美次贷危机带给中国的反思

　　何慧

　　近日，一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的风暴正席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。这场风暴已迫使世界主要中央银行不断地向金融市场提供巨额的流动性，以稳定投资者的信心。虽然这场危机看起来离我们还比较远，但由于危机根源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房，因此观察这场危机的演变过程，还是会给我国的房贷尤其是个人住房抵押贷款政策以一定的风险警示。

　　所谓次级抵押贷款，是指由于抵押贷款门槛高，大量低信用贷款转向次级贷款。次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者。2001至2004年，美低利率政策刺激了房地产业。一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行认为不断上涨的房价能够抬高贷款人的偿还能力，因此即使贷款人还不起贷款，还可以变卖其房屋。可不曾料想的是，近来，随着美联储17次加息，美房地产市场降温。房屋价值可能跌得不足以偿还剩余贷款，次级贷款的危机开始显现。

　　在美国次级贷款市场发生的现象，相信中国的投资人并不陌生。中国正在经历资产价格大幅上涨的时期，自1998年以来，商业银行也纷纷调整了其信贷资产结构，由于住房抵押贷款的低风险特性，商业银行在信贷资产结构调整中似乎特别垂青于住房抵押贷款。近年来，我国的房贷规模增势十分迅猛。据

银监会统计数据，截至2006年末，全国商业性

房地产贷款余额3.68万亿元，比年初增加6653亿元，同比增长22.1%，增速比上年同期快5.9%。一个不争的事实是，国内有高达91%的购房者通过银行贷款来实现购房愿望。

　　日益高涨的

房价所展现出的巨大利润空间，对任何一家商业银行都是诱惑。近年来，各商业银行都开始争食房贷“蛋糕”。但一个不容小觑的现象是，随着房贷规模的扩大，房贷风险也开始加剧。以上海为例，去年下半年房产市场一度出现价格下跌，尽管跌幅并不算大，但给银行贷款造成的风险却在成倍地增长。2006年9月末，房贷不良贷款率由2004年的0.1%增至0.86%，到2007年2月末，不良贷款率一度达到0.95%。由于目前房价仍在上涨的过程中，银行在办理房贷的具体操作环节中，实际上并不注重对贷款人收入证明等还款能力的审核，而是觉得只要把房产证抵押在银行就可以了。房价上涨时，银行出于收益的考虑，对贷款者的资格审查不严，但在房价下跌时，很多购房人并不具备还款能力的真实情况就会暴露，到这时候，银行就很可能沦为最大的“房东”，这一点与美国次级贷款危机何其相似！除此之外，中国抵押按揭贷款中存在的造假现象似乎比美国更严重，“假按揭”案件所涉及的金额也非常巨大，如上海浦东发展银行被骗贷1.26亿元、北京森豪公寓骗贷7.5亿元等，都是对国内商业银行住房按揭贷款的一种风险提示。

　　目前，我国已进入加息周期，银行不断上涨的贷款利率进一步增加了借款人的偿付压力，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。随着当前房价进一步的大幅飚升，政府肯定还会出台一系列的调控措施。由于中国银行业对住房贷款的风险准备可能不足，因此一旦今后房价下跌，其应对的能力就会相当脆弱。

　　美国次级抵押贷款危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，我们越应当加强风险控制和监管。当前，在房地产市场形势仍一片“大好”的情况下，包括中国人民银行、中国银监会在内的金融监管部门已多次发出“盛世危言”，警示银行业重视房贷风险，这是我们非常乐于看到的。只是，如何把政策导向实施到现实运作中，还需要管理部门和相关的金融机构在制度创新和执行上多下功夫，尽可能把房贷风险扼杀于萌芽状态。