两三千万楼盘网签需等数月 肥瘦搭配为平衡成交数据?

　　两三千万楼盘网签需延迟数月

　　“肥瘦搭配”或为平衡成交数据

　　■实习记者 许歆洁

　　本报记者 李未来 北京报道

　　交了首付款，却要等待几个月甚至大半年的时间排队网签，这是目前北京高端购房客群不得不面对的现实。

　　《华夏时报》记者近日走访孙河、丰台等区域楼盘了解到，目前北京新房网签均需排队，少则一个月，多则大半年，总价越高，排队时间越长。据楼盘销售人员介绍，原因是总价较高项目在北京市住建委审批通过比较困难，尤其是总价在2000万以上的房屋，朝阳区3000万以上项目至少要等待半年时间才能够网签。

　　多名销售人员告诉《华夏时报》记者，北京市住建委审批网签是采用“N+1”的模式，即几个总价较低房屋加上1个总价较高房屋，把它们放在同一时间段内进行审批，这样可以拉低该时间段总体成交均价，同时，成交量也相应地下降。

　　这种模式下，受影响最大的便是豪宅产品，中国豪宅研究院院长朱晓红在接受记者采访时表示，在国家的调控目标下，政府为了平衡房价才运用了这种方法，至少在数据统计方面可以达到要求。

　　对此，北京市朝阳区房管局在回复记者时称，新房网签审批都在市住建委方面，记者多次联系北京市住建委宣传中心，但对方电话始终无人接听。

　　“N+1”式网签审核组合

　　“一是控制网签量，比如每个月全北京网签数量限定在400套、800套、1000套，然后每周再分到各个区域和楼盘；二是控制单价，比如网签单价在6万、8万的盘批几套，4万的限竞房批几套，综合单价控制到建委预想的6万。”位于南四环的公园懿府置业顾问向记者表示，网签排队正打着“N+1”式低价加高价的组合拳，从数据上平抑房价。

　　该项目总价大约在1000万元左右，网签排队情况相对较好，大约一个月左右时间可以办下网签，“不过也需要提交2、3次才能批下来，以前审核通过了，随时可以网签”，销售人员表示。

　　受影响较为严重的是豪宅产品。

　　记者调查发现，总价在2000万以上的房屋普遍遇到网签排队和延迟的困难。在别墅聚集的孙河，房屋总价大多在3000万元以上，销售人员均表示网签需要排队几个月时间。

　　首开琅樾目前正推出3000万左右的别墅产品，据销售人员称，网签延迟是肯定的，具体排队时间不能保证，目前来看需要半年的时间，不过这是全北京的政策，无论到哪里买，都是一样。“为了控制北京的成交量，每个月卡一点，比如说这个月北京实际成交量达到了1000套，那就先签200套，剩下的800套就排到下个月。”

　　龙湖景粼原著的置业顾问表示，“网签确实需要排队，主要看建委签的顺序。其实控制网签，是因为想把整个北京建委网上签约的均价做得好看，比如签了一批便宜的房子就可以签一套贵的。”

　　房屋总价在2000万左右的北京金茂府项目也遇网签排队审核时间较长的困难。北京金茂府置业顾问称，从去年开始，网签全都需要排队，从整个北京市范围进行调配，报计划。“我们项目去年开盘的就售罄了，但一直到今年也还有没签约的。听说整个（北京市）很多项目都没签的。”

　　开发商“变通”卖房

　　记者了解到，房屋网签的前提是至少要交清首付，也就是说，对于总价在2000万以上的房屋，在业主交齐首付或付完全款以后，还需要等待小半年时间才能办理银行贷款、不动产产权证等后续事务。

　　据公开信息显示，首开琅樾主力户型为四居室（205-280平米），住宅类房屋整套起步价在1500万元，别墅类房屋整套起步价在2900万元；龙湖景粼原著约3000万元/套；北京金茂府主力户型为四居室（225平米），均价约7.2万元/平米，整套房约2000万元左右。

　　为打消业主的顾虑，这些豪宅项目提出即买即住的方式。以首开琅樾为例，其销售人员表示，开发商为应对国家政策出了一个补救措施，买房付全款，交完钱第二天这个房子就交给业主，可以装修或入住。

　　以上措施仅限于现房销售，据了解，孙河不少别墅项目目前均为现房销售，如中粮瑞府、龙湖景粼原著、首开琅樾等。

　　朱晓红表示，很多业主付了房款，但迟迟不能办下贷款，也不能进行后续事宜。

　　除控制总价网签时间外，楼盘单价也被控制，如果预售价过高，在房管部门处审批很难通过。

　　为平衡数据？

　　10月22日，北京市统计局发布了《一至三季度北京市房地产市场运行情况》，数据显示，一至三季度，北京全市商品房销售面积为407.1万平米，同比下降27.9%。其中，住宅销售面积为305.2万平米，下降17.7%；办公楼为36.2万平米，下降56.4%；商业营业用房为26.4万平米，下降55.7%。

　　事实上，从数据上看，自2017年年以来，北京楼市成交量便一直下降，成交均价也较为稳定。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2017年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签约2.70万套，同比2016年下降45%；2018年上半年，北京新建商品房住宅网签量达到历史同期最低值，不足万套（不含共有产权），即便加上共有产权房的2103套，也仅1.06万套，仍旧成为网签记录来的历史最低值。

　　朱晓红认为，国家宏观调控政策之下，各级政府为了在数据上达到要求，采取了这种“平衡”的手段，事实上全国各地都有类似的情况，比如合肥。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进表示，这种混搭的预售模式，其实也是一个做低房价的普遍做法，其实还是因为各地调控房价是有压力的。但是高价楼盘毕竟还是要入市，所以会有此类肥瘦搭配的做法。但很显然，此类做法也是有压力的，毕竟土地成本较高，很多项目其实未来难以单纯打压预售价格。所以未来还是要走市场化的模式，把部分房源的定价权积极放开。

　　事实上，除北京之外，各地房管部门也均有“平衡“数据的手段。今年上半年，《华夏时报》记者走访了杭州、南京、武汉、南昌、西安等各大城市，大多数开发商表示预售价格由房管部门管控，如报价太高，则不予审批。在此背景下，开发商多采用“双合同”方式进行销售，即在房屋销售备案合同以外，再加上一个装修合同，价格也是“双份”：毛坯价+装修价。这样开发商既可以合理涨价，而成交数据也不受影响。

责任编辑：张国帅