杨玲玲
近日，金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称“金融街”）二股东安邦旗下公司8亿元驰援金融街位于上海火车站附近的地王项目引起外界关注。
金融街公告披露，公司全资子公司上海融御置地有限公司（以下简称“融御置地”）委托泰康资产管理有限责任公司（以下简称“泰康资产”）发行“泰康—金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”（以下简称“D 地块债权计划”）。和谐健康保险股份有限公司（以下简称“和谐健康保险”）拟认购D地块债权计划8亿元。
针对地王项目的开发进度以及融资情况等问题，《中国经营报》记者多次致电致函金融街董秘办，相关工作人员表示：“邮件已收悉，公司对媒体采访的正式回复有一套完整合规的内部程序需要完成，会尽快回复。”然而截止记者发稿前，仍未收到针对具体问题的相关回应。
安邦认购8亿元债权计划
时间回溯到3年前，金融街以88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块，溢价率50.12%，楼板价27022元/平方米，刷新上海总价地王纪录。其中C2为住宅地块、C1为商业办公地块，D地块则以办公属性为主。
据了解，这是自2014年斥资52.32亿元收购SOHO中国位于上海的“静安项目”和“海伦项目”后，金融街在上海拿下的首个项目。
资料显示，三宗地块土地总出让面积77273.7平方米，地上总建筑面积不超过326210.7平方米，地下商业建筑面积不超过24000平方米。被道路自然分割为三个地块，沿中兴路一字排开，涵括了住宅、商业、办公楼、公寓等多种产品类型。
金融街近日公告信息显示，和谐健康保险所持公司股权比例为15.88%。作为两年前安邦入局金融街的平台之一，根据《股票上市规则》的相关规定，和谐健康保险属于公司的关联法人，和谐健康保险认购公司D地块债权计划构成关联交易。
同时金融街公告称，本次D地块债权计划规模16亿元，债权计划存续期5年，和谐健康保险拟认购8亿元，满3年双方均可选择提前终止。和谐健康保险作为投资人，收益率每年为5.6%，债权计划存续期间公司将通过泰康资产向和谐健康保险支付不超过2.24亿元的利息。
截至目前，D地块债权计划目前已发行4.6亿元，为市场独立第三方投资人认购，认购条件与和谐健康保险相同。
针对交易目的和对上市公司的影响，金融街表示，公司委托泰康资管发行D地块债权不动产投资计划，为公司日常融资活动。泰康资管发出募集说明书后，和谐健康保险按照一般商业条款与其他独立第三方投资人按照相同条件认购本次D 地块债权不动产投资计划，为公平、公正的市场化原则下的商业行为。此次关联交易事宜，符合公司业务发展需要，满足公司资金需求。
地王项目患上拖延症
记者采访中了解到，位于整个项目西侧的C2住宅用地，案名定为“金融街融府”。2017年6月，在该地块拿地两年后，“金融街融府”售楼处才正式对外开放，截至目前，首推的住宅项目“金融街融府”仍未领取预售证。这意味着，这个投资近百亿元的项目，金融街在持有开发的两年里尚未有现金流回收。
“这几年拿高价地的房企多是通过高溢价产品提高售价或是通过以时间换空间的方式获得利润，因此开发周期长实为意料之中。同时，2017年又面临楼市调控，对于高价项目入市比较困难，某种程度上也影响了项目的入市时间。”对此，熟悉上海市场业界观察人士分析称。
近日，记者来到位于上海市静安区恒丰北路与中兴路路口的“金融街融府”，根据销售人员介绍，首批房源从面积89平方米到142平方米不等，预计会在3个月内开盘，但具体开盘时间仍未确定。
同时，销售人员表示，项目预计2018年年底交房，现正在进行外立面的施工。由于前期看房客户较多，购买还需认筹摇号。当记者问及项目开盘均价，销售人员表示，受到限价令的影响，预计不会超过10万元/平方米。
此外记者注意到，C1商业办公地块已经进入基坑阶段；D地块则正在打桩。销售人员介绍，C1地块将打造成约18万方的商业综合体。其办公部分则以自持为主，预计完工时间晚于住宅1年。而D地块，早先规划为商办，后由于受相关政策的影响以及土地性质的限制，只能用于商业和酒店，不过，因为前述C1地块已经有了商业，因此该地块预计将会打造成办公和酒店。
此前，金融街董事长高靓在接受人民网记者采访时表示，拿下该地块主要是看中其地理位置和发展前景，一是因为闸北作为上海内环的核心区域，无论是产业升级还是经济发展在未来都有比较大的机会；二是这个地块体量足够大，如果体量小的话，其产业和配套不足够支撑未来的升值空间。
数年过去，有行业人士提出，北广场地处背面，交通不便，街面脏乱差，有待大幅整改。物业大宗交易存在许多不确定性，而基于周边办公氛围优势不明显。
“火车站是特殊地方，虽然客流量大，但有效客户不多。且目前区域里面没有高端的基因，所以整体档次均不高。”上海中原市场分析师卢文曦表示，这个产品入市能不能带动区域办公以及商务档次有待观察。此外项目还有一些硬伤，譬如，南北广场被马路和铁路割裂，客户资源很难相互流动，不利于增加人气。
记者统计发现，自2017年以来，金融街先后在重庆、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等城市的土地市场均有斩获。根据克尔瑞的统计数据，2017年1~12月中国房企新增土地排行榜中，金融街以新增193.6亿元土地价值排名第53位；以新增162.6万平方米土地建面排名第76位。
较为大手笔的拿地动作对企业现金流提出严峻考验。日前，金融街发布的2017年三季报显示，公司2017年1~9月实现营业收入159.11亿元，同比增长87.96%；归属于上市公司股东的净利润14.44亿元，同比增长79.63%。但企业经营活动产生的现金流量净额26.44亿元，比上年同期下降127.23%。
手握超过百亿元的大体量投资项目，金融街当前是否面临一定的资金压力？对此，卢文曦置评称，这幅地块住宅部分仅占开发部分10%左右，通过销售住宅的确能回笼部分投资资金，但对于商业项目来讲，散售不能发挥最大利益，且火车站区域虽然具备一定商务环境，但档次不高，散售也体现不出价值。“因此需要经过运营后才能发挥最大价值。而这个项目商业体量大，的确会沉淀大量资金。”
特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献
责任编辑：李坚 SF163
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