宝龙青岛城阳广场开业9年出租率仍低 多数商铺空置

　　宝龙青岛城阳广场开业9年出租率仍低 多数商铺空置

　　夏晨翔,王登海

　　卢志坤 位于青岛市城阳区文阳路上的城阳宝龙城市广场（以下简称“城阳宝龙广场”）是宝龙地产控股有限公司（01238.HK，以下简称“宝龙地产”）布局青岛的首个商业综合体项目，亦是城阳区内首家购物中心，开业之初曾被视为该区新的商业地标和经济名片。

　　但《中国经营报》记者近日实地走访发现，虽开业9年之久，该项目却仅有部分临街以及内部少量区域商铺在正常运营，多个区域则空无一人，商铺大量空置，还有不少业主打算低价抛售。

　　部分业主称，近年来，宝龙地产在城阳宝龙城市广场项目上已经获取了超额回报，所以并不关心其运营情况。业内人士则认为，宝龙地产以“高周转”为主要策略，继续“攻城略地”，之前所开业项目中运营较差项目该如何处理将是一道难题。

　　对此，宝龙地产则表示，出租率是随着商户的更替不断变化的，个别业主“原价出售”“低价出租”商铺或因资金需求等原因，公司也绝不会为了追求速度而降低质量要求。

　　多数商铺空置

　　青岛城阳宝龙广场是宝龙地产旗下大型商业地产项目，该项目包括两期，总占地面积319808平方米，其中一期总占地面积274316平方米，二期总占地面积45492平方米。

　　2009年，该项目开业时曾轰动青岛，引进了世界500强企业之一的韩国乐天超市，投资数亿元打造了占地面积5万平方米的全天候室内游乐场——宝龙乐园。随后，巴黎春天、苏宁电器等主力店也相继开业，成为城阳区重要的商业中心。

　　不过， 9年过去，城阳宝龙广场不复当年盛景，这座曾经备受瞩目的商业项目空置明显。近日，记者实地走访城阳宝龙广场发现，虽然时值周末，广场客流量却不尽如人意。临街和集中在一楼东部区域正在营业的商铺店主，也因顾客寥寥，多在玩手机或是串门聊天。

　　行至广场正门，并向内部走去，则可看到一小、一大两个室内游乐园，两园中间均由地下一层至地上三层镂空，呈“8”字型将整个广场分割为东、西两部分。但是，记者观察发现，两个游乐园目前均未运营，周边上下三层商铺，开门营业的仅几家。大量商铺店门紧锁，室内空无一物，整个广场内部异常冷清。

　　空旷的走廊里，也少有人员经过。一位附近居民正带着一个四岁大的孩子散步，据其介绍，因为广场内部“地广人稀”，周末便会带着孩子到此处玩耍，但是“这些游乐设施已经几年没有开放了”。

　　在二楼走廊上方悬挂的一个指示牌上，记者看到写有“青岛春天奥莱”“乐天玛特超市”“大型餐饮”等字样。但是，记者按照指示方向前去查看后发现，位于广场一楼西北部的乐天玛特超市同样关门停业，超市旁边现为二手车交易市场，虽有几家商铺正在营业，却无顾客光临。

　　而位于东北部的“春天奥莱”则被“第9街区百货”代替。进入“第9街区百货”，记者看到，此处开有黄金珠宝、箱包皮具、家饰家纺、服装鞋具等多种店铺，商铺基本驻满，虽然同样客流不多，但和其他区域形成鲜明对比。“第9街区百货”周边则开有屈臣氏、星巴克、必胜客等品牌商铺，亦在正常运营。

　　“我家是去年10月份进来的，当时整个广场除了大润发超市等几家店在营业，这里面全是空着的。现在的第9街区也是今年年初才开始营业。”邻近第9街区的一家美容店老板告诉记者，广场自去年开始重新招商，自己随之进驻，目前主要客源为附近小区的居民。

　　美容店旁边的一家服装店老板则告诉记者，自己于去年5月份进驻，属于去年招商中最早的一批，目前已签订第二年的租赁合同。但是，对于运营前景，其表示“现在算是刚起步，走一步看一步吧”。

　　“乐天超市和巴黎春天退出城阳宝龙，是两家企业在全国范围内的调整步骤之一。”宝龙地产方面在接受记者采访时表示，后期大润发超市、第九街区百货等主力店相继进驻城阳宝龙广场，正是对相应业态的最好补充。宝龙乐园在当时来看确实对城阳项目的品牌影响和商业运营起到了较大的带动作用，随着市场需求和商业格局等变化逐步衰落属于产品周期正常现象，目前正在与意向客户进行合作洽谈。

