龙湖阵痛:吴亚军8个月不回内地业绩下滑高管频出走_新浪财经

热点栏目自选股数据中心行情中心资金流向模拟交易

客户端

　　龙湖阵痛：吴亚军8个月不回内地，高管频频出走，业绩同比下滑

　　来源：深蓝财经网

　　龙湖集团董事长吴亚军在哪儿了？没多人知道具体行踪。

　　而媒体公开的消息显示，至少在最近8个月来，吴亚军竟然远离内地，一般主要呆在美国，离中国内地最近的去处也就香港，而公开信息显示——她久久没回来了。

　　原因，始终是个谜。

　　而在最近八个月来，龙湖地产的命运放在了吴亚军对CEO邵明晓的信任上。在最近的这段时间，至少在直接管理上，邵明晓主导了龙湖地产方方面面，包括变革、业绩下滑、被沽空，以及正在发生的一切……

　　不愿意回内地的吴亚军

　　吴亚军创办龙湖地产以来，公司内部的年会几乎没有缺席过。而2018年的年会，她打破了这个记录，仅仅为公司员工们发来问候视频。

　　媒体上报道的吴亚军最近一次公开露面，是3月23日在香港举办的龙湖2017年度业绩发布会上。

　　媒体普遍提及，最早披露吴亚军久久没回国的动态的是一个名叫董小姐的作者。董小姐之所以没有披露不回国的原因，是因为担心龙湖股价可能会有20%以上跌幅。

　　公众号谈天说债引述彭博的消息称：“吴总未回国是因为照顾在美国治疗的亲戚。”

　　谁的变革？

　　吴亚军不在内地的时间里，CEO邵明晓在龙湖地产（0960.HK，下称龙湖）发挥了主导作用。

　　财经杂志引述知情人士称：“吴亚军出国后，邵明晓对龙湖的掌控力更强了，在经营治理层面堪称‘一言堂’。”

　　而正是这段时间，龙湖正在发生一些变化。

　　3月23日，龙湖地产更名为龙湖集团，龙湖四大主航道业务浮出水面：新房开发销售、商业运营、物业服务与长租公寓。此外，养老业务和产业新城也是公司的业务探索方向。

　　而更大的变化也在悄然推进。早在离开中国内地之前，吴亚军已经在公司内部提出了一个变革计划。而具体对变革计划操刀的无疑是邵明晓及公司高层，他们将为这场变革的成败负责。

　　根据《财经》报道，2016年底，吴亚军在龙湖提出了“平台+端”的变革构想，之后经过近半年时间讨论决策，于2017年逐步试点、推进，完整的执行方案至今仍在路上。

　　这是一次龙湖的组织结构大改造，与它对应的是业务重塑与人员重新配置。如果实现，龙湖将从组织形式上变成一家罕见于同行的房地产公司，但大概率也会迎来一次人员的大清洗。

　　龙湖的管理架构与碧桂园、万科、融创等公司完全不同，它强调集团权威。

　　一位龙湖中层管理者说，邵明晓延续了吴亚军的治理观念：“要确保龙湖有一个强大的集团，集团权威不可破。”

　　龙湖还采用双向汇报制，每个事项都要经过职能总和项目总两条线，二者共同决策。“在龙湖，想做一件事你要给所有领导讲一遍，大家都要同意，才能去做。”一位龙湖业务线中层人士说，这能减少犯错率，责任共担，但也导致龙湖的决策效率太低。

　　现在，这个管控模式正在源源不断带来新问题。

　　“这已经倒逼了一些人离职。”一位前龙湖员工称，由于上海、苏州、南京、无锡、宁波等城市所有的财务部人员如今大部分都要去杭州上班，大家开始产生一些对抗性。

　　现在，在龙湖各地，一场集权还是放权的争论此消彼长，影响也逐渐显现。

　　频发高管离职

　　谁在主导改革，吴亚军远程遥控还是邵明晓独立执行？但不容忽视的细节是，正是在最近的半年内，龙湖就有三位集团副总裁级高管离职，他们分属投资、战略、营销等领域。另一些年轻人则火速升迁，预示着公司未来的新面貌。

　　今年3月，龙湖战略发展部总经理王亚军由于个人原因将离开龙湖，原战略团队向CEO邵明晓汇报工作，这只是龙湖高管离职的一个缩影。

　　根据第一财经记者不完全梳理发现，包括龙湖前副总裁袁春、副总裁颜建国、上海公司总经理张泽林、南京公司总经理李宏耕均相继离职。此前，龙湖上海公司更是全部换血，从总经理到各个业务条线老总全数在主动和被动中离职。

