二十年的攀登——北京城建投资发展股份有限公司跨越式发展纪实

编者按：任何一座山，从山脚到山峰，都有一个相对固定的距离。攀登的过程如果以时间丈量脚程而计算达到心中预想距离的快慢，是比较接近人体生命现象的规律；如果以人体对登山感受适宜度来决定攀登的速度作标准，则人体在登山过程中所感受到的任何适宜，无论在山体绝对高度中是否达到顶峰，都是一种登峰的境界。

这种境界之于企业，在改革发展的攀登道路上每前进一步，都是一次裂变和蝉蜕，并且每一次裂变和蝉蜕，都是向更高一级生命演变的阶梯。

北京城建投资发展股份有限公司（以下简称：北京城建股份）20年来经营工作的每一次变革，都是在企业拾级而上的发展过程中，向顶峰迈进的一次次冲击和挺进。

文|通讯员 刘娜 何文

创生篇：一生二，一主两翼，大鹏展翅

时间追溯到1998年，中国住房市场化大幕拉开，在房地产改革和国企改革的大潮之中，北京城建股份公司应运而生。

作为上市公司，股份公司的诞生，源于集团的两次资产重组，股份公司的跨越式发展，得益于集团与控股上市公司的大规模资产置换。

1998年，北京市人民政府批准，集团以组建股份公司的资产经过评估后的净值作为投入，独家发起募集资金设立上市公司。1998年12月9日，1亿股A股股票发行成功，募集资金8.43亿元。12月28日，北京城建投资发展股份公司成立。1999年2月3日，“北京城建”股票在上海证券交易所挂牌交易。

虽然集团在建筑施工领域已经取得了令人瞩目的成绩，但面对新趋势、新市场、新机遇，如果再一味靠发展单一主业和松散关联产业，恐怕难以突破计划经济时代留下的桎梏与禁锢，跟不上市场发展的步伐。集团决策层认为，房地产业与建筑施工业是产业链的上下游关系，可以实现优势互补；房地产属于高投入高产出行业，上市公司能够充分发挥投融资和资本运作功能，也能在更加广阔的平台上，有效地提升企业价值和股东价值，让企业拥有更加辉煌的未来。

经过审慎分析和科学预测，2001年4月，股份公司董事会决定并报经股东大会批准，以标的为233916.79万元的全部施工类资产与母公司——北京城建集团房地产类资产进行置换，股份公司置出施工类资产，集团将旗下拥有16年房地产开发历史的北京城建工程承发包公司和北京城建房地产开发公司委托上市公司管理，全面整合集团所有房地产类资源，倾力打造北京城建地产品牌。

是年末，在北京国贸房展会上，北京城建一举推出总建筑面积达576万平方米的十大楼盘，“北京城建地产”品牌强势亮相，在业界引起轰动。

通过具有战略意义的资产置换，北京城建投资发展股份公司淡出施工业，确立了以房地产开发为主业，以金融管理与高科技为辅助产业的一主两翼业务发展战略，实现了突破行业制约的战略性跨越和产业结构升级。

自此，北京城建创生为鹏，大鹏展翅，迎来了企业发展崭新的天空。

股份公司副总经理李学富对记者说，股份公司的上市，现在看来似乎很平常，但正是上市的这个举动，使得股份公司在时代大潮中抢得先机，赢得先手，让北京城建地产品牌应时而生，这是一个创生的过程，对我们意义重大，用《道德经》的话来讲，这是一个一生二，二生三，三生万物的过程，正是有了这个创生，才有了今天的我们。

跨越篇：二生三，一体两翼，腾空万里

资产重组和资产置换，是股份公司发展史上具有战略意义的里程碑事件。

一主两翼业务发展战略的确立，直指产业链顶端，使股份公司明确了发展方向，让公司发展插上了腾飞的翅膀。以后，股份公司聚焦房地产开发主业，以市场为导向，以策划为龙头，着力产品研发，开发了丰富的产品品类，不断升级产品，集中精力塑造“北京城建地产”品牌。

在提高产品品质的基础上，根据不同楼盘的特点和购房者的需求，打造特色产品，开展特色营销，先后推出了以富海中心为代表的生态地产，以花市枣园为代表的教育地产，以世华国际为代表的商业地产和以北苑家园为代表的奥运地产等30余个项目，其开发版图也从北京发展到重庆、浙江、成都、天津、海南、青岛等地。

