聚焦轨道物业开发 京投发展欲将TOD模式开发全国复制

　　聚焦轨道物业开发 京投发展欲将TOD模式开发全国复制

　　金姝妮

　　卢志坤 轨道物业开发已然成了房企眼中的“香饽饽”，行业龙头房企包括万科（000002.SZ）、龙湖（00960.HK）、绿城（03900.HK）等都有涉足，万科管理层此前更是在公开场合特意强调将大力发展轨道物业。

　　易居研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心联合发布的《轨道城市，上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》认为，未来3年到5年内，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来2.4亿平方米左右发展空间。

　　面对蓝海市场，近日，京投发展股份有限公司（600683.SH，以下简称“京投发展”）通过公开渠道高调宣称，正式实施全国布局，以TOD模式向上海、广州、西安等城市迈进。京投发展总策划师、营销策划部总经理戴嘉宁在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司聚焦TOD模式物业开发已有十年经验，今年底或能确定全国化布局的明确目标。

　　开启全国化布局

　　资料显示，TOD（Transit-Oriented Development）模式，即以公共交通为导向的开发，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

　　前述报告分析称，在已开通轨道交通的城市中，已有近六成已开发或正在开发车辆基地上盖，还有近三成规划开发车辆基地上盖，进行轨道交通车辆基地上盖开发的普及度日益提高、建设速度也将进一步加快。

　　易居研究院研究中心总经理崔霁认为，城市轨道交通TOD开发主要围绕城市轨道交通场站开展多样性、混合化、高密度的土地开发，将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，实现土地溢价和物业增值，推进城市功能复合建设，形成多赢的局面。

　　京投发展当前对外推广口径中，其主要业务是“TOD智慧生态圈”，根据公司总裁高一轩近期在公开场合的表述，“TOD智慧生态圈”即一个具有自我修复和优化能力的闭环系统，该系统包含三个要素：以轨道交通开发为导向，以智慧和科技为加速发展的主要工具，实现人文、自然、产业生态价值的共生。

　　据介绍，京投发展涉足该领域已有十年时间，以行业“专家”自居，目前旗下拥有琨御府、公园悦府和西华府三个TOD项目，均位于北京。

　　戴嘉宁透露，公司全国化布局，从三年前高一轩接任总裁时就已开始酝酿，目前尚未确定特别明确的目标，尤其是具体到城市以及项目开发体量。“客观说，在此之前，京投发展还不是一个全国性公司，现在也是全国布局的开始，过程中也会出现一些问题，所以目前全国方面还没有非常明确的目标，但是过了今年应该就会有了。”

　　他继续补充道，目前京投发展已经获得土地项目均位于北京，其他城市尚未拿地。公司主要做轨道基地一体化开发，简单说就是车辆段上盖开发，牵扯到跟轨道衔接的相关技术工艺，包括周边配套的打造，减震降噪措施的运用，专业要求非常高。

　　戴嘉宁说：“现在全国有很多城市的地铁公司和轨道公司跟我们联系，希望来合作进行项目开发。也有一些可能在轨道物业开发方面基础稍微弱一点，但是房地产开发能力比较强的传统开发商向我们抛出橄榄枝，希望达成合作。”

　　走出北京，布局全国的路上，京投发展面临的除了蓝海市场，还有多名竞争者。在与万科、龙湖、绿城等大房企抢滩战中，无论是戴嘉宁接受记者采访时的口径，还是总裁高一轩的公开讲话，都把项目开发经验视为扩张的第一利器。

　　“京投发展一直专注于TOD开发，它们相对而言是刚刚进入，我们已经有十年经验了，积累了大量的经验和技术优势；还有团队优势，全国真正做过车辆段上盖开发项目的总经理两只手能数得过来，超过一半都在我们公司，而且我们中高层一直比较稳定。”戴嘉宁告诉记者。

　　签约销售额为去年10倍？

　　TOD模式物业开发与一般的房地产项目在操作流程上并无太大差异，土地仍然要通过招拍挂来获取，京投发展实现全国化布局，获取新项目首要考验的便是资金实力。

　　喊出全国扩张的同时，京投发展也期望在财务表现上有所突破。京投发展年度报告中披露的数据显示，其2017 年度经营计划中预计签约销售额7.98亿元，实际完成7.27亿元，完成计划的91%，京投发展解释称主要系受到调控政策影响，部分类型产品销售难度增加。2017年预计营业收入71.63亿元，实际完成62.17亿元，完成计划的 87%，主要系预计应结转的销售额未达到收入确认条件。

　　2018年定下的目标是70亿元签约销售额、78.92亿元营业收入，这意味着2018年其签约额几乎为去年同期的10倍，营业收入达到26%的增速，而其2017年和2016年的营业收入较上年同比变动幅度分别为增长4.99%、下降29.8%。

　　“去年多少也受到一些政策的影响，但不完全是政策。今年北京现在是五个项目同时卖，实现70亿销售额是非常容易的。”戴嘉宁说道。他进一步分析称，京投发展很多项目都集中在北京，而2017年恰好是各个项目都没有供货计划，轨道项目没在供货周期内。

　　做TOD物业开发，不仅有较高的技术门槛，同时需要的资金量大、开发周期长也是行业共识。

　　值得一提的是，根据2017年财报数据，京投发展去年各季度经营活动产生的现金流量净额分别为4.09亿元、-1.52亿元、-4.65亿元和2.12亿元，季度差异较大。而根据京投发展2017年披露的各季度经营数据显示，各季度的销售金额分别为1.98亿元、1.17亿元、2.29亿元和1.95亿元，季度差异较小。各季度经营活动产生的现金流量净额变化较大的原因以及经营性现金流净额与公司销售情况不匹配的主要原因也受到了上交所的注意。

　　京投发展在回复上交所的公告中表示，公司各季度经营活动现金流量变化较大主要系:项目销售回款进度不同。经营性现金流净额与公司销售情况不匹配的主要原因是公司披露各季度销售额为签约销售额，全年签约销售约7亿元。因房地产行业特点，决定了项目在按揭销售方式下从开盘销售到销售款全部收回存在合理周期，2017 年一、二季度的销售回款大部分为2016年下半年签约销售，所以导致经营性现金流净额与公司销售情况不匹配。

　　京投发展2018年一季度报告数据显示，截至2018年3月底，公司负债合计254.61亿元，资产总计298.87亿元，负债率约为85%；本报告期内，经营性现金流为-14.22亿元，借款增加15.06亿元。

　　关于平衡现金流，戴嘉宁称TOD模式物业开发只是和传统的住宅开发、或者说和一些大型房企的成熟开发相比，开发周期相对比较长，但还是在公司能够控制的合理范围之内。“从拿地到开盘，一线的住宅开发大概九个月左右，我们的项目估计得在11个月左右，一年之内肯定能上市。”

　　记者梳理公司公告发现，京投发展2018年至今，仅有1月4日在北京密云区获得一宗地块，耗资19.425亿元。“在北京还是按照既定节奏，正常关注土地，以可能推出的轨道上盖为主，其他类型的项目也会考虑。”戴嘉宁告诉记者。

责任编辑：张国帅