香港地产泡沫破裂的当下启示 火车出轨才会停下

　　房地产市场体量庞大具有周期性。因此，千万不能急于求成，希望看到调控有立竿见影的效果。那种戏剧性的反应，可能对于市场的长久发展带来难以弥补的伤害

　　陆新之

　　除开CEPA、自由行和迪斯尼之外，今年谈到香港的时候，常常跟随的是香港地产泡沫 这个关键词。

　　对于可能面临拐点的内地房地产业而言，警惕出现香港地产泡沫破裂那样的灾难性后果，这种忧心的语境显然短时间之内难以摆脱。

　　地产业好像一列火车，当出轨时才会停下来。它与股市不同，后者好像一部的士，随时上上下下。地产牛市开始时较股市为慢，需要时间产生动力。当建立起动力后，它倾向于力度过猛而脱离经济现实。当泡沫因着一些诱因而爆破时，下调的幅度通常超过40%，甚至更多。对经济的损害远较股市造成的更为严重。

　　信心和房价正相关

　　对于房地产这样一个高速但是又畸形发展的行业，轻易地付诸情绪和道德的批评以及用犬儒主义的态度去消解那些真实的疑问，似乎都不足以帮助我们了解这个行业。

　　很多内地媒介介绍香港地产，都是由二战后的兴旺提起。历史来看，似乎可以将时间提前100年来观察。因为自香港成为英国的殖民地后，香港已爱上物业。在1841年，即英国得到了香港岛之后数月，就举行了首次的卖地。百年之后，当地富商霍英东，则透过其于1953年引入的楼花制度，教会了香港社会，如何运用少量的资金，在数天内赚取几倍回报。

　　香港总面积只有1078平方公里，人口超过700万，能够开发利用的土地不到总面积的30%。所以香港政府一直非常谨慎地沿用较为严格的土地供应政策。在城市化过程之中，政府不断建设新市镇的一系列政策(如公共设施完善等)，直接推动房地产市场走强。香港几十年来都享有增长，主要基于过去几代人的努力及坚定不移的信心，西方经济蓬勃及中国持续增长亦为这个区域增添动力，每次经历危机或金融风暴，香港社会所得的最大裨益是信心的建造。而这种信心又体验在房地产的兴旺之上。

　　但1997年金融风暴袭来，在全球经济一体化的压力下，经济架构及社会现状出现实质改变，知识经济令以往的商业模式新陈代谢大大加速，很多人感到自己的生活、投资及职位越来越不受保障，贫富悬殊、社会分化、工作及生活质素转变等问题亦令他们感到不安，在这种大转变中，若要定出正确的航向，就需要在政治、社会、经济及环境等方面有创新，很多时候，也许要重新评估当地人群固有的观念。因此，香港地产市场的泡沫形成和泡沫破裂，除了“过度投机”这句简单的结论概括外，其后面的深刻根源更加耐人寻味。事实上，令香港人之中出现大量物业富翁和其后出现数以十万计的负资产家庭，很大程度上是因为整个区域的经济结构转型和变化所致。

　　上世纪七八十年代，香港经济快速增长时期，内地居民对香港人的普遍印象是刻苦耐劳，踏实拼搏，对香港人的快速生活节奏，都认为吃不消。但现在，上海、深圳市民都有为取得自身成功而奋斗的强烈愿望，而坐享20年经济繁荣的香港，不论是官方还是民间，都失去了这种旺盛的斗志。很多回到内地发展的香港人，已经感觉到内地职员们的强大竞争力。在北京和上海的CBD，写字楼每晚八九点钟依然灯光明亮，中国经济目前的活力，绝不仅仅是“中国制造”这么简单的层面。所以，当我们谈论中国内地的地产泡沫的时候，可能要注意到的一点就是，不能将经济增长与城市建设带来的物业增值，与某些地区的因为“羊群心理”驱动造成的畸形价格飙升混为一谈。

　　香港的物业情结

　　在香港，对于房地产，人们通常称之为物业(Property)，津津乐道物业市场的大牛市。在美国，当地人则称之为住屋(Home)，他们留意每月的住屋销售数字。物业和住屋两者所指的，其实是同样一样东西，都是人们居住的这个建筑空间。其中有着微妙不同的是，“物业”一词强调的是转售的价值，而“住屋”一词着重的是功能方面。正确来看，住宅物业包含住屋的功能，同时也有保存财富的作用。

