赵晓：房地产业出现寻租现象是权力介入的结果

　　撰稿／赵晓

　　短期看，房地产寻租已造成财富掠夺和财富分化。从长期看，寻租可能使房地产陷于"你发财、我发展、成本社会掏"的畸形增长模式。

　　我国房地产业近年来高速发展，已成为国民经济的支柱产业之一，但影响房地产业发 展的不健康因素还很多，寻租现象普遍存在就是因素之一。据国务院一项调查显示，集体土地国有化过程中增值的土地收益大部分被中间商或地方政府获取，只有5%-10%归农民所有。就是这5%-10%，还经常被拖欠、挪用甚至截留。

　　房地产业发展带来的财富掠夺和财富分化加剧了矛盾，房地产业的"寻租现象"受到越来越多人的指责。目前，房地产业已成为官员纷纷落马的黑色领域。据统计，近年来，因以权谋私、

贪污受贿受到审查的领导干部中，约有占1／3涉及土地批租问题，其中不乏像成克杰、程维高、田凤山这样的高级官员。

　　寻租是权力介入的结果

　　房地产业寻租活动的租金来源按权力部门发挥作用的不同，可分为权力部门无意设租、权力部门被动设租和权力部门主动设租三类。

　　无意设租是指权力部门为弥补市场缺陷而干预经济生活，无意中导致租金产生并引发寻租行为。它产生于权力部门"良好的主观愿望"，是一种主观与客观相脱离的表现。由于自身能力的局限性，权力部门制订了不科学的资金、土地配置政策，便会造成无意设租，并被其他经济人利用为自身谋求利益。

　　被动设租是指权力部门出于自身利益或受既得利益集团的影响，利用其职权，制定并实施一些能给这些集团带来巨额租金的法案，客观上成为利益集团的牟利工具。当前我国房地产业中很好的一个例子就是，一些地方权力部门出于短期政绩需求或迫于地方经济增长的压力，为房地产开发提供廉价出让土地等过度倾斜的优惠政策，客观上给开发商大肆寻租创造了机会。

　　主动设租指权力部门预期到寻租行为可为其带来收益，从而主动通过行政干预创造租金，增加本部门、本地区企业的收益，这些企业向该权力部门提供部分租金作为回报，其实质是公共权力的商品化，也即广为人知的权钱交易的腐败现象。

　　土地供应领域寻租现象

　　房地产涉及产业众多，其寻租现象也涉及房地产产业链方方面面。

　　其中，土地供应领域的寻租尤为严重。稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商拥有了土地，就等于拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开发商不规范运作的冲动，而我国产权界定不清、市场化非常不完善的土地制度也为寻租提供了契机。其突出表现为：中国缺乏土地私有产权基础，集体土地和许多土地的产权往往界定不清；国家垄断土地一级市场；土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象。正是土地的非市场化环境使得土地成为房地产寻租的重灾区。

　　转变政府职能，减少寻租现象

　　房地产行业涉及的环节较多，寻租者主体也甚广。除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、

审计税务等部门外，房地产领域的寻租者还包括银行、房地产开发企业，甚至还包括个体经营承包者、居民户等。

　　寻租活动对于寻租者个人而言是一种"正和的博弈"，即收益大于成本，但从全社会的角度看，寻租活动则是"负和的博弈"。从短期看，房地产寻租已造成财富掠夺和财富分化，造成消费者剩余被剥夺。从长期看，寻租可能使房地产陷于"你发财、我发展、成本社会掏"的畸形增长模式，这种增长模式容易引发房地产泡沫，而泡沫一旦破灭，必然造成经济下滑，进一步降低整个社会的福利水平。

　　那么怎样才能实现全社会"正和的博弈"呢？我们发现，房地产寻租的方方面面其实都是由于权力在作怪，而与市场化无关。所以，在现有条件下，必须加快转变政府职能、推进市场化变革。只有从市场化改革与政治文明建设上着手，釜底抽薪，才可能减少可预见性租源的存在，从而将寻租活动及其给经济社会带来的严重危害降低到最小程度。

　　赵晓 国务院国资委研究中心宏观战略部部长