雅居乐毛利率实现三级跳 多元化业务发展势头强劲

　　雅居乐毛利率实现三级跳 多元化业务发展势头强劲

　　吴一姜

　　8月29日，雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”，3383.HK）发布2018年中期业绩报告。雅居乐主席兼总裁陈卓林直言，这是雅居乐“史上最美”的半年报。

　　从几项主要的财务指标看，雅居乐今年的半年成绩确实亮眼。业绩报告显示，今年上半年，雅居乐营业额为242.06亿元，同比上升8.5%；集团毛利及期内利润分别为120.18亿元及42.8亿元，同比大幅增加44.4%及85.6%，毛利率则大幅提升至49.6%。

　　在半年报业绩发布会上，陈卓林表示，自中央政府提出“房住不炒”之后，各地方政府以“分类调控，因城施策”为原则，先后推行多项房地产调控政策。为此，雅居乐调整了销售策略，并致力落实“以地产为主，多元业务并行”的发展模式，目前前景可期，成果初显。

　　毛利率三级跳 大幅提升至49.6%

　　今年上半年，雅居乐的毛利率和净利率分别达到49.6%和17.7%。而过去三年，雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳，净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升。

　　可供对比的数据是，业界公认在毛利率方面有优秀表现的华润置地，今年同期的毛利率是48.1%；三巨头之一的万科集团，今年上半年的毛利率是27.36%。雅居乐的毛利率表现可与行业的龙头企业匹敌。

　　陈卓林将利润的优良表现归因于地产，“主要是有赖于地产”。他表示，为雅居乐做了主要销售贡献的粤港澳大湾区，利润和销售额都得到大幅提升。

　　贡献了可观利润的粤港澳大湾区区域，是雅居乐布局版图中重要的一环。业绩报告显示，雅居乐在粤港澳大湾区土地储备达1100万平方米，占其总土地储备的31%。而低廉的土地获取成本为雅居乐提供了盈利空间。

　　数据显示，雅居乐在大湾区的平均土地成本为3000元/平方米。“土地储备较大的中山和惠州两个城市，毛利率连续三年上升，今年上半年已经达50%以上。”雅居乐副总裁王海洋称。

　　在财务策略上，雅居乐也秉持稳健的原则，通过加快销售款项回笼，强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，并通过境内境外多渠道融资方式来优化债务结构。

　　今年上半年，雅居乐加快融资步伐，于境外发行了5亿美元的优先永续资本证券、1亿美元的优先永续资本证券，以及与多间银行签订一项为期四年金额为88.34亿港元（附带25亿港元增额权）及2亿美元的银团贷款协议。

　　整体来看，雅居乐目前已经形成了多元化的融资方式，通过直接融资和间接融资相结合、境内外和本外币相结合、长期融资和短期融资相结合、传统和创新相结合这四个举措，创新融资渠道，为集团的发展提供了有力的资金支撑。

　　雅居乐的多元融资渠道也受到了多家国际评级机构的认可，今年上半年，穆迪投资者服务公司及标普全球评级亦分别上调雅居乐评级至“Ba2”及“BB”级别，展望均为“稳定”。

　　土地储备优渥 小镇聚焦产业

　　作为一家在大湾区成长起来的企业，雅居乐持续深耕粤港澳大湾区，至今在这一地区打造了超过70个项目。目前在大湾区的7个城市（中山、广州、佛山、珠海、惠州、江门及香港）拥有预计总建筑面积约1081万平方米土地储备，占整体土地储备的31%。

　　与此同时，雅居乐还在继续深化全国布局。上半年，雅居乐斥资203亿元购入土地463万平方米，新增可售货值640亿元，新进入汕头、梅州、福州、汉中、商丘等共16个城市。

　　截至2018年6月30日，雅居乐于69个城市及地区共拥有预计总建筑面积3540万平方米的土地储备，基本完成在珠三角、长三角、海峡西岸、京津冀及山东、成渝及长江中游、中原及太原等9大城市群的布局，成为保证集团未来4~5年业务发展的重要基石。

