预获8000万净利 粤泰股份出售广州项目收益权遭问询
郭敏敏
紧邻太古仓，两栋46层高的住宅楼矗立在江边已基本封顶，只剩部分绿网未拆除，这是广州粤泰集团股份有限公司（600393.SH，以下简称“粤泰股份”）广州天鹅湾二期项目。
在2017年最后一个证券交易日结束后次日，粤泰股份公告称在2017年12月28日，公司已将上述天鹅湾二期项目住宅部分中约1.04万平方米面积的收益权以5.6亿元的价格出售予湛江海河投资有限公司（以下简称“湛江海河”），预计该笔交易完成后将给公司带来8000万元净利润。随后，该笔交易引发上交所问询。
事实上，2017年对于粤泰股份而言极为关键，2014年粤泰股份进行重大资产重组时曾承诺包括此次交易的广州天鹅湾二期项目在内标的资产将在2015年至2017年三年实现归属于母公司扣非净利润合计不低于12.52亿元。
粤泰股份此次出售项目收益权是否为兑现业绩承诺而努力？粤泰股份证券事务代表在接受《中国经营报》记者采访时表示：“一切以公司公告为准，其余不便作答。”而此前，董事会秘书蔡锦鹭女士曾在接受媒体采访时表示：“2017年公司需实现10亿元以上的净利润，方可兑现业绩承诺。”
预售证苦等未至
2013年，粤泰股份向控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其关联方发行股份购买其持有的房地产业务经营性资产，并从中取得了广州天鹅湾二期项目。彼时重组之际，该项目整体评估值约为人民币14.37万元，重组完成后粤泰股份按照该估值作为账面价值计入存货。
根据粤泰股份所披露的信息显示，天鹅湾二期项目在2017年5月25日通过主体结构工程质量验收，目前主体工程完工已封顶，进入项目开发建设的尾期。本报记者在现场走访了解，项目目前仅剩部分绿网未拆除。
现场多位工作人员告诉记者，该项目开建至今已两三年，中间多次因应对相关部门检查及天气原因而停工。现场的销售人员则告诉记者：“目前项目正在等预售证，暂无样板房可看。”对于多余的信息，其并不愿意透露，只是反复强调在等预售证，预售证批下来之前没有任何销售信息。
事实上，2017年6月粤泰股份董秘蔡锦鹭在接受媒体采访时曾表示，公司2017年度计划在广州地区全面加快已有的天鹅湾二期项目开发，目前该项目已达到预售条件，预计2017年可进行销售。
项目已封顶为何迟迟未能销售？有资深广州楼市分析人士告诉记者，天鹅湾二期位于广州市海珠区滨江西板块，片区项目价格较高，目前拿预售证仍存在一定的压力，但他也指出：“尽管政策从严，若早已符合预售资格，经过申请部分房源也应该能获批，不排除开发商本身不想卖的可能，目前项目已封顶，开发商如果现房销售是不需要预售证的。或者项目存在一定问题，拿不到预售证。”
记者从广州市住房和城乡建设委员会查询获悉，目前天鹅湾二期项目房源除未获预售资格外，项目仍处于抵押状态。记者从粤泰股份过往的融资记录发现，其曾于2016年2月将广州天鹅湾二期项目作抵押担保，向山东省国际信托股份有限公司申请信托借款人民币7亿元整，融资期限为12个月。
对此，上述分析人士指出：“若房源仍处于抵押状态，开发商必须先解除抵押状态才能申请预售证，否则政府为了避免‘一房二卖’等产权纠纷，很难批准其预售资格。”
2017年预增2200万净利
原计划2017年能为公司贡献业绩的天鹅湾项目，最终未能如期面市。而粤泰股份此次作价5.6亿元出售天鹅湾二期7号楼全部地上可售楼层的01单位（2 楼至 46 楼中除架空层与避难层之外的所有楼层）共计 1.04万平方米的收益权，在一位要求匿名的业内人士看来，不排除粤泰股份为年底冲刺业绩提前兑现收益。而前述分析人士亦认为：“提前兑换收益是其中一种可能，开发商或许有其他考量。”
根据公告，待此次收益权交易完成之后，粤泰股份预计能实现8000万元净利润。由于交易临近2017年末，并约定受让方在合同签署日起20个工作日内，需支付第一期价款2.85亿元，该笔交易是否会对公司2017年经营数据产生影响，粤泰股份因此遭上交所问询。
根据粤泰股份及其年审会计师对于问询函的回复，截至2017年12月31日，粤泰股份已经收到湛江梅河支付的8500万元人民币，对应12套房源物业收益权，因此公司在2017年度确认该12套房源物业合计人民币1.53亿元的营业收入，并预计确认公司2017年度约2200万元的净利润。
不过双方亦指出，该笔营业收入和净利润为粤泰股份财务部门预测得出，负责公司2017年财务报告审计的中审众环会计事务所（特殊普通合伙）目前并未对此数据进行审核，仍存在重大不确定性，公司提请投资者注意风险。
此外，针对上交所对于8000万净利润是否符合《企业会计准则》关于收入确认的规定和公司收入确认的政策的问询，粤泰股份和中审众环会计事务所（特殊普通合伙）方面均称根据收益权转让合同、确认书及补充协议的内容，结合《企业会计师准则第14号——收入》的规定和公司收入确认政策，粤泰股份对此次交易标的资产收益转让的会计处理方式符合《企业会计准则》关于收入确认的规定和公司收入确认政策。
值得指出的是，2017年对于粤泰股份而言极为关键。2014年，其曾通过发行股份购买资产收购淮南置业90%股权、海南置业77%股权、广州天鹅湾项目二期、广州雅鸣轩项目一期等项目。
彼时，上述交易对方曾承诺标的资产2015年至2017年实现的归属于母公司扣非后净利润合计不低于12.52亿元。此外，2015年8月公司公告的员工持股计划承诺2015年至2017年累计归属母公司扣非净利润不低于13.19亿元。
记者梳理其历年财报显示，粤泰股份2015年调整后的归属于母公司扣除非经常性损益的净利润为3109.65万元，2016年则为1.4亿元，而2017年第三季度报告期末，粤泰股份归属于母公司扣除非经常性损益的净利润则暴增至约12.05亿元。目前其已实现承诺归属于母公司扣除非经常性损益的净利润达13.75亿元。
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责任编辑：李坚 SF163
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