赵晓:房地产业出现寻租现象是权力介入的结果 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2006年04月18日 13:35 新民周刊 | |||||||||
撰稿/赵晓 短期看,房地产寻租已造成财富掠夺和财富分化。从长期看,寻租可能使房地产陷于"你发财、我发展、成本社会掏"的畸形增长模式。 我国房地产业近年来高速发展,已成为国民经济的支柱产业之一,但影响房地产业发
房地产业发展带来的财富掠夺和财富分化加剧了矛盾,房地产业的"寻租现象"受到越来越多人的指责。目前,房地产业已成为官员纷纷落马的黑色领域。据统计,近年来,因以权谋私、贪污受贿受到审查的领导干部中,约有占1/3涉及土地批租问题,其中不乏像成克杰、程维高、田凤山这样的高级官员。 寻租是权力介入的结果 房地产业寻租活动的租金来源按权力部门发挥作用的不同,可分为权力部门无意设租、权力部门被动设租和权力部门主动设租三类。 无意设租是指权力部门为弥补市场缺陷而干预经济生活,无意中导致租金产生并引发寻租行为。它产生于权力部门"良好的主观愿望",是一种主观与客观相脱离的表现。由于自身能力的局限性,权力部门制订了不科学的资金、土地配置政策,便会造成无意设租,并被其他经济人利用为自身谋求利益。 被动设租是指权力部门出于自身利益或受既得利益集团的影响,利用其职权,制定并实施一些能给这些集团带来巨额租金的法案,客观上成为利益集团的牟利工具。当前我国房地产业中很好的一个例子就是,一些地方权力部门出于短期政绩需求或迫于地方经济增长的压力,为房地产开发提供廉价出让土地等过度倾斜的优惠政策,客观上给开发商大肆寻租创造了机会。 主动设租指权力部门预期到寻租行为可为其带来收益,从而主动通过行政干预创造租金,增加本部门、本地区企业的收益,这些企业向该权力部门提供部分租金作为回报,其实质是公共权力的商品化,也即广为人知的权钱交易的腐败现象。 土地供应领域寻租现象 房地产涉及产业众多,其寻租现象也涉及房地产产业链方方面面。 其中,土地供应领域的寻租尤为严重。稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一,房地产开发商拥有了土地,就等于拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开发商不规范运作的冲动,而我国产权界定不清、市场化非常不完善的土地制度也为寻租提供了契机。其突出表现为:中国缺乏土地私有产权基础,集体土地和许多土地的产权往往界定不清;国家垄断土地一级市场;土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象。正是土地的非市场化环境使得土地成为房地产寻租的重灾区。 转变政府职能,减少寻租现象 房地产行业涉及的环节较多,寻租者主体也甚广。除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外,房地产领域的寻租者还包括银行、房地产开发企业,甚至还包括个体经营承包者、居民户等。 寻租活动对于寻租者个人而言是一种"正和的博弈",即收益大于成本,但从全社会的角度看,寻租活动则是"负和的博弈"。从短期看,房地产寻租已造成财富掠夺和财富分化,造成消费者剩余被剥夺。从长期看,寻租可能使房地产陷于"你发财、我发展、成本社会掏"的畸形增长模式,这种增长模式容易引发房地产泡沫,而泡沫一旦破灭,必然造成经济下滑,进一步降低整个社会的福利水平。 那么怎样才能实现全社会"正和的博弈"呢?我们发现,房地产寻租的方方面面其实都是由于权力在作怪,而与市场化无关。所以,在现有条件下,必须加快转变政府职能、推进市场化变革。只有从市场化改革与政治文明建设上着手,釜底抽薪,才可能减少可预见性租源的存在,从而将寻租活动及其给经济社会带来的严重危害降低到最小程度。 赵晓 国务院国资委研究中心宏观战略部部长 |