光明地产:业绩承诺兑现,夯实主业、多元发展

　　公司2017年实现营业收入208.1亿,同比增长0.14%,归属于上市公司股东净利润19.47亿元,同比增长92.55%,EPS1.14元。

　　业绩承诺兑现,销售表现亮眼

　　报告期公司归母净利增速较快原因:1、投资收益大幅增长:公司在17年11月完成对江苏东恒海鑫置业100%股权及债权的转让,增创归母净利润约9.4亿元;2、少数股东损益占净利比重下降:报告期结算项目权益比上升使得少数股东损益占净利比重同比收缩10.3个百分点;3、费控能力进一步强化:2017年公司销售管理费用率为4.27%,同比收窄0.59个百分点。公司重组购买标的农房集团及农房置业2015至2017年实际完后扣非归母净利润分别为36.9、3.06亿元,累计完成率分别为105%、311%,重组三年业绩承诺超额兑现。毛利率方面,受结转结构影响,公司2017年结算毛利率同比收窄0.52个百分点,但随着上海及江浙核心城市项目陆续进入结算,我们预计2018年公司毛利率有望修复上行。

　　销售方面,公司2017年实现签约销售额236.62亿元,签约销售面积218.53万方,同比增长分别为24.98%、14.63%,销售回款率达到98%。展望2018年,公司可售货值充裕,可推货值接近400亿元、其中70%集中在长三角区域(根据年报项目表估算),我们认为公司销售今年有望实现平稳增长。

　　多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化

　　报告期内,公司充分整合各方资源优势,积极通过保障房项目、城中村改造、城市更新、租赁住房、兼并收购等多元化方式拓展资源,2017年新增土储面积94.25万方,同比增长78.67%,其中,招拍挂占比72%,并购方式占比28%。从拿地结构来看,新增土储主要分布在上海及周边二三线城市,长三角占比达到90%(按金额)。

　　财务方面,公司通过积极的财务运作,使得杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为133.36%,较2016年底下降了22.21个百分点。融资成本方面,公司通过多元化的融资渠道及上海国资背书,进一步降低了融资成本,如2017年8月发行15亿中票(利率为5.15%)、18年2月成功发行8.8亿元的CMBS(利率区间为5.99%~6.99%)、申请注册不超35亿元永续债等,2017年末公司整体平均融资成本为5.35%,较2016年下降1.2个百分点。

　　业务拓展多元化,加速产业间协同整合

　　公司通过对海博物流集团的资源整合,全力打造冷链物流产业链,目前,公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。1、物流板块:重点推进“冷链产业链”的培育,全面构建技术创新、结构优化及产业链延伸的发展格局;2、供应链板块:通过特有的“会所实体”经营模式“光明919”项目,可为经销商提供个性化服务;3、菜管家板块:积极发挥自有冷链配送电商平台优势,以地产产业多元化、城市服务及互联网的结合为突破口,服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。

　　盈利预测与投资评级

　　公司发展迅速,2017年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.90元、1.00元,对应PE倍数为7.30X、6.57X,维持“买入”评级。

　　风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。