明发集团面临摘牌退市风险 接连高息举债

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　　本报记者 许永红 童海华 广州报道

　　随着港交所摘牌新规生效日期渐近，已停牌逾两年的明发集团（国际）有限公司（00846.HK，下称“明发集团”）面临摘牌风险。按照新规，明发集团如果接下来连续停牌12个月，则联交所上市部将建议联交所上市委员会展开取消其上市地位的程序。

　　长时间的停牌期间，明发集团销售额规模仅突破百亿元，而且2017年一改此前两年的高速增长势头，出现明显下滑。而其近年发行的海外债券利率也不断攀升，近两笔债券利率均达11%，远高于行业平均水平。

　　在市场集中度持续提升的背景下，受访业内人士表示，销售规模较小的房企融资渠道面临一定限制，融资成本也会相对较高。也有研究机构分析称，资金仍向大型房企倾斜，融资成本将高位运行，中小房企融资短板显著。

　　针对上述问题，《中国经营报》记者近日致函采访明发集团方面，但截至发稿未获相关回复。

　　相关调查推进不顺

　　7月20日，明发集团发布公告称，有关上市规则项下除牌架构之修订，将于2018年8月1日起生效。明发集团表示，根据相关上市规则，自生效日期起，如果股份维持停牌连续12个月，则联交所可取消本公司的上市地位。

　　上述12个月期限将截至2019年7月31日，如果明发集团没有在该日期前达成全部复牌条件并令联交所信纳而恢复股份买卖，联交所上市部将建议联交所上市委员会展开取消公司上市地位的程序。不过，在适当情况下，联交所有权根据相关上市规则施加较短的特定补救期。

　　记者了解到，港交所近期针对退市制度进行了调整，发行人长时间停牌将有被摘牌风险。港交所集团监管事务总监兼上市主管戴林瀚认为，新修订的上市规则将鼓励发行人在有需要的停牌后尽快恢复股份买卖。

　　记者查阅获悉，2016年4月1日，明发集团发布2015年度业绩公告，但漫长的停牌期也于当日拉开序幕，理由为公司核数师无法就明发集团2015年综合财务业绩出具意见。明发集团也就此委任独立专业顾问对核数师提出的相关事项展开调查。

　　从业绩公告来看，核数师提出疑问的方面主要包括明发集团出售附属公司股权相关支付情况解释不明、出售若干物业使用权予最终控股股东及其关系密切家庭成员，以及未有证明文件的若干收付款，其可能涉及关联方或独立第三方。

　　从联交所2016年4月29日向明发集团发出的函件来看，后者若想复牌，需要对独立核数师指出的事宜进行适当调查，披露调查的结果，评估对财务及营运状况构成的影响，并采取合适补救措施；同时处理2015年年度业绩的审核保留意见，以及披露所有对于股东及投资者而言属于重大的资料。

　　停牌期间，明发集团2015~2017年的年报以及中期报告均延迟刊发。而且因为涉及多方，明发集团的相关调查推进并不顺利。

　　早在2017年8月，明发集团就曾披露，公司继续竭力索取独立法证会计师所要求的额外资料和文件，因相关资料及文件已过时或属保密性质，公司没有权限索取，因此能否与相关第三方合作尤其关键。由于没有对任何相关第三方的控制权，公司索取有关资料及文件的回应一直不理想。

　　此外，记者梳理发现，明发集团近一年来已屡次延后调查报告预计的完成时间。在2017年12月底，此前三个月内取得报告的承诺未能实现后，明发集团预计独立法证会计师的报告可在2018年第一季度内备妥，但同样未能如愿。

　　2018年6月28日，明发集团再次透露最新停牌事宜，称独立法证会计师与公司管理层继续就调查进行讨论，相信独立法证会计师调查报告将于2018年7月底前备妥，调查报告将呈交审核委员会审议，预期审核委员会在需要时可能向公司管理层索取在评估与审议时所需的有关资料及材料。