　　在龙湖长达七年的袁春，一度被外界看作龙湖集团五年后下届CEO的第一人选，但袁春最终“由于个人原因”选择了离开。从很多消息看，袁春的离职主要是集团将物业服务以及相应的O2O技术平台交于其全权管理，而并非一些核心业务。

　　“从去年龙湖提出了更高的规模目标后，龙湖的人员流动就明显开始加快，跟得上节奏的留下，跟不上节奏的就离开。”一名前龙湖员工评价。

　　高管的变动对销售带来了质的影响，虽然龙湖可售货值较之前有很大提高，但是销售金额并未表现得让人满意。

　　“高管团队的稳定对于房企非常重要，这个涉及管理风格和团队士气，一般高管离职都会给企业带来影响。”一位房企人力总评价。

　　高管变动同时，龙湖的产品同样面临问题。曾经龙湖的形象是豪宅专家，不过近年看龙湖几乎已经没有这样的标签。

　　一位龙湖前城市总曾透露，团队每次担忧的就是物业交付，一般都会伴随维权。此前，互联网一度出现一独立IP“龙湖维权网”，各地业主均出现各类维权。

　　同策咨询一份报告认为，高管人事变动频繁、产品质量遭质疑、收益质量下降、周转速度减缓、内增长变慢等，均需龙湖从自身出发，全面调整以达到适应市场的最佳状态。

　　业绩同比下滑是放慢速度？

　　5月8日晚间，龙湖地产有限公司发布四月份销售简报，截止二零一八年四月本集团累计实现合同销售金额人民币585.9亿元，同比下降2.38%；合同销售面积373.7万平方米。

　　克而瑞研究中心发布的数据显示，今年1-4月，在行业前十名房地产企业中，碧桂园、恒大、万科位居行业前三，合计销售总额高达6690.1亿元，为后七家房地产企业销售总额的1.26倍。同时，房地产企业增速出现明显变化，去年增速较快的万科单月环比出现12.4%的下滑，而龙湖和绿地更是出乎意料地呈现负增长，分别下降5.35%、10.13%。

　　负增长数据只是龙湖目前经营的一个侧面，龙湖拿地还是猛增的。1-4月龙湖、万科、绿地拿地金额分别为696亿、350亿、267亿，同比增速分别为96.6%、32.07%、480.4%，均高于销售额增速。

　　对于销售额的问题，吴亚军曾经在一场饭局中，用骑自行车来打比方，为公司增长缓慢做辩护。她认为，做公司就像骑自行车，骑得慢而不倒比骑得快更难，因为那需要更多风险平衡。

　　“公司实在跑不动了。对自己诚实很重要。我们是最早认识到问题的，并最早向市场低头。”在2015年，21世纪经济报道上的一篇文章，吴亚军认为自己找到了问题。

　　在当时题为《吴亚军：“那些让我害怕的事情没有了”》里，吴亚军有意识在2011年至2013年主导龙湖地产有意放慢发展速度，并对团队、布局、产品进行调整。

　　不过，吴亚军不在的日子，主政的邵明晓对销售目标定出了宏大的目标。在2017年度业绩会上，邵明晓宣布2018年龙湖合同销售目标是2000亿元。在公司内部年会上，邵明晓要求未来三年，龙湖的地区公司要实现1~3个500亿规模，3~5个300亿规模，5~8个200亿规模以及8~15个100亿规模。以此估算，到2020年，龙湖计划达到销售额3200~6100亿元。

　　沽空来袭？

　　尽管龙湖集团2018年开年业绩未能延续2017年的强劲势头，但该公司依旧凭借之前靓丽的年报数据，受到众多海内外机构垂青。

　　Wind数据显示，从2018年1月1日至5月8日，中金、瑞信、大和、高盛等多家专业投资机构，累计发布增持龙湖集团的报告多达22份，且最高股价已预估至30港元/股左右。而截至5月9日收盘，该公司24.00港元/股的股价较52周高点回落13.36%，但仍较一年内12.84港元/股的谷值高出86.9%。

　　不过需要注意的是，有相关专业媒体结合Wind数据及和讯网的研报信息统计得出结论：在剔除无效数据后，2013年至2017年间，券商研报累计发布85902份，覆盖多达3096家上市公司，其中涉及上市公司负面的研报只有区区199份，总体正确率——21%。

　　龙湖集团自然也难幸免。Wind数据显示，该公司股价在2月1日创出27.7港元/股的历史新高后，有关该公司的研报中逾8成报告相继发布，但该公司股价此后却长时间在23港元/股附近徘徊。