解码碧桂园“登顶”背后：高周转下如何高质量？

　　解码碧桂园“登顶”背后：高周转下如何高质量？

　　许木

　　赵毅 7月19日晚，《财富》发布2018年世界500强排行榜。其中，碧桂园集团（02007.HK）以335.7亿美元（约人民币2269亿元）的营业收入排在第353位，名次较去年跃升114位，在内地房企中上升最快，也成为全球排名提升最快的十家公司之一。

　　步入2018年后，碧桂园的业绩增长有进一步扩大的趋势。据7月4日碧桂园公告显示，上半年集团共实现合同销售金额约人民币4124.9亿元，同比增长42.77%，销售额位居行业第一。

　　碧桂园能够登顶成为龙头企业，与其强调的高周转战略密不可分。在宏观政策调控以及行业集中度加速提升的情况下，能否实现高周转成为房企加强竞争力的生死考验，而提倡“建房子又快又好”的碧桂园周转能力在业内遥遥领先，将“快”做到了极致。

　　“快”的秘诀

　　截至目前，碧桂园集团已进入全国700多个城镇进行开发建设，在“如何盖好房子”方面做了很多探索，在碧桂园25周年的庆典上，碧桂园集团董事局主席杨国强表示：“要用一颗匠心，为全世界建又好又便宜的房子。”

　　碧桂园希望建造“老百姓都买得起的好房子”，强调高性价比。2017年，在一二线销售已占半壁江山的情况下，碧桂园的合同均价是9080元/平方米，碧桂园的项目销售均价在前十名房企中仍处于最低水平。

　　碧桂园保持低价优势与高周转战略密不可分。高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金，房地产建造中每一个环节的“快”即形成高周转的模式。

　　有专家分析称，在房地产企业通过基金、债券进行融资后，需要支付相对较高的利息，如果项目可以快速开盘，让资金尽快回笼，企业就能将利息稳定在可控范围内。对于碧桂园而言，追求高周转可以降低资金成本，从而建造高性价比的房子。

　　实现高周转需要多个条件，除了保证足够的融资能力以外，还需提高项目操盘速度。以碧桂园为例，提高操盘速度的关键在于工作前置，碧桂园在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究初步设计，设计师和工程师则同时考虑其他横向部门对产品的构成、项目地点、前景的建议，并协调完善相关计划。

　　碧桂园发展研究部投资副总经理张蔚表示，当投资部门决定跟进某个地块时，信息会同步录入公司系统，然后该区域的其他横向部门如设计、工程、运营、营销等，会同时从各自的侧重点对该地块进行研判，再经过重重评审上升到集团决策部门。

　　通过对相关工作进行极致的前置铺排，并协调各部门齐头并进，碧桂园得以大幅度缩短建造周期。此外，碧桂园还有另一“杀手锏”，即将所有产品进行标准化，包括每一个窗、每一条管道，甚至每一块混凝土模板，都是标准化的一部分。

　　碧桂园设计研究院院长黎加纯介绍，为了高效开展设计工作，集团内超6000人的设计院建立了拥有海量标准模块的户型库，将数以千计的成熟产品纳入户型库。通过户型库，碧桂园能在短时间内筛选出高品质以及符合用户需求的户型产品。

　　虽然目前其他房企也实行高周转战略，但碧桂园的“快”仍遥遥领先。数据显示，碧桂园房产项目平均开盘周期从2011年的11个月缩短到2016年的6个月以内，短于业界平均开盘周期8个月。需要说明的是，开盘并不等于交房。通过提高工作效率缩短开盘周期，同时又不影响楼房建设的质量，实现了保证质量前提下的高周转、高性价比，这是碧桂园保持竞争力的核心所在。

　　碧桂园独特的高周转战略也在业内受到青睐，今年5月份保利地产董事长宋广菊表示，将向碧桂园学习项目周转的一些做法。高周转战略让碧桂园销售规模屡创历史新高，提高资金利用效率，从而在销售上取得价格优势，但另一方面也倒逼碧桂园完善建设过程中的标准化以及体系化，在行业内率先探索配套的创新技术和管理方法。