随着经营规模、经营地域的扩大，股份公司紧紧把握市场需求，先后分三个阶段对住宅产品进行了三次改造升级，不断调整和完善产品结构，用高品质的产品引领市场消费。

第一阶段是以北苑家园为代表的居住型产品，股份公司提出“倡导现实生活主义，打造大众精品品牌”的理念。第二阶段是以世华泊郡、筑华年为代表的改善型产品，2004年，国土资源部和监察部明确规定“从8月31日起，国有土地使用权必须以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行”，提高房地产开发的准入门槛后，股份公司开始以“为千百万人提供理想居所”为理念，聚焦改善型产品。第三阶段是以世华龙樾和国誉府项目为代表的品质型产品，2011年，国家和北京市分别出台“国八条”和“京十五条”调控政策，股份公司梳理企业文化，挖掘产品竞争力和品牌核心要素，遵循“实现产品、服务在时间和空间上的完美结合”的开发经营理念及“品质·人生”的品牌理念，潜心研究品质型产品，于2012年在北京、成都、重庆三地同时隆重推出“龙樾”产品系列，之后又在北京推出新中式大宅国誉府，国誉府考究文人园林之雅趣，营造出“剪影、如影、潭影、疏影、虹影、对影”六景合一的当代影园胜境，把产品品质提升到一个新的高度，实现了产品的三级跳。

股份公司紧紧拥抱市场，创新发展模式，构建产品品牌系列，使“北京城建地产”品牌越来越深入人心，期间，股份公司先后获得“中国房地产十大品牌奖”“中国十大最具价值的房地产公司品牌奖”“中国上市公司百强”。世华龙樾项目荣获2012年度“北京地区最具影响力楼盘”及“全国人居经典建筑、环境双金奖”，国誉府项目获得北京市建筑结构“长城杯金质奖”“北京园林优秀设计奖”等荣誉。

经过十几年的发展，股份公司完成了从地方性开发企业向全国性开发企业的跨越。业务版图扩展到天津、重庆、青岛、成都、三亚、南京，十余年中，四十多个楼盘拔地而起，初步按自己的节奏完成了全国重点城市和重点区域的布局。

经过十几年的发展，股份公司几经探索，形成了“一体两翼”协调发展的经营格局。即以商品住宅开发销售为主体，以提高对外股权投资质量和拓展商业地产开发经营规模为两翼的新格局。同时，股份公司“十三五”战略规划发布，又提出了实现向城市开发运营商转型升级的目标。

股份公司实现跨越发展的这十几年里，公司总资产由2001年资产置换时的47.44亿元，增长至2016年的709.85亿元，增长1496%；净资产由15.15亿元增长至199.05亿元，增长了1314%；利润总额由资产置换当年的1.78亿元，增长至20亿元，增长了1124%。  

经过多年发展，股份公司逐步形成了在房地产上市公司中独具特色的投融资板块。截至2016年底，公司在银行、证券、基金、房地产、卫星导航、云计算领域共参股持有12家企业股权，合计股权原始投资额约16.60亿元，占公司总资产709.85亿元的2.34%，净资产199.55亿元的8.32%。公司目前累计获得投资收益20多亿元。其中，2013年获得现金分红1.452亿元， 2016年获得2.57亿元，对企业净利润形成有效的补充。

股份公司在资本市场先后完成两次股权融资和三次债权融资，融资规模合计约123亿元，其中股权融资约51亿元，债权融资约72亿元。发行了三期地产基金规模达82.428亿元。通过历次再融资，助推了企业实现跨越式发展。这也成为区别于其他地产公司的“亮点”，也因此被机构研究员定义为“地产+X”的经营模式，资本运作能力的增强得到了资本市场的广泛认可。

经过十多年的发展，股份公司商业地产也经历了由少到多、由点到片、由粗放到精细化、由业态单一到业态丰富的发展过程，经营规模逐步扩大，资产质量大幅提升，经济效益稳步提高。在公司“一体两翼”的战略布局中，商业地产板块对房地产开发主体的支撑和促进作用日益凸显。截至目前，公司拥有商业地产22.23万m2，在建和规划的商业产品超过30万m2。现在，商业地产每年的租金收益接近1.67亿元，租金收益呈逐年递增态势，构成了公司较为稳定的利润来源，在避免公司业绩大幅波动方面发挥着越来越重要的作用。2016年底，经评估，商业地产资产价值已达24.57亿元。随着商业地产所在区域的成熟和经营状况的改善，其资产价值的保值增值正日益凸显。

