滨江集团退出深圳工改项目 起诉合作方返还11.6亿

　　滨江集团退出深圳工改项目 起诉合作方返还11.6亿借款

　　黄婉银，童海华

　　深圳市场一直对外来房企有巨大吸引力，但拿地难的问题始终让其难以进入。公开市场的招拍挂土地“僧多粥少”，另一条曲线之路——城市更新也是“难啃的骨头”。

　　杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”）就在深圳工业用地城市更新改造上碰了“钉子”。滨江集团4月20日发布公告称，因公司与深圳市安远控股集团有限公司（以下简称“安远控股”）之间的深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能推进，公司已经决定退出该项目合作并要求安远控股归还本金总额为11.6亿元的融资款。因安远控股未能提供令人信服的还款计划，公司已经于近日向浙江省高级人民法院提起诉讼。

　　多位业内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，因为深圳工业用地改造政策的转向，房企想要以快周转的思维来做项目已然行不通，2018年以来因工改项目推进不了而退出的开发商不止滨江集团一家。

　　记者也就相关问题致电致函滨江集团董秘处，但截至发稿还未收到回复。

　　起诉合作方返还11.6亿借款

　　根据滨江集团发布的公告，2016年11月28日，滨江集团与安远控股、深圳滨安房地产开发有限公司和深圳新润先科有限公司（以下简称“新润先科”）签订有《关于深圳龙华区安丰工业区项目之合作协议书》，根据该协议安排，由安远控股和新润先科负责项目土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜。滨江集团向安远控股提供本金11.6亿元的融资，包括以8.6亿元人民币收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权，并另行向安远控股提供一笔3亿元人民币的资金支持。

　　上述《光大信托-安远集团单一资金信托》至2018年3月21日届满。3月23日，滨江集团公告表示，将先行按照《光大信托-安远集团单一资金信托之信托合同》（以下简称“信托合同”）以及《深圳市安远控股集团有限公司与光大兴陇信托有限责任公司之股权转让及回购合同》（以下简称“回购合同”）的约定要求安远控股履行回购义务并立即支付回购价款（含本金8.6亿元及合同约定的其他回购价款），同时要求收回经由四川信托有限公司发放给安远控股的3亿元信托贷款。

　　但滨江集团在3月31日对深圳证券交易所问询函回复的公告中指出，安远控股的短期流动性较为紧张，不具备短期内履行回购信托计划及偿还信托贷款的能力。根据安远控股提供的2017年12月31日未经审计的资产负债表，截至2017年底，流动资产为47.24亿元，其中各种应收、预付款项37.83 亿元，而流动负债达34.87亿元。

　　4月20日，因安远控股未能提供令人信服的还款计划，滨江集团表示已经提起诉讼追索债务。不过，滨江集团同时表示，11.6亿元债权还有相关的担保措施，公司享有优先权的三座水电站收益权和深圳、昆明两处房地产，其价值保守估计约为12.43亿元，上述优先权基本可以涵盖公司本次违约的债权和利息。因此，本次债务违约对公司的财务状况影响不大，相应的债权无需计提资产减值损失。

　　深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇对本报记者分析指出，滨江集团在这一工改项目上“失败”的原因也在于项目方团队没有管控好开发进度，而且项目还未开始，就过早地投入大笔资金。

　　除了上述11.6亿元的融资，滨江集团还分别于2016年9月、2017年1月通过兴业银行向安远控股提供过两笔金额为3亿元的委托贷款，前一笔用于归还银行贷款，后一笔用于补充流动资金。

　　改造项目标的工厂仍在正常运作

　　滨江集团在公告中表示，因安远控股和土地使用权人新润先科无力推进深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目的前期立项申报手续，公司已经决定退出该项目合作。

　　对于为何未能推进项目前期立项申报手续的问题，本报记者分别致电安远控股和新润先科。安远控股在记者表明采访问题后便表示打错电话，随即挂断。新润先科方面则先表示不了解情况，后又改称该处只是物业公司无法答复。

　　公开信息显示，安丰工业区地块项目占地面积约10万平方米，现状是工业厂房和宿舍楼。本报记者实地走访发现，安丰工业区目前还在正常运作，安丰工业区管理局还于2018年4月4日在园区内张贴了清明节放假期间的安全提示。

　　按照此前签订的合作协议书，由安远控股和新润公司负责向相关政府部门按照深圳市城市更新的相关规定申报和办理项目的更新改造开发手续。项目土地的城市更新单元规划应调整批准为商业、住宅开发单元。而项目开发建设由滨江集团具体实施，负责操盘。

　　世联行首席工改顾问董极在接受本报记者采访时分析认为，除了项目没有推动迹象，现在工业用地难以改为商住用地，导致跟此前的规划目标差距比较大，应该也是滨江集团退出项目的主要原因之一。此外，由于2018年以来房企银根越收越紧，开发商在资金方面压力也较大。滨江集团还算幸运，能够退出项目、拿回资金，可以转投其他项目。有的开放商因是全资收购无法退出，现在也找不到“接盘方”。

　　从2015年底到2016年底，深圳掀起过一股工改热。董极曾指出，截至2016年底，至少60家外地开发企业（主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业）因无法通过招拍挂或介入旧改来抢滩深圳市场，只得另辟蹊径通过合作、收购等多种形式涉足工改市场，抢占深圳工改这块所谓“肥沃”的土壤。

　　原因在于工业用地地价便宜，产权单一。而且彼时政策宽松，工业用地在功能改变、规划调整上有很大空间，不少项目将工业用地中一定量研发用房转化为居住功能，并打造成住房项目推售。根据世联行的统计，截至2016年底，深圳市场有超过10个在售和计划销售工改项目。

　　但从2017年开始，深圳陆续出台城市更新以及工改相关政策，严格控制“工改居”“工改商”。2017年底，深圳发布了《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，被业内称为“最严工改政策”。文件要求普通工业用地或新型产业用地不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。

　　“政策的核心就是要去地产化，让工改回归产业运营的本质，所以现在房企不能用传统的地产思维去做工改项目。”罗宇对记者进一步表示，要在深圳做好工改项目除了必须要有的产业招商、运营能力，找到中长期的低成本资金去置换早期的高融资成本资金也是必须解决的问题。

　　除了已经退出的安丰工业区项目，滨江集团在2017年还以股权收购的方式获取了深圳市爱义集团旗下两个城市更新项目——龙华区城市更新项目和南方报业大厦城市更新项目，权益比例分别为48%和36%。两个项目分别在2010年、2016年被列入城市更新单元计划，不过现在都还处于前期拆迁阶段。

　　以旧改项目切入点进军并大力拓展深圳市场是滨江集团的策略，但深圳城市更新项目推进缓慢、持续周期长已经是普遍的问题，少则三五年，多则七八年的项目不在少数，这对房企的资金面是一大考验。

　　2017年，滨江集团实现营业收入为137.74亿元，同比下降29.19%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为12.73亿元，较上年度下降5.07%；资产负债率为72.84%，较2016年同期增加4.6个百分点。经营活动产生的现金流量净额为34.30亿元，同比下降73.88%；而筹资活动产生的现金流量净额达到12亿元，同比激增300.79%，滨江集团表示主要原因是本期发行债券收到的现金较上期增加所致。

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责任编辑：关海丰