广州楼市双合同调查：仍有项目销售称可规避限价政策

　　广州“双合同”调查：限价逐渐放宽 仍有项目销售称可规避限价政策

　　许永红,翁榕涛

　　赵毅 近日，关于广州楼市放开限价的消息不胫而走，而广州住建委随后也发布说明称，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

　　《中国经营报》记者日前走访市场发现，广州楼市双合同现象开始逐步消退，但目前依然有不少楼盘“顶风作案”，存在双合同的问题。

　　受访法律人士指出，双合同虽然在法律上有效，但房企以双合同形式规避限价政策属于违规行为，而且购房者也会面临经济损失的风险。

　　仍有项目销售称可以双合同形式规避限价政策

　　日前，记者走访市场了解到，近段时间市场上双合同问题虽然不如此前严峻，但仍有不少项目销售称可以双合同形式规避限价政策的问题。

　　记者从振业天颂一位销售人员的介绍得知，该项目一套建筑面积约102平方米的户型，折后总价约411万元，其中毛坯房款为356万元，装修款为55万元。购房合同若以三成首付计算，毛坯款首付约107万元，装修款可以另行商量延期，但需要一次性付清。以此计算，购房者所需的首付款高达162万元，是总房价的近4成，比正常三成首付多了38万元。

　　此外，在北大资源博雅1898项目现场记者发现，装修款约23万元，现场销售人员称：“我是按照最低的备案价去算，到时会有浮动，看签约时间的情况而定。但最多也是这个数目，这个装修款的金额是最不理想情况下的结果。”

　　值得关注的是，在今年3月中旬的走访中，广州80%～90%的楼盘涉及双合同问题。而从日前记者走访市场的情况来看，目前双合同现象已开始逐渐减少。

　　珠江嘉园的销售人员向记者表示：“10月22日（周一）项目已经将单合同的备案价上报给房管部门，目前还未得到审批，现在购房还需要采取双合同的方式。”

　　该销售人员指出，自广州住建委发布说明后，广州多数楼盘在近期上交了新的备案价，若备案价通过审批则可以使用单合同方式，并且备案价在半年内仅有一次调整机会，下调价格一般不会超过10%。

　　此外，实地常春藤的销售人员也称，此前项目都是做双合同，现在则可以帮忙做单合同，但需要延期签购房合同。不过，当记者问及单合同的备案价是否已经在房管部门重新上调，对方表示目前还未上调，要等上调后才能做单合同。

　　克而瑞广州首席市场分析师肖文晓告诉记者，广州双合同问题从2017年以来就一直存在，而且从全国范围来看，广州是双合同问题比较明显的一个城市。“不过，从2018年下半年以来，从化区、增城区的双合同问题已有所缓解，这些区域的楼盘备案价多数提高了。”

　　针对公司方面是否知悉楼盘项目存在“双合同”一事，未来在政策引导下又是否会改为单合同，本报记者分别发采访函到深圳市振业集团、北大资源集团、广州珠江实业集团以及广州实地地产公司相关负责人，截至发稿未获回复。

　　限价调整或针对全市

　　10月19日，广州住建委发布关于进一步规范房地产市场管理的说明，表示在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

　　突然而至的新政很快在业内引发热议。肖文晓告诉记者，目前监管层对限价政策进行优化调整，也许是出于多个方面考虑。

　　具体而言，肖文晓表示：“首先，为控制房价而限签，购房者不能及时办理贷款，且面临贷款利率上升的问题，而因此导致不能及时收房，也容易引发购房纠纷。其次，最近不少楼盘推出打折促销活动，房价下降也引发了早前购房者的不满，激发了双合同问题潜在的矛盾。另外，限签推迟了回款速度，这对房企的资金链是不利的，而且时间越长压力越大。”

　　在接受记者采访时，广东省房地产协会专家委员龙斌称，此次新政出台主要是为了规范市场，因为之前限价、限签等各种调控措施，使得市场上出现了双合同的现象。

　　龙斌指出，双合同会带来一定风险和潜在纠纷，万一房价出现波动，购房者、开发商以及政府都难以一时进行调整，而且双合同也让市场信息较为紊乱。

　　对于新政带来的影响，龙斌认为，房价信息将会更加清楚明白，也给市场一个预期，监管层正在逐渐用市场方式来规范市场行为。

　　目前，上述新政的相关细则并未正式对外公布，而记者致函采访广州住建委也未获得相关回应。肖文晓称，现在市场各方都在观望，等待相关政策细则出来，从官方表态来看，限价政策优化调整可能并非传言所说只针对某一些区域，而是针对全市范围。

　　暗藏诸多隐忧

　　需要注意的是，双合同除了使得市场价格失真以及让购房者首付成本高企之外，其违规争议和潜在的法律风险同样是业内关注的焦点。

　　在接受记者采访时，广东南方福瑞德律师事务所律师曹纯珂表示，相关政策已明确强调严禁开发企业拆分价格报备，开发商不接受政府价格指导，政府一律不办理网签、不予核发预售许可证。“双合同属于违反政府调控政策的违规行为，政府的态度很明确。”

　　至于双合同的合法性，曹纯珂称，从司法实践的既有案例来看，法院对双合同的效力问题是持有效观点的。开发商通过采取“购房合同+装修合同”形式躲避限价政策，并不违反法律、行政法规的强制性规定，签订双合同若系双方自愿签订，不会导致合同无效。

　　广东宏力律师事务所律师何雁英也告诉记者，在房产买卖过程中，开发商要求消费者签订双合同的主要目的是为了规避政府的限价政策，因限价政策不属于法律强制性规定，所以即使双合同违反了限价政策，也不会因此而导致合同无效。

　　何雁英表示，作为购房者，在签订合同的时候，最主要的是明确价格条款、支付价款的时间和方式、办理产权过户的时间、交楼的时间和标准、违约责任等。

　　那么，购房者除了无奈地背负双合同的高首付之外，还承担着什么风险？何雁英指出，如果购房者因为开发商原因导致合同不能继续履行，在解除合同时，开发商需要支付违约金，而违约金的赔付标准，有可能只是按照主合同的标准计算，而不是按照真正的购买价款计算违约金。

　　对此，曹纯珂也称，购房者的首付成本增高，装修款还款压力剧增，但凡购房者资金链出现问题，购房者还可能面临违约。而且，购房者购房时网签价格符合政府备案价，但低于实际成交交易价，后期购房者出售房屋时将面临更高税费。

责任编辑：张国帅