王育琨：忽悠出来房价

　　本报记者 姜洪桥北京报道

　　正式采访王育琨的时候，他的第一句话就是，“你们说得对，房价问题绝不仅仅是供需关系问题”。必须要说明一下的是，王育琨说话很多时候都很果断，读者看到这些书面的文字的时候可能觉得说话者语气会比较激动。但事实上一点也不，王育琨话说得再坚决也不像很多公共知识分子般地激动，反而是平静，低调地。这可能受他曾经的半官半学经历的 影响，在1988年到90年代初的时间里，他一直在国务院发展研究中心工作，参与了当时中国住房体制改革研究，详细调查了解当时的房价构成、实物地租和制度结构等方面问题。

　　那个时代正是东欧剧变的时期，中国的住房改革没有走东欧单纯的住房私有化路线，而研究适合中国国情的独特之路。即便从现在来看，当时的研究成果也是不错的。有趣的是，一些基本的观点和理论也许我们现在还需要重新温习，因为轰轰烈烈发展的房地产让我们早就忘记了一些简单但却是最基本的道理。

　　经济观察报：为什么你认为，目前的问题是需求膨胀，难道眼下的购房需求不是合理的吗？

　　王育琨：一系列的政策把居住需求刺激得膨胀起来了。以前中国还是实物分配和实物地租的时候就出现过需求过度膨胀，想不到几年以后膨胀到人均25平米，以后还要达到30平米。这是“忽悠”出来的。

　　经济观察报：可是大家都觉得

房价太贵，买不起房，不买房子怎么解决？

　　王育琨：基本观点我已经论述过，住宅市场要区分住宅投资市场和住宅消费市场。这两个概念是一个国家住房改革的基础。我们现在讲的需求膨胀是把投资需求看成消费需求，把消费需求推向投资市场。政策效果不好是因为一直在这两个市场间摇摆不定。投资市场出现问题的时候用消费市场工具去调控，消费市场出现问题的时候又用投资市场工具去调整。这是出现问题的关键原因。大家都没想透，误把住宅保障问题和住宅投资市场混为一谈。

　　经济观察报：那为什么要混淆这两个市场？

　　王育琨：把消费需求推向投资市场后，市场基本面扩大了，开发商当然得利了。另外，分享土地增值收益大头的还是地方政府，开发商并没有从土地增值中获得多少。

　　经济观察报：你觉得房价还会继续涨下去吗？

　　王育琨：既然搞投资，投资品市场价格上涨在所难免，而且早涨比晚涨好。我认为，价格还得往上涨，问题是政府要承担起另一半的市场，住宅消费市场的控制，这部分按照现有收入计算，估计要占到总人口的50%到60%。准确数字不好说，大家都没有统计。

　　经济观察报：北京的房价也要继续涨？

　　王育琨：要是北京也和上海一样拿出“两个1000万”来，你试试看会有什么结果。上海的措施很厉害啊，因为上海房价涨的太猛，中央搞房价责任制，上海要服从中央。北京就没有这个背景了，北京市也没有这个意图。

　　经济观察报：你反复强调两个市场，这么复杂的房价问题的答案真的就这么简单吗？

　　王育琨：你以为有多复杂？最基本的东西总是要回归本源的，住房也是如此。美国的房地产业这么发达，有什么住宅证券化、投资基金等金融工具和投资市场，它还不是有17%的人住在廉租房嘛，自有住房率不过50%多。

　　经济观察报：之后把住宅市场分为商品房、

经济适用房和廉租房3个层次的意见和你们当时的研究也一致吗？

　　王育琨：分三个层次的结构本意并没有问题，也是在我们之前研究基础上的延伸。但后来成为政府的退出，把经济适用房也市场化了。在执行的过程中被扭曲了。

　　经济观察报：为什么你们之前的研究结果和1998年后商品房全面开放后政策反差这么大，过程究竟是什么样的？

　　王育琨：你这个问题提的很好，这是个关键点。不过，1994年我就下海经商了，没有再跟踪，为什么没有落实就不清楚了。

　　经济观察报：地方政府为什么要鼓励购房，不能考虑的更长远点吗？

　　王育琨：这个，跟中国的领导“任期制”有关，中央不会出现这些问题，地方就不好说了。