华南城营收依赖住宅 短期偿债压力凸显

　　华南城营收依赖住宅 短期偿债压力凸显

　　黄婉银

　　赵毅 虽然华南城控股有限公司（以下简称“华南城”，01668.HK）对自身定位一直是 “中国领先的大型综合物流及商品交易中心运营商”，不过一直以来，住宅、商铺的物业销售为华南城贡献了大部分收入。在日前的2017/18财政年度全年业绩发布会上，华南城管理层也预计，未来一两年住宅部分的占比会更大一些。

　　2017/18财政年度（或称本年度，截至2018年3月31日止），华南城的合约销售收入增长39.3%至120亿港元，收入增加20%至94.054亿港元，母公司拥有人应占净利润增加4.4%至45.117亿港元。其中，录得住宅物业销售增长48.9%，占合约销售总额的84.5%，占比较上一年度增加5.5个百分点。

　　华南城的综合商贸物流园区运营模式开发周期长、资金需求量较大，加强住宅、商铺物业销售能够快速实现资金回笼。而在今年5月及6月，华南城因发行完成了于2020年到期、合计2.5亿美元10.875%的优先票据，一度引发市场关注，因这一利率高于同行平均。而在本年度，华南城的流动负债同比增加了48.33%至439亿港元，占总负债的比例也达到了58.43%，同比增加9.5个百分点，短期偿债规模上升。《中国经营报》记者已就如何应对短期偿债压力等问题致函华南城方面，截至发稿暂未得到回复。

　　商铺销售持续下滑

　　“市场对本集团的住宅配套设施有着强大需求，因此，本年度本集团战略性地加快住宅项目的发展及销售。”华南城主席兼执行董事郑松兴在财报中如是表示，“住宅配套的增加让人气聚集，能吸引更多新商户的入驻，促进整个园区物流及商品交易中心的发展，从而进一步刺激更多对园区各项配套设施及服务的需求。”

　　在2016/17财政年度（或称上一年度），华南城还在部分现有项目增加住宅用地储备，新增土地中除了住宅，还有物流及仓储。而本年度，为支持增长势头和收入基础，华南城以47.92亿人民币为合肥、重庆、郑州、南昌及哈尔滨等地的项目增购231万平方米土地，且该等土地的用途均以住宅为主。

　　华南城首席财务总监许进业在业绩会上表示，住宅占比大不是因为不看好商铺、物流等板块，这与项目自身发展循环路径有关。华南城每个项目开始的时候，第一批一般以商铺为主，然后是仓储、写字楼配套，经营比较成熟之后就是住宅配套。

　　在此消彼长的情况下，华南城商铺销售收入从2014/15财年以来持续大幅下滑71.48%至本年度的19.5亿港元。与此同时，其融资租赁收入也比上一年度大幅下滑65.1%至1.558亿港元，华南城在财报中表示，主因是深圳华南城余下的写字楼存量不多所致。

　　由于一直以来会规划保留不少于50%的商品交易中心商铺作为自营和出租用途，华南城也意欲提升中长期的持续性收入增长。作为其中重要组成部分的租金收入增长幅度一直不大，反倒是奥特莱斯业务近两年来增长颇大，收入贡献已接近租金收入。不过，华南城也在年报中坦言，就奥特莱斯运营录得商城销售额而言，深圳华南城仍为最大贡献来源。而在华南城目前8个项目中，除首个项目深圳华南城培育时间较长最为成熟外，其余项目多还在前期培育阶段。

　　短期偿债压力凸显

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲不久前在接受本报记者采访时表示，对大量持有商贸、物流物业的企业而言，在当前银根收紧的大背景下，未来在很大程度上会遇到现金流的困难，再融资或持续性融资压力大。

　　一个明显的例子是，华南城在今年5月及6月，发行完成了合计2.5亿美元10.875%的优先票据，于2020年到期，相比同行平均而言颇为“高息”，且票据被两家国际评级机构标普、惠誉分别评为B-级和B级。

　　国泰君安分析师刘斐凡对记者表示，现在市场利率明显上行，企业信用评级为B级的公司发债利率基本都要到10%以上，华南城此笔“高息票据”不算是个例。

　　2017年年中，标普将华南城的长期企业信用评级降为“B”，展望为负面。标普全球评级于今年6月发布的一份报告指出，评级为“B”类的中资开发商群体越来越庞大，这一方面反映内地融资渠道越来越少，另一方面也折射出中国房地产市场发展过程中，无数小开发商争先恐后上规模的现象。在这份报告中，华南城的评级仍是B。标普全球评级认为，包括华南城在内的部分非单纯的住宅地产开发商业务状况在走弱，杠杆水平有逐步恶化的趋势，当前趋紧环境下最容易承受压力，因其严重依赖于现有债务的再融资，很容易受到当前信贷收紧的影响。

　　对于国内融资收紧的情况，许进业表示，今年的目标是如何降低总体负债，同时提升销售，加大经营上的流入，这样整体的净现金流入会选择偿还一部分债，再融资问题不大。另外，华南城也在拓展新的融资渠道，如ABS或CMBS。

　　不过，就本年度的情况看，华南城融资成本增加了7%至2.948亿港元，原因在于利息开支随贷款同步增加。实际上，这是利息资本化后的数据。截至2018年3月底，华南城的银行及其他借贷利息约为22亿港元，其中资本化利息为19.15亿港元，比例达到86.66%。

　　本年度，华南城加权平均融资成本微增至6.68%。与此同时，其计息银行及其他借贷合计为160.982亿港元，同比增长20%。其中，70.985亿港元须于一年内偿还，占比为44.09%，37.027亿港元须于第二年偿还。

　　总体来看，截至2018年3月底，华南城负债总额为751亿港元，其中流动负债占比为58.43%，达到439亿港元，同比增加48.33%，短期负债规模增长明显。而华南城持有的不受限制现金及现金等价物为82.043亿港元，同比上一年度仅增加1.823亿港元。

　　华南城在财报中表示，截至本年度，公司持有备用银行融资约99.065亿港元，也将于适当时候视乎项目发展需要及运营资金状况调配此等银行融资。许进业表示，华南城主要经营的是物流园区开发，而不是住宅，所以从银行贷款的类型和额度上，都有所增加。

责任编辑：张国帅