物业投资考眼力

　　物业投资对很多人而言并不陌生，主要投资对象有住宅、商铺、土地等。这三种物业投资各有特点，门槛不一，收益也不一，风险则是其共同的特点。由于传统的理财观念和近两年房价上涨等因素，很多人认为投资物业是最稳妥的，这样一来，投资的风险就被隐藏在主观想象的高收益背后。让我们通过本文简要、客观还原这几种投资渠道的原貌，希望有助于投资者更加理性地选择这一投资理财的渠道

　　撰文 钟赏

　　一、住宅：长线投资最稳妥

　　目前，上海的住宅投资可供选择的种类比较多，例如单身公寓、酒店式公寓、高档住宅、二手房、别墅等。

　　多种途径投资住宅

　　单身公寓面积小，总价较低，通常首付几万元就能当房东，投资门槛低。前两三年，小公寓投资刚起步，投资的回报也较可观，一套20多万元的公寓，租金在1000元至1700元不等，于是形成了公寓投资热。

　　随着市面公寓产品的不断增加，投资队伍不断壮大，公寓之间的租价也开始构成竞争，例如有的小公寓以前可以每月租1200元，现在只能每月租900至1000元。此外，公寓所在地段价值的变化，也会影响公寓的租售价格。

　　也有人选择投资二手房。笔者认识一位投资者，他专门吸纳一些地段较好、价格优廉的二手房用于出租，几十万元一套房子，租金每月800-1000元，回报率也比较高。还有投资者把二手房隔成单间出租，回报率更高。不过，不少投资者都是私下对房屋进行改造，这样的投资存在一定风险。

　　提防投机风险

　　投资住宅并非无风险，从部分楼盘的空置率就能看出。个别楼龄在10年左右的住宅楼里，仍然存在许多未装修的空置房，由于物业的老化和配套管理等跟不上居住的趋势，物业不但无法增值，反而随着楼龄的增加而贬值。楼盘长期的管理水平也在影响住宅的增值能力。

　　投资住宅，要考虑社区或区域配套设施的完善程度。如交通网络是否齐备，入住后的生活设施是否便利，日后区域如何发展等问题。因为买家和租客考虑的都是居住，所以投资者对居住条件考虑越周全，日后就越能较好地吸引客户，回报也较为稳定。投资者还要有自己的判断，避免盲目追赶市场的投资热点，因为热点过后就是同类产品的激烈竞争。

　　二、土地：回报与风险共舞

　　有理财经理曾经告诉我，这几年她为客户提供理财服务时，都会建议适当做一些土地投资，一定是亏不了的。真的是这样吗？其实，做土地投资的特点是“高门槛、高回报、高风险”。门槛高是指购入土地需要一次性付款，且不能按揭，对投资人资金要求很高。高回报、高风险是指追求高回报就必然存在高风险，就算这几年土地投资回报比较可观，也不例外。

　　多种途径投资土地

　　作为固定资产投资中的一种，土地是其中的一项。投资用途不一，有的买地用于自建厂房，有的买来建出租屋收租，有的建成小规模商品房出售，有的建了小别墅自住，有的暂时闲置等待适合的用途、投资。

　　投资建厂房的最为常见，企业用来搞实业的同时，创造了经济效益、提供就业机会。而建成出租屋收租的，是抓住工业发展的机会，在投资的同时，某种程度上成为工业区的配套，以其经济、实用满足外来务工人员居住的需求。建成小规模商品房进行买卖的这两年有所减少，因为中高档住宅增多，小规模商品房认同度下降，而且这种投资对地段的要求也比较高。建小别墅自住在兴旺一段时期后，这两年明显减少，因为居住者正处于从自住房转向注重大社区环境的居住时代。买土地等待升值机会的投资者，这几年也有所增加。

　　回报和风险共舞

　　有的投资者选择在一些高档楼盘周边投资建物业，以为高档楼盘能够为他的物业带来更高的租金。但实际上，到高档楼盘一带租房的客户，他们宁愿花多点钱住进高档楼盘，也不愿意住无管理、无配套的单体楼，这样的投资算盘可能打不响。另一方面是，投资者是否具备一定的管理能力呢？出租屋需要维修、管理、收租，这些工作都需要专人负责。有的业主投资几年后，因为厌于管理，选择了放弃、转让。所以想做这种房东并非投资前所想象的那么简单。

　　建成房子，例如楼下是小面积商铺，上面是住宅的格局，再整幢出售，会使投资回报比净出售土地更高，但这种投资十分依赖地段，不容易找到合适的地段。

　　警惕高价透支潜力

　　做任何投资，都要求投资者具备理性分析的头脑。在投资购买土地之前，投资者要了解土地的功能、用途、

城市规划的要求，这些都是决定地块价值的因素。只有好的地块，日后才有人愿意和你交易。如果像目前有的业主高估了手中土地的价值，就可能造成一些土地在二手市场供不应求的表象，而实际上可能过早地透支了价值潜力。

　　三、商铺：旺铺、死铺要分清

　　商铺投资，最常见的莫过于买铺，所谓的“一铺养三代”。还有一种是“包租”，由统一的承包商负责一批商铺的规划、分租。个人投资的以前者为主。

　　商铺投资分街铺、专业市场和卖场，其投资风险颇高，投资对了，回报相当可观，投资错了，血本无归。

　　买铺投资，有的人追旺，在商业气氛已经兴旺的地段买铺；有的人追低，在商铺商业气氛未形成、但未来规划前景利于商铺发展的情况下，吸纳价位较低的铺位。这些都考验投资者的经验。

　　有的街铺投资者看好铺位周边商业的兴旺情景，在商铺价位仍然较低时买入。有投资者专门投资城区周边和城镇的街铺。

　　投资专业市场的，还要把握投资者中投机与投资的比例有多大。

　　投资卖场的，则要看政府对城市的规划，以及

开发商的实力，思考进场投资者和开发商是否会和你长期共赢。

　　站在投资者的角度，最怕头脑发热，看见很多人买铺位，就争着加入。被热情冲昏了头脑，就会变成投机。做过多年物业投资的业内人士说过：“投资什么都不重要，重要的是你的方向、目标。”

　　专业市场和卖场的投资要先培养商业氛围，再获取旺场后长期的回报。但有的专业市场占大部分的投资者并非商铺的自用者，而是希望通过出租获利、追求高回报的投机者，这就容易杀鸡取卵，不肯先吃亏后享福。最后商家也陷于被动，无法根据地段商业走势的变化，及时调整自身的经营，最后承担风险的仍然是个体投资者。

　　所以，投资街铺真的

考眼力。地段、后期政府规划、商家前期招商的规划或者行业的的实力，都是一个商铺买家前期要做的功课。