　　业主低价抛售商铺

　　尽管宝龙地产对该项目的运营调整抱有信心，但是部分商铺业主却没有耐心等待转机出现。

　　记者了解到，由于购物中心投资大，租金回报期长，单纯发展购物中心的地产企业负债压力较大，宝龙地产多个商业项目采用“以售养租”的发展模式，即用物业销售带来的现金流支撑物业持有。

　　青岛城阳宝龙城市广场项目即为典型的“以售养租”模式。开业之初，宝龙地产披露信息称，该广场预期353131平方米为持作销售建筑面积。但日前，宝龙地产方面告诉记者，该项目已销售逾六成，“目前已不对外销售，转为自持。”

　　记者了解到，在“以售养租”模式下，宝龙地产曾在前期销售阶段与购房者签订商铺返租协议，承诺在一定期限内，商铺由宝龙地产统一经营管理，同时会按约定时间支付给业主固定的租金。

　　“当初购买的时候，宝龙与我们签订了委托招商协议，前三年可免去共计约15万元房款，后两年则获取每年5万元的返还租金。”一名业主告诉记者，在宝龙地产统一经营的这5年里面，他们不必考虑商场的整体经营情况，然而，5年之后，整个商场并不景气。“根本达不到预期的投资收益。”

　　另外几名业主也告诉记者，5年的返租期过后，他们已经开始感受到了压力，都纷纷打算低价抛售。在商场内，记者看到多处“非自持”商铺门前，多张贴有“原价出售”“低价出租”等字样。

　　一名业主告诉记者，他的商铺40多平方米，是在该广场刚开业的时候购买的，当时的价格约为75万元。“现在开门营业的话需要缴纳约6000元/年的物业费，即使不开门营业也需要3000元/年的物业费”。

　　该业主告诉记者，他的这套商铺已经闲置近半年时间，给上一个租客定的租金是3.5万元/年，不包括物业管理费，但租户最终尚未租满一年就要求退租。无奈之下，只能将租金降到了2.8万元/年。“我的店铺在一楼拐角位置，还挨着一个侧门，算是不错了。但现在不好租，只能降价。”

　　“当时想着买来投资的，现在周围的住宅，别地儿的商铺价格都涨了，这里人流量不多，租金一直涨不上去，只想原价出售，不亏本就好。”另一个业主同样表示。

　　“业主购买商铺后，可以自由选择自主经营或者商铺委托招商，项目开业初期为保证业主的投资收益我们确实付出了较大的回报政策；对于没有委托管理的，业主根据自身的能力或经营或闲置。”宝龙地产方面在接受记者采访时表示，近年来物业升值较高，可能会有个别业主因为资金需求 “低价出租、原价出售”商铺。

　　不过，据行业人士介绍，该项目商铺很难在二手市场上交易。“我们当地人都了解商场的运营情况，没有人愿意在一个看不到前景的项目进行投资。”一名地产中介如此表示。

　　业主的投资达不到预期，宝龙地产自持的物业出租率也不高。公司2009年年报曾披露，该广场自留物业出租率为73%。截至目前，自持物业出租率也仅超过六成。宝龙地产方面表示，出租率是随着商户的更替不断变化的。

　　“除了选址、交通等客观因素外，宝龙地产运营的主观因素更能影响整个商场的经营情况，他们在早几年已经获取了超额回报，所以并不关心其运营情况。”一名业主直言称。

　　宝龙地产曾指出，该广场估计产生的总开发成本约为18.852亿元，截至2010年时，该项目仅商业物业一项的销售即收入约22亿元。

　　对于该项目未来的运营策略，宝龙地产方面并未具体回复，仅表示，城阳项目是从2015年开始进行全面梳理，从2016年开始进行重新定位、全新规划。目前，城阳项目拥有在营主力店12家，年底之前还有3家大型主力店即将开业，基本满足项目周边生活和办公需求，已实现全业态覆盖，对城阳项目的经营稳定和招商促进起到了重要作用。

　　广场招商人员亦向记者介绍，除了大润发超市为前期招商之外，2015年，广场曾对商铺进行过全面清退，并于去年开始重新招商。第9街区百货即在彼时入驻，经过装修后，于今年年初开始营业。而整个广场则计划以这一区域为重点，积攒人气，带动其他区域。

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责任编辑：张国帅