　　市场竞争压力凸显

　　资料显示，明发集团创立于1994年，以商业地产、住宅地产、酒店经营为主，并涉及工业、商贸、投资等领域。

　　近年来，明发集团的房地产销售起伏。2015年和2016年，明发集团的合约销售额分别为52亿元、140亿元，同比增长幅度分别达176.7%、167.6%。时至2017年，销售增速骤然下滑，合约销售额约125亿元，较2016年同期下降约10.7%。根据最新公告，在2018年上半年，明发集团实现合同销售总额约96亿元，同比上升约57.4%。

　　具体来看，明发集团的销售额主要集中在南京、淄博、马鞍山这三大城市，2018年上半年销售额所占比重分别为40.9%、7.1%、6.6%。在2017年，南京和马鞍山这一比例分别为33%和17%。

　　据公开报道，明发集团近年拿地信息甚少。2017年9月，明发集团以8.1亿元竞得一宗南京地块，折合楼面价6901元/平方米，溢价率50%。当年11月，明发集团又竞得淮安市金湖县淮河路北侧、起点公园西侧6宗地块，总价约2.5亿元。

　　值得一提的是，明发集团上述南京地块随后引来中国新城镇发展有限公司，双方成立合资企业进行开发运营，各拥有50%股权。据了解，该项目拟打造成为集高端办公楼、综合商业及精品公寓于一体的综合体，规划总建筑面积约12万平方米。根据土地竞拍要求，该项目将有至少2万平方米的写字楼以及3.5万平方米的商业长期持有运营。

　　2015年业绩报告显示，明发集团合作开发的项目并不少，多个发展中物业权益低于100%，但普遍高于50%。截至2015年底，明发集团应占土地储备同比增长20.5%至约1530万平方米，合共包括63个项目。其中，住宅及商用物业分别占土地储备的58.2%、32.1%。

　　目前，处于停牌阶段的明发集团并未公布2016年和2017年销售额之外的相关业绩信息。不过，从早前情况来看，明发集团在营运能力、盈利水平均出现一定下滑。

　　记者从Wind资讯旗下应用“万得股票”了解到，明发集团的存货周转率从2013年的0.38次，下滑至2015年的0.13次。2012~2015年，明发集团归属普通股东净利润也在不断下降，由2012年的17.65亿元降至2015年的2609万元，2015年同比下跌幅度高达97%。在2015年，明发集团的毛利率为12.3%，同比减少了13.7个百分点；净利率为0.3%，远低于2014年的27.8%。

　　此外，明发集团的资产负债率不断攀升，由2013年的68.2%升至2015年的76%。而且，记者注意到，明发集团近一年来，接连发行多笔美元债券，而且利率不断攀升。2017年5月，明发集团宣告拟发行最高2.2亿美元2020年到期按11%计息的债券；2018年1月，又计划发行最高2亿美元2019年到期按11%计息的债券，用于偿还集团若干现有债务及用于一般企业用途。

　　Wind数据显示，2017年内地房企海外发债中，明发集团发债的票面利率最高，超过10%达到11%，而5%~8%是内地房企海外发债的利率主要区间。

　　在竞逐销售规模的当下，大房企的优势突出，中小房企持续承压。谈及房企融资形势，资深地产专家刘忠岭告诉记者：“销售规模不大的中小房企融资相对艰难。即便是销售规模较大的房企，融资成本已经较前几年有了很大提高。”

　　此外，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东也对记者表示，相对而言，销售规模较小的房企在融资渠道方面面临一定难度，融资成本也会相对较高。

　　克而瑞研究中心分析称，对开发企业而言，资金仍向大型房企倾斜，融资成本将高位运行，中小房企融资短板显著，将感受到更为强烈的资金周转压力，或将竭力压缩项目开发周期，使出各种营销手段以抢业绩、抢回款，恐将局部引发价格战。

　　编辑：赵毅；校对：彭玉凤

责任编辑：陈悠然 SF104