在“一体两翼”的经营战略布局中，产品和服务始终是股份公司两个核心抓手，目前，股份公司旗下的“北京城建物业”服务品牌已初步形成。物业公司已发展成为了拥有国家物业管理一级资质，拥有一千多名员工、管理面积600余万m2的现代企业。

十几年来，股份公司实现了跨越大发展，实现了经营大登峰，这些成绩的取得源于国家改革开放和市场发展的大势，源于集团和股份公司领导集体高瞻远瞩的战略眼光和对国家改革开放趋势与市场的深刻洞察。也是源于天生而有道，源于对规律与趋势的把握；源于道生一，上市创生；源于一生二，产品和需求在阴阳和合变量中的精心调研配置；源于二生三，“一体两翼”的经营战略调整，才有了辛苦付出之后的腾空飞跃。

创新篇：三生万物，协调发展，创新纪元

十九大后，随着“房住不炒”的定位进一步落实，国家开始着手构建多渠道保障、多主体供给、租售并举的住房制度，建立房地产调控长效机制，市场逐步回归理性，房地产市场迎来了中国房地产改革20年来前所未有的深度调整期。

面对房地产严峻的政策和市场环境，股份公司顺应大势，以房地产开发高效化为目标，增强内生动力、坚持创新驱动，提质增效，全力推动公司向城市开发运营商转型升级。2017年，股份公司进一步转型探索，坚持立足北京、拓展周边和一二线城市及中心城市的发展策略，推行联合竞买、股权收购、合作开发、棚户区改造、政府授权实施等多维创新发展模式。在此基础上，股份公司积极探索从传统地产向新兴地产转型，实践跨界融合发展，把文旅地产提升到事关公司未来20年发展的战略高度，以黄山、云蒙山项目为代表的文旅地产，迈出了公司转型发展的新步伐。

2017年，股份公司企业经营额、经营回款、开发面积等多项指标再创历史新高，以银团融资为代表的融资体系持续完善，棚户区改造成为公司获取土地储备的重要手段和高效开发的新动力。2017年, 公司实现营业收入140.43亿元，同比增长20.77%，公司销售回款174.61亿元，同比增长3.33%，全面超额完成了 各项经营指标。同时，在北京市核心区最大的棚改项目中以综合推进速度和“银团融资”开创拓展了“望坛模式”“临河速度”和 “怀柔标杆”“智能张仪”等棚改标杆项目，目前在手项目达到8个，规划建筑面积562万平方米，获得了房地产上市公司里名副其实的“棚改第一股”称号。

产品研发上，股份公司持续加强对子公司设计研发工作的指导和服务。公司通过强化过程管控，在策划、研发、工程、成本、客服、销售等过程系统精准管控，以龙樾系列、府系列为代表的多个项目与产品品质获得了显著提升，产品有了很强的溢价能力， 销售额实现了阶梯式增长。

在投融资方面，股份公司进一步优化资金配置，持续提升资本运作能力，实现了股权投资价值化。持续强化参股企业管理，2017年新增华能资本投资10.5亿元，累计对外投资额27.63亿元，投资领域涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等15家企业，其中有8家为上市公司或准上市公司。

随着公司资金需求量持续增加，单一银行融资渠道已经不能满足资金需要。除了实施银团融资，股份公司还研究探索了ABN、ABS等新型融资模式；利用北交所和保险资金平台实施债权融资；同时推进成立棚改基金，在融资管理上实现了多样化。