　　具体而言，华南区域土储占比为35.7%，海南及云南占比27.4%，华东区域占14.5%，华中区域占7.9%，西部区域为9.6%，华北区域和东北区域均为2.0%、海外和香港则分别为0.9%和0.01%。

　　除了传统的地产开发，在布局将近一年之后，雅居乐的产业小镇业务也已经初具规模。

　　公开资料显示，截至目前，雅居乐已经在9个省12个城市签订了3个产业小镇投资协议及15个产业小镇以及城市更新项目的框架协议，威海体育休闲特色小镇项目已获取715亩土地。

　　雅居乐目前布局的3个产业小镇，分别为威海体育休闲特色小镇、天津宝坻津桥国际小镇和河南巩义“四方来贺”喜庆小镇，均含有文旅元素。

　　王海洋介绍，雅居乐会结合自身资源进行“3+3”的产业导入，即主打文旅、康养、休闲体育，同时附带智能科技、能源、材料等。“这些小镇最核心的还是相关产业，无非是会结合不同的区域以及地方政府的需求进行一些改变。”

　　对于产业小镇的发展，雅居乐也有自己的目标。王海洋表示，雅居乐对产业小镇有一个“3年计划”，希望随着国家的推动和公司的发展，产业小镇在传统地产中占到一定的比例。但产业小镇的发展不是盲目地扩张，而会聚焦本身的产业优势。在发展区域上，首先会聚焦在重点城市群，并结合政府的痛点和自身优势达到双赢。

　　多元化见成效 未来贡献可期

　　随着房地产行业的增速逐渐放缓，多数房企均开始寻求在地产业务之外的新业务增长点。雅居乐也不例外。

　　雅居乐目前延续以地产为主，多元业务并行的“1+N”发展战略，今年上半年雅居乐集团新增三大产业板块，已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。值得一提的是，在多元化的推进上，雅居乐不做非地产相关业务。

　　雅居乐旗下的物业管理板块雅生活集团已经于2018年2月9日成功于香港联交所主板分拆上市，当即成为港股内房物业股中PE值最高的公司。今年上半年，雅生活业务表现依旧不俗。

　　业绩报告显示，今年上半年，雅生活的营业额为人民币14.06亿元，较去年同期上升103.1%。净利润及股东应占溢利分别较去年同期大幅上升174.0%及196.3%。下半年，雅生活将继续通过全方位的市场拓展、投资并购及合资合作等方式，提高市场渗透率、拓展新市场、进一步扩大在管面积，增加业务收入。

　　业绩会上，雅居乐副总裁潘智勇还介绍了雅居乐的房管业务。“房管是公司今年着力打造的新增长点。”据了解，雅居乐房管集团从雅居乐建设集团脱胎而来，主要承接代建业务。

　　潘智勇指出，房管集团是轻资产的运营模式的，做品牌输出。现在房管集团手里握着在建项目2个，已签约项目3个。

　　此外，雅居乐还战略布局了环保业务。其旗下的环保集团上半年致力推动危险废弃物处理业务，项目总数已达33个，遍布全国23个城市。环保集团目前拥有超200万吨/年的危废处理资质和超1200万立方米的安全填埋场库容；新开拓的生活垃圾焚烧发电项目最高处理规模达到每日约1800吨，整体布局日益均衡。下半年，雅居乐环保将继续发展成熟的优质项目，进一步提升项目产能及促进项目建设。

　　雅居乐教育集团致力提供学前教育、中小学教育、高等教育、培训教育及国际教育的硬件配套，发展态势良好。雅居乐建设集团于上半年完成了业务整合，并建立了“建设标准化”系统。新成立的房管集团则属轻资产业务，主要为业主及客户提供全产业链资源支持的管理型服务。

　　刚刚成立不久的商业管理集团则整合了原有的购物中心、酒店、高球、文旅、写字楼、长租公寓及社区商业等复合型业务，管理的商业总体量超300万方。

　　潘智勇表示，根据发展规划，未来三年，雅居乐的房地产板块和非房地产板块的占比大约是3:1，在五年之后希望两大板块能分别占比50%，实现平衡发展。

责任编辑：张国帅