统计之乱已成楼市隐患

　　如果我们追根溯源，可以发现事实上不少统计机构并非不知道统计口径、抽取样本的不科学会导致统计数据不能反映市场的真实状况，但为了地方政府和相关部门的各自利益，人为的数据却掩盖了事实的真相，这已成了当前楼市的重大隐患。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　同样是权威部门，为何发布的数据会不同，进而能够得出不同的结论呢？那么两大部门的统计方式有何不同，统计的侧重点又有哪些区别？

　　对于购房者来说，希望从相关权威部门得到真实而不是认为修改过的数据，以便为自己的购房决策提供有益的参考，那么作为数据的发布部门，怎样做才能保证数据不失真呢？

　　数据“打架”事出有因

　　广州市房管局和国家统计局发布的数据怎么会不一样呢？广州房地主管部门给出的答复是：统计数据来源于开发建设企业与购房人提交市房地产交易登记中心登记备案的商品住房买卖合同。买卖合同登记备案的价格是有法律效力的成交价格。同时广州市住房价格统计方法是采取国家建设部的住宅均价方法，住房均价等于所有登记备案合同的成交金额总值除以所有成交面积总值。由此看来，广州市房管局在4月初公布的数据为短期内的成交均价。

　　那么国家发改委、统计局公布的房价统计数据来源和统计方法又是怎样的呢？记者就此问题采访了国家统计局调查总队有关人士。据这位人士介绍，国家统计局和国家发改委联合公布的“全国70个大中城市房屋销售价格”数据，是根据重点调查和典型调查两种方法取得数据，而后采取加权的计算方式得到相应的数据。这位专家表示，用这种方法得到的数据能够准确地反映房价变化的趋势。

　　那么，对于这两种通过不同方法得出的房价，各有什么特点，哪一种更能反映市场的真实情况呢？

　　广东房地产协会市场研究部主任黄福新表示，广州房地主管部门的房价为成交均价，是一种混合平均价格，反映的当期

商品房市场平均销售价格水平，统计时间较短，极易受到结构性因素影响，如某个时间段内市中心高价楼盘成交量较大，则会导致成交均价上涨。

　　国家统计局调查总队有关人士告诉记者，成交均价来反映当前房价水平存在一定的缺陷，“均价是一种混合的概念，最大的缺陷之处就是与以往的价格没有可比性。”这位人士分析道，如果在某一个月内低价商品房销售量较大，那么其均价水平肯定要下降。也正是因为如此，所以某一个时间内的均价变化，容易产生失真的错觉，也就是说，在某些时候数据表明价位出现下跌，但实际上市场行情并非如此。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所廖英敏研究员告诉记者，通过典型调查、重点调查得到的房价，按照统计规则是比较科学的，能够比较正确地反映出房价的变化趋势。国家统计局调查总队的专家坦承，这两种调查方法都是非全面调查方法，只是选取一些有代表性的楼盘而获得数据。

　　但是具体到数据方面，可能会存在一些小误差。这位专家举例说，比如最近公布的数据，广州市3月份新建商品住宅销售价格与去年同期相比上涨为8.6%，但这个数据是不是非常精确而没有一点误差，则不能保证，“有可能是8.7%，也有可能是8.5%，因为采用重点调查和典型调查的方式，不可能避免小误差的产生。”这位专家坦承。

　　为什么会出现小误差呢？这位专家解释说，由于在调查过程中的取样存在一定的难度，比如在对广州天河区某个楼盘的监控过程中，在去年3月份可能并未有房源在市场上销售，那么我们只好参照同区域内同品质楼盘的价格，这个价格有可能与样本楼盘的价格之间存在些微出入。

　　那么，这两种房价到底那种更接近于市场的真实情况呢？黄福新趋向于接受国家发改委、统计局发布的房价，他认为这种房价能够反映市场的趋势，“老百姓更为关心的是房价的涨跌，均价对此虽然也能够有所反映，但容易失真。”

　　但是也有专家提出不同意见，认为采用非全面调查的方法计算出来的房价，也同样会受到数据取样因素的影响而与市场真实情形存在差距。

　　成交均价应寿终正寝？

　　有业内人士无奈地指出，如果有更为规范的价格表达方式，成交均价应立即寿终正寝。因为，成交均价本身存在一些无法根治的硬伤，其硬伤主要体现在以下几个方面：

　　首先是不能准确反映住宅商品房的价格。上海房地产学者顾海波表示，成交均价是一个比较含混的概念，尤其是不能真实地反映住宅商品房的价格，这使得它无法为政府决策以及购房者提供选择和导向。在他看来，成交均价中包含了商业房产、政策性的动迁房等，而这些信息会形成干扰因素，从而使得原本购房者更为关心的住宅价格失真。

　　其次是容易受到人为控制。广州房地主管部门统计出来的数据为何会下降呢？有一个比较有意思的现象，即在今年2月初，广州市领导曾经公开表示过，一定要将广州的房价降下来，于是在4月份便有数据表明房价下跌了，是巧合吗？

　　上海卫明不动产营销智库负责人蔡为民表示，这样的情形此前在某些地区已经出现过，如为了配合地方政府标榜对房地产市场

宏观调控起到了作用，于是在某个特定的时间段内，故意大量投放价位较低的楼盘，这样统计出来的数据具有人为的因素，对购房者来说，却没有什么参考价值。

　　有专家毫不隐讳地指出，事实上统计机构并非不知道统计口径、抽取样本的不科学会导致统计数据不能反映市场的真实状况，而是故意为之，因为有些地方政府将房地产业当作当地经济发展的支柱产业，希望能通过拉动房地产业来提升地方的GDP，为了避免与国家有关宏观调控政策的公开对抗，于是，便在统计数据上做文章。

　　细化数据更有意义

　　一位网友在某网站上对于数据的失真如此评论道：“只要稍微有一点脑子的人在看到这几年国家公布的5%左右的(房价)涨幅数字都会哑然失笑，这些数字在房地产界早已传为笑谈，……”其实对于普通购房者来说，他们真的很希望政府有关部门能够提供比较准确反映市场变化的信息，来为自己的购房决策提供参考。那么，什么样的数据才具有实际参考意义的呢？

　　记者在采访中了解到，作为普通的购房者，他们所关心的房价其实是住宅商品房的价格变化，以及价格变化的具体情况。“我们就想能够通过一些数据，来分析具体地区的楼盘价格变化情况，而不是笼统的说法。”上海市民高龙如此表示。

　　要做到数据的统一，这是每一位专家在接受记者采访时最先提到的观点。廖英敏表示，有必要将数据的发布单位统一起来，“这样才能避免类似广州市房价‘打架’事件再次发生。”她说。做到数据的统一，最起码要做到统计方法的一致。

　　此外，专家表示有必要细化各项标准。顾海波表示，目前购房者关心的房价其实是住宅商品房的价格，因此在统计时，应该进行明确的区分，并由此设立如商业房产指标、住宅商品房指标，以及中低价房指标，这样，才能避免过于笼统。

　　

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，目前上海采用的分区域统计房价的方法值得借鉴。在他看来，将上海分为内环以内、内中环间等五大区域，并计算各自区域内的均价，这与混合型的均价相比，更有参考价值，因为这对于关心具体区域的购房者来说，他们能够比较直观地了解具体区域的价位变化情况。

　　黄福新表示，除了分区域统计之外，还可以更为细化一些，如根据市场上产品结构，分成不同的等级，如低价房、中价房、高价房等，然后针对各种不同的物业抽取样本，统计出各种不同的价格，供购房者参考。