2017年，股份公司在商业地产板块实现了规模化，这一年，商业地产确定为公司三大主业之一，标志着公司从战略层面加大商业地产发展力度。公司商业地产按照“招商先行、定制开发”的理念，坚持招商、前期策划、设计跟进、开发建设、运营管理一体化运作，呈现出发展规模稳步扩大、资产质量显著提升、经营业态日趋丰富的良好态势。股份公司已实现租赁的面积为23.16万㎡，其中，配套商业面积13万m2左右，分布在首城国际中心、筑华年、世华龙樾、世华水岸、北苑家园等；写字楼面积超过4万m2，包括泰和国际大厦、富海中心、金码大厦等；公租房近3万m2。这些商业地产主要位于北京区域，地理位置优越，收益稳步提升。此外，采取委托管理模式的三亚红塘湾建国酒店（3.3万平米）已于2018年2月份营业。该酒店位于三亚国际旅游度假区，总建筑面积2.26万平方米，192间客房，预期前景良好。目前公司商业地产经营面积共计26.61万平方米。

2018年，全球经济波诡云谲，国家经济进入新常态，房地产市场长效调控机制逐渐建立、房市竞争进一步加剧，房地产行业的绝对优势已经在发生变化，房市已经由撒种就长的黄金时代进入“强者恒强，弱者更弱”的白银时代。

没有核心竞争力，不能及时转型升级，将很难在房地产市场立足。历史性的选择又一次来到了股份公司决策层面前，为了定位新常态下股份公司新的发展空间，根据市场出现的新形势、新动向、新需求，进一步明确企业转型方向，探索新的发展模式，这一次，股份公司决策集体再次发挥对市场的深刻洞察，推动股份公司转变发展思路，业务发展战略再次转型升级，定调股份公司房地产开发、对外股权投资、商业地产经营为三大主业，优化配置资源，推动三大主业协调发展，引领公司实现新跨越。

2018年，就是股份公司转型升级、跨越发展的关键之年。

股份公司决策层认为，面对经济社会及行业变革大势，必须顺应形势，服务国家战略，把握地产开发趋势，积极融入到“一带一路”、京津冀协同发展、雄安新区建设以及国家乡村振兴战略等国家发展大局。以“一带一路”马尔代夫项目为契机，打造境外投资开发的成熟模式；以保定项目作为契机加快融入京津冀一体化和雄安新区建设，以文旅地产融入城乡一体化和国家乡村振兴战略，积极拓展新的项目资源。

面对行业变革大势，股份公司一直都有深刻洞察和前瞻布局。2018年，股份公司在现有地产布局下，发挥集团国企优势和产业链优势，探索新的开发板块和开发模式，积极实施文旅战略，走产城融合发展之路；在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房、选择优质棚改项目适时介入扩大土地储备规模，在城市综合改造上寻找新的发展机遇，积蓄企业转型动力，积极探索“地产+”“产业+”企业发展新模式。

同时，股份公司将推动地产开发高效化，进行多元化产业投资，推动多产业协同发展。

在房地产板块，加大产品策划和研发力度，建立起股份公司特有的产品体系，树立运营增值的理念，推动成本管控向成本策划转变。推动工程管理标准化、规范化，加快住宅产业化落地。把客户理念贯穿到产品打造和服务的全过程。 

在投融资板块，强化资金运营理念和价值理念，强化股权投资管理和市值管理。加大对创新产业、医疗健康、绿色科技等领域投资力度，加大对国信证券、中科曙光等已流通股票的监控力度，建立投资项目变现机制，把控金融资产变现良机，确保股权投资收益。 

在商业地产领域，股份公司致力建立高效的运营模式，提升商业地产经营能力。通过招商先行、定制开发、委托经营等方式，与优秀商业地产机构合作，探索轻资产运营模式和资产证券化，提升业态，实现资产价值最大化。同时抓住政府大力发展住房租赁市场的政策机遇，加大对租赁市场在盈利模式、运营模式、管理模式上的研究，拓展商业领域布局。

新时代，新气象，当有新作为。股份公司再次转型升级，推动三大主业协调发展，这是一次市场深度调整期的新洗礼，更是国家经济和房地产业新常态下的一次思想和心灵升华，通过创造社会价值去实现最大市场价值，是股份公司在认知上再次和国家命运、市场大势的一次同频共振，在企业创新发展之路上，再次和创新中国一路同行相伴，走向中国的全面现代化之路。

股份公司不断转型升级的创新发展之路，也正是国家经济常态下的现代化发展之路。正是天生而有道，得道者才能一生二，二生三，三生万物，万物生，万象生，才有一个全新的创新纪元，才有一个全新时代里的新气象，新作为。