滨江集团增收九成利减三成 凸显中型房企成长难题

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　　滨江集团增收九成，利减三成 凸显中型房企成长难题

　　罗韬

　　滨江集团（002244.SZ，下称“滨江”）董事长戚金兴开始意识到规模发展的重要性，并公开表示要让公司规模进入TOP30的位置。

　　滨江最新披露的半年财务报告显示，公司实现营业收入95.54亿元，同比增加92.33%；其中房地产销售收入89.90亿元，管理费收入4.1亿元。而利润方面，滨江实现归属于母公司的净利润为5.80亿元，同比减少36.95%。

　　从销售数据看，滨江开始逐渐走向规模发展之路，2018年1~6月，滨江实现销售额405.5亿元，同比增长81%。

　　根据中银国际统计，当前公司总货值2300亿元。第一财经记者了解到，滨江内部把供货集中放在今年下半年，希望可以冲击千亿销售规模。

　　然而，营业收入增加同时利润下滑，在房地产行业并不多见。

　　对此，滨江方面解释称，上半年华家池、东方星城项目、平湖万家花城项目等项目进入结转，但扣非前后归母净利润均有较大幅度下滑，主要是因为项目结转结构问题，从而导致毛利率降低2.7个百分点，压低营业利润约2.6亿元。此外，由于滨江开始扩张导致新增借款增多，财务费用增加2.1亿元。同时，滨江在规模发展过程中，借助合作杠杆，使得合作开发项目增加，因此导致少数股东损益在净利润中的占比由24%大幅提升至53%，从而影响大股东滨江的利润表现。

　　从某种意义看，滨江的两个数据体现了壮大中的中型房企不得不面对的难题：扩张的同时如何保证利润水平。而这也是滨江不得不经历的问题，由于过于集中浙江市场，滨江相比全国化布局的房企，容易受到城市调控影响，继而影响业绩表现。

　　同时，滨江的项目大多体量较大，周期结转也容易导致财务状况变化，这也是滨江希望在未来解决的，为此，滨江在今年上半年开始加速拿地步伐。

　　根据中报，滨江累计新增土地储备建筑面积约296.70万平方米，平均楼面价1.38万元/平方米，预估平均售价2.86万元/平方米。

　　东兴证券认为，上半年滨江拿地对应新增货值约850亿元，并表口径新增土地规划面积189.2万平方米，对应新增货值539.2亿元。从并表口径看，公司上半年新增货值达到销售额的2.8倍。

　　为了更好地平衡规模发展，滨江也在不断进入新的城市。

　　报告期内，滨江通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式，在杭州、湖州、温州、温岭、如皋等地陆续新增多个地块项目。不过，从城市看，滨江的布局还是以长三角为主，依旧过于集中。

　　目前，滨江的土地投资区域在浙江、江苏、安徽、上海、江西，正在不断往外延展。而对于同规模房企，均在华南、西南、华北等区域进行布局，这些地方依旧是滨江未曾涉足的领域。

　　然而，向外扩张的滨江也遇到一些阻力。

　　2015年底，滨江联合平安不动产以34.65亿元夺得上海宝山区大场镇祁连社区一地块。随后滨江又陆续拿下3个项目，随着调控加强，积压了大量的楼盘。

　　而在深圳，滨江决定退出此前参与的旧改项目。今年4月，滨江发布诉讼公告，称因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，滨江决定退出该项目合作并要求安远控股归还11.6亿元的融资款。

　　值得一提的是，滨江的财务状况给了滨江加杠杆扩张的动力。

　　截至报告期末，公司预收账款为240亿元，对上年结算收入覆盖率为174%，可结算资源仍然充足。

　　从负债结构看，滨江有息负债净增加108亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至60.6%。不过负债结构方面，有息流动负债占有息负债比例仅13.6%，低于货币资金。

责任编辑：李锋