　　高周转背后的高科技

　　高周转战略之下并不代表着低质量。以上世纪80年代深圳国贸大厦为例，中建三局在承建时创下了三天盖一层楼的速度，成为中国建筑史上引以为豪的“深圳速度”，曾被当作典型广为宣传。30多年过去，国贸大厦依然是深圳的标志性建筑之一，在质量上受到广泛认可。

　　中国房地产业协会名誉副会长童悦仲认为，中国房地产高质量发展需要满足绿色健康、智慧以及长寿（耐久）等条件，但当前房地产市场距离高质量发展还有一定差距。

　　目前我国建筑行业仍存在“设计水平偏低”、“工程建设组织方式落后”以及“质量安全事故时有发生”等问题，为解决行业痛点，碧桂园自主研发了SSGF工业化建造体系，提供新型装配和建筑工业化解决方案，希望能将高周转与高质量相融合。

　　据碧桂园方面表示，SSGF建造体系不仅能提高开发速度，同时也能提升产品质量。相关数据显示，传统装配式建筑工期平均一层楼8天，SSGF体系为5天。基准工期可以从700天缩短至400多天，以30层高层洋房为例，开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月。

　　截至2018年6月底，碧桂园已在57个区域、300个项目采用SSGF高质量建造体系，这些项目分布在北京、广东、四川以及江苏等20多个省（自治区、直辖市），并计划未来将逐步在新开发项目推行这套体系。

　　碧桂园方面表示，为达到绿色环保的高质量要求，SSGF建造体系通过铺设透水路面，在屋面和层间种植绿植以及中水的回收利用等措施构建绿色生态社区。此外，SSGF建造体系每个楼层均为模具空中装配、一次整体浇筑成型，实现全面取消砌筑抹灰，大幅度减少木材、砂石等使用，减少二氧化碳的排放和土地占用，大大降低环境成本和能源成本。

　　在国家“一带一路”的倡议下，碧桂园的SSGF建造体系也有望走出国门。中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊认为，碧桂园SSGF体系把生产、科研与投资结合起来，解决了科研设计施工与投资者之间的问题，SSGF构造了由投资者发动的技术进步的生产体系，让我们看到了技术进步的力量。

　　产业链连接上下游

　　身为房地产行业的龙头企业，碧桂园对高新技术也越发重视，逐渐布局智能制造、现代农业等新兴科技产业，在这家房地产巨头旗下，逐渐出现了机器人餐厅、无人汽车等高技术产物。

　　不久前，碧桂园已经在人工智能领域动作频频。6月初，碧桂园首个人工智能产业园在深圳正式成立，签约13家企业，园区正式运营后企业年产值约10亿元。当月中旬，碧桂园与长沙市政府联手，计划在未来5年将在长沙投资3000亿元，加快人工智能产业发展。

　　在汹涌而来的科技浪潮中，房地产企业早已跨界发展。杨国强认为，做人工智能要有远见，有耐心，要从基础研究做起，碧桂园未来会在这个领域开展大规模的研究。

　　为顺应房地产存量时代以及“房住不炒”“创新驱动发展”等变化，碧桂园计划构建“产业+科技+金融”全产业链元素，其以社区为切入点，从地产延伸到酒店建筑、物业家装、绿化公司、长租公寓，再到文化创意、产城融合、智能制造以及现代农业等上下游链条。

　　在国家提出乡村振兴战略后，农民出身的杨国强宣布回去耕田，碧桂园通过发力现代农业机械和种业，引进先进农业高科技人才，可以将乡村振兴和扶贫结合，而碧桂园的产业链条无疑能为现代农业的发展提供助力。

　　2018年，碧桂园响应党和国家战略号召，将扶贫工作提升到主业的高度。作为一个有责任的企业家，杨国强时刻不忘回报社会，他认为，我所拥有的财富只是社会交给我保管的，有了能力帮助别人是很自然和正常的，我只是尽自己本分而已。

　　如今，杨国强把房地产开发和扶贫事业作为主业，一边守着北滘镇的农田，一边谋划着开机器人餐厅；而曾在他主导下的碧桂园则仍在高周转战略下持续向前奔跑，不断登上顶峰。杨国强认为人生有两条路：“一种是走过一道红地毯，两旁布满鲜花，给你一盏阿拉丁神灯，要什么有什么，这不好玩。越过河流、爬过高山之后在山顶乘凉，幸福感才会来。”

责任编辑：魏雨