急需去杠杆的背景下，资金利率提高非常厉害，房企融资两极分化现象严重。

　　2018房企关键词：缺钱

　　智通财经了解到，自2015年以来，前20强房企的负债率基本都呈不断上升走势，因为过去两年规模竞争激励，要想保住排名，就必须加杠杆。

　　于是2017年净负债超过100%的房企大有人在，好在大型房企的规模与杠杆是同步增长的。

　　但是2017年以后，随着楼市调控越来越严，融资也越来越难，为保证安全，房企又面临去杠杆。

　　但是，今年以来，几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧，因此“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。

　　中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示，2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点，下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

　　长江证券研报指出，上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%。

　　值得注意的是，偿债高峰期已经来临，今年一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。

　　种种迹象表明，资金紧张的背后，迫使房企开始加速回款。如近来有大型房企开始通过降价来进行加速回款，规模大房企正在不断挤压中小房企市场，中小房企压力更大。

　　多渠道融资：大房企的“专利”

　　然而，在借钱越来越难的2018年，房企的“规模大战”丝毫没有偃旗息鼓的征兆。中原地产研究中心统计数据显示，2018年截止5月21日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期记录。

　　由此可见，目前规模房企普遍面临着高杠杆降负债，一边要降负债，一边又要确保规模。

　　因此在“缺钱”的大背景下，对房企的资质及信用提出了更高的要求，甚至有些银行，只对排名在TOP30的地产商进行贷款，似乎只有大房企才能通过多渠道融资，盘活资产，降低融资成本。

　　智通财经从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现，对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记，如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。

　　2018年4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元大幅上升。

　　就目前的态势看，此前被视为境内融资的补充方式之一的境外融资，有望成为房企主要融资方式。

　　当然，鉴于传统渠道融资受限，除了境外融资，资产证券化（ABS）也为房企提供了填补融资资金缺口的新融资渠道。

　　2015年以后，房地产相关的ABS产品呈现出逐年上升的趋势，发行产品数量年均增长达284%，融资规模年均增长达到了163%。在房地产信用债融资中，2017年1-8月，房地产信用债融资ABS融资占比已经达到了14.5%。

　　房地产行业巨大的体量，以及对资金饥渴的需求，正推动房地产供应链类ABS迅速发展。目前，房企供应链ABS井喷，规模已达782亿元，至少14家公司涉足以解资金之渴。

　　据不完全统计数据，碧桂园、万科、融创中国、华夏幸福、绿城中国、新城控股、世茂房地产、阳光城、富力地产、远洋集团、融信集团、中国奥园、和昌集团、恒大等至少14家公司不同程度的涉足供应链ABS。

　　值得一提的是，尽管规模房企负债高企，但在部分典型房企中，融资成本整体处于下降趋势。

　　近日，亿翰智库发布2017年上市房企融资成本TOP50。数据显示，2017年TOP50房企平均融资成本5.45%，2016年为5.89%。TOP 1-10 房企平均融资成本仅4.10%，较2016年平均融资成本4.33%相比下降0.2个百分点。

　　（数据来源：亿翰智库）

　　这就意味着，TOP50的房企，借的钱虽然多了，但是利息也低了。如2017年，华润置地、中海海外发展以及龙湖地产融资成本均下降到5%一下。

　　（数据来源：亿翰智库）

　　由此可判断见，2018年，在地产行业急需去杠杆、资金利率提高非常厉害的背景下，但是大型房企积极拓宽融资渠道，有利于企业降低融资成本。

　　抓住政策小周期

　　毋庸置疑，在2017年之前加杠杆的房企，90%以上都赌对了，但是2017年以后，房企要增加赢率，更要抓住政策小周期。

　　如限价政策下，乘着政策的东风，越来越多的房企加入做租赁的行列，如万科、碧桂园、保利、龙湖以及旭辉都已布局租赁行业。

　　此外，近来专注做城中村改造、租赁住房（低成本拿地）、物流地产等项目的，也比较容易获得银行资本的青睐。

　　值得一提的是，在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政、加大金融支持的大背景下，长租公寓ABS开始发力。如2016年1月10日，长租公寓运营商魔方公寓设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额3.5亿元，这是中国ABS发行历史上首单公寓行业资产证券化产品。

　　此前业内人士表示，房地产的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务，预计到2018年底链家自如已运营分散式公寓将达到100万间，而主要房企布局的集中式公寓管理规模超过10万的都屈指可数，未来，这一状况或许被改变。

　　总之，随着2017年信贷的收紧，债券发行的从严审批以及楼市的调控，使部分房企现金流出现压力。但是，实力雄厚的房企，尤其是规模不断扩大的房企，由于信用较高，不仅更容易获得资金来源，而且资金成本也较低。

　　在2017年前已加杠杆的，很多都已成为巨头，而不敢加杠杆的，想加也加不了，虽然目前众多房企都出现融资难，利息成本高，但是对于前50强的房企，一方面，其有能力通过多渠道融资方式，优化债务结构，降低财务杠杆，同时规模房企也可根据企业自身的周转速度、现金流、溢价能力，一边降低负债的同时，一边增加“买地钱”。

责任编辑：马婕