长租公寓卡位战

在租购并举的大潮下，地产商和各路资本纷纷进入租赁住房领域，其中不乏一些房企巨头的身影。这些巨头的到来无疑在长租公寓市场掀起了巨大的波澜。

万科（000002.SZ）董事局主席郁亮放言，万科的目标是进入全球最大的住房租赁企业行列，计划用三年时间赶超德国，成为全球最大的公寓租赁企业。

碧桂园(02007.HK)总裁莫斌表示，碧桂园做长租公寓跟其他的企业有所不同，我们要做长租城市，因此有三年100万套的战略目标。

龙湖集团（00960.HK）则将长租公寓列为继住宅、商业、物业后集团的第四大战略主航道业务。并于今年3月发行了第一期30亿元、为期五年的住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这也是全国首单住房租赁专项债券。

“房企巨头的涌入并不会迅速改变长租公寓市场的格局，因为该领域面对的是万亿蓝海。估测当前全国的住宅租赁市场租金规模约在0.5万亿～1万亿元之间，未来租金规模会在2027年达到近3万亿元。”高力国际企业战略咨询部高级经理李嗣振告诉《中国经营报》记者，未来长租公寓规模的标准在于优质物业数量、通达的区位、相对低廉的拿房成本、稳定的客群等，这将决定企业能否在竞争越来越激烈的长租公寓市场里站稳脚跟。

跑马圈地

李嗣振认为，对于房企布局长租公寓来说，规模是抢占市场的必要手段，在最短的时间内形成规模集聚，从而出现“头部效应”，增加自身市场地位。

巨头房企们的做法正是如此。万科2017年年报显示，其集中式长租公寓品牌“泊寓”，已累计获取房间数超10万间，开业超3万间。并计划在2018年再增持10万间以上。

万科高级副总裁谭华杰此前曾对外表示，通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率低得惊人，大概只有3%，如果再加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。“目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。”

业界认为，这意味着以目前的地价和开发成本，用可以出售的新房来做长租公寓，仅仅是一个尝试，因为根本算不过账。此外，就目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低，在如此低的租金收益率的情况下寻找到最终持有资产的资本方，成为困扰全行业的问题。

“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱。”郁亮在今年3月的年度业绩发布会上表示，如果要赚钱，商品房就可以解决了，就因为商品房不能解决住有所居，才需要长租公寓。而尽管广州万科泊寓在体系内率先盈利，但产生的利润在万科报表里却是可以忽略不计的。

龙湖集团方面曾公开表示，长租公寓业务三年内不考虑盈利，力争2020年进入行业前三。

根据龙湖集团2017年年报显示，其投资性物业不含税租金收入25.9亿元，较上年增长35.6%。其中，冠寓占比仅为1.5%。

记者就此采访了龙湖集团品牌部相关负责人鲍莉婷，她表示，现在是长租公寓发展初期，不赚钱，这是做持有型物业的普遍现状。“我们看的是未来这个市场容量的占有率和时间溢价，包括未来租赁市场体量和空间（比如2020年2.5万亿元的市场，目前销售市场是13万亿～14万亿元）。作为多维布局的、以房地产为主业的主流开发商，我们当然要抢占这个市场和提早布局。”

此外，她还表示，目前冠寓的融资渠道不是只有住房租赁债，这个业务依托整个龙湖集团的融资渠道，所以只看住房租赁债的利率是不太全面的。龙湖集团的融资成本是4.5%，这个水平在行业内是很低的。

“从盈利方面来看，冠寓达到成熟期（即3～4年以后），我们希望达到的回报率是5%～6%，而我们现在的平均融资成本是4.5%，未来也差不多是这个水平。所以整体看这个业务达到成熟期后是能赚钱的。”鲍莉婷说道，做长租公寓业务重要的是出租率和租金提高潜力，而龙湖关注一二线城市及企业品质将能长期支撑这两个指标的提升。

政策支持

6月1日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险企业通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式，间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

今年4月，一则《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），更是掀起了各路资本布局长租公寓REITs（房地产投资信托基金）的热潮。

《通知》称，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

长租公寓的运营机构早已瞄准了先机。据记者了解，早在去年2月，中国首单公寓行业资产证券化产品——“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”在上交所正式挂牌转让；随后的10月，国内首单长租公寓权益型类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式“破冰”。

在房企中，旭辉（00884.HK）领寓是类REITs的先行者之一。去年年底，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——旭辉领寓类REITs获得上交所通过。此外，去年10月，首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——保利租赁住房REITs获得上交所通过，发行总额不超过50 亿元 。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚认为，和任何投资一样，长租公寓的投资也需要一个逐步发展的过程，随着市场变得更加规范，长租公寓也将获得合理的租金收入，尽管当前的盈利没那么高，但并不意味着未来不会有合理的升值空间。“在房地产领域，规模效应也决定了以后是不是能够制胜，可能最终存留的就是两三家，但可能会占到市场70%～80%的份额。现在大家有很好的前瞻性布局，不一定每个项目都要赚到钱，而是在探索过程中盈利能力不断提升。”

而针对众多房企瞄准了REITs道路的原因，第一太平戴维斯董事甘启善分析，其原因是在调控和监管趋严背景下，开发商单靠“售卖”这条道路已经很难走了。“杠杆太高了，很多小型企业也因为撬不动杠杆最终走向了被收购的命运，所以他们需要其他的道路自救，REITs对开发商来说则是一条新路。”

扩张陷阱？

尽管目前长租公寓运营机构的盈利水平依然较低，但相对而言，长租公寓的租金却并不便宜。

在北京市朝阳区酒仙桥冠寓，记者了解到，自去年9月开业以来，公寓几乎爆满，出租率一直保持在95%以上。据该门店经理介绍，该门店共有500多个房间，租客以附近上班的年轻白领为主。“目前仅有20平方米和25平方米的少数开间还有空缺，年租价格在5500～6890元/月，不附带任何服务费。而价格最低的暗房（无窗房型）价格仅为4190元/月，是出租最快的户型。”

在酒仙桥区域的中介门店，经纪人告诉记者，该区域40～45平方米精装修一居室住宅月租金价格大多在4500～5200元。这意味着长租公寓比周围租金高出15%左右，但从其配套的健身房、酒吧、会客室等空间和服务来看，无疑能够支撑其溢价。

“在传统租赁占据95%市场份额的背景下，消费升级后的租房需求没有得到满足，这一逻辑成为品牌房企看好未来长租公寓市场的主要原因之一。”链家研究院院长杨现领告诉记者，事实上我国的长租公寓还处于早期发展阶段，即供给侧阶段。这是一个新兴的行业，仍属于制度建设、基础设施建设阶段，大量企业进入，资本力量蠢蠢欲动，但是目前并没有成熟的商业模式，大家都还在路上各自摸索着。

“但规模的快速扩张可能是陷阱，而非效率。”杨现领指出，1万间与5万间的规模所需打磨的能力完全不同，做到1万间，不等于能做到5万间。但如果能够做到50万间，就有可能在很短时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是，规模效率的变化曲线是非线性的。

新派公寓创始人王戈宏对此观点也表示认可，他告诉《中国经营报》记者，盲目扩张带来的后果可能就是扩张越多亏得越惨，现金流一旦出现问题，就会有重大危机。而降低经营成本最好的办法就是把长租公寓变成一个证券产品，即REITs等。“像长租公寓这么一个烧大钱的行业，具备资本驾驭能力才能成为成败的命脉。”