　　按照经济学教科书上的解释：土地供应有限，人口急速膨胀，居民收入改善，是香港楼市上升的成因。同样，直至上世纪九十年代初，这些因素也让日本楼市出现一番兴旺之现象。

　　20世纪80年代以来，曾经不断上扬的地产改变了香港人的投资和消费习惯。有不少人倾其所有投资在房地产上。

　　有些人买物业，不是用来自住，而是为储存财富。活跃在香港这个国际金融中心的许多投资者，在经历过数以十年计算的投资周期后，他们之中的相当一部分人态度鲜明，在香港的投资宁选物业，而舍弃证券和实业。即使是在只能勉强看到维多利亚港一点影子的地段持有物业，看起来也较为真实而具体，为投资者带来安全感。

　　港府每年财政预算的30%左右来自土地拍卖，政府从地税和印花税上获得的收益经常在财政收入之中占据重要的比例；同时香港的大地产开发商又是上市公司，从这些公司的股票交易中政府又可间接得利。另外，曾经火爆了十几年的房地产不仅制造了像数家香港巨型家族企业财团，而且也催生了一个庞大的产业队伍。香港700万人口中，高峰时期，几乎有接近一成人在从事着房地产业从调研到建筑到销售等一系列工作。

　　不仅如此，香港银行的主要业务也是给房地产贷款，因此银行的赢利也和房地产有密切关系。

　　“天下之事，有善有恶。爱憎之间，所宜详慎，若爱而知其恶，憎而知其善。”切忌“憎者惟见其恶，爱者止见其善”

　　在经济持续上升的年代，人们对于物业的信心会随着财富的储存而水涨船高。财富带动地产升值，过去一个半世纪在全世界经常上演。在八十及九十年代，香港人推高了温哥华的物业价格。近年，科技业的资本家推高了加州的物业价格。类似的情况近年正在上海发生。即使是强调家庭观念为本的美国人，虽然看到讲述穷家子弟主角如何通过搞地产公司最后发家致富娶来美人的香港电视肥皂剧的机会不大，但是他们对住屋的看法也开始有点“香港化”，因为在近年蓬勃的市况中，他们较以前更经常地将住屋作为短线买卖。

　　要补充的是，加州居民在科网热时，累积了巨额财富。中国大陆的富裕一族也蓄下不少收入，他们的支付能力，足以让某些地区的楼市蓬勃发展。

　　若从1985年香港房地产市道复苏算起，到1997年房价则上升了近10倍，并且在1997年到达顶点后，泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中香港楼价已下跌70%左右，导致大量负资产(指持有物业的市场价值已经跌至按揭金额以下)人士产生，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

　　香港地产泡沫的形成与1990年代港英政府严控土地供应量密切相关。1990年代初，在香港经济蓬勃发展拉高土地需求的时候，港英政府并没有增加土地供应量。1995年以前，香港每年私人和政府盖的房子加起来不超过4.5万套，远低于市场需求。到1996年的时候，在香港要买房，还得先花150万港币买一个“买楼的号”。供求比例的不平衡，令人想起在北京三环新城认购时提前若干天的排队人龙情形。

　　1997年，特区政府接管香港后，为了遏制涨得离谱的房价，高调推出“八万五计划”，即政府每年推出8.5万套政府补贴公屋，以不到市场价两成的价格出售给合资格人士。这年夏天的亚洲金融风暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业再遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。

　　面对史无前例的负资产、高失业率和高破产率(香港2001年8月份的个人破产数超过了1997年全年的破产数)，以对房地产商贷款和为买楼人做按揭为主要业务的香港银行普遍出现了坏账。

　　地产深度启示录

　　内地房地产需要吸取的香港教训之一是，必须尽可能地理清头绪，因势利导，保护好真实需求，避免出现大起大落各方多输的局面。价格永远是资金与商品数量之比，无论房地产、股票还是其他任意商品(消费品或投资品)都是这样。供给或者说有效供给不足，是容易导致价格上涨的最本质因素。

　　中国内地房地产市场可以说是有史以来规模最大、发展速度最快的市场，没有现成经验可供借鉴。建国以来，从来没有过城市居民将如此多的储蓄投进房地产；房地产对经济的影响从来没有像今天这么大过；政府的信贷政策周期必须充分考虑到这些因素。中国老百姓收入水平和消费能力首次直接大范围受到信贷政策的影响，因此，政府房地产政策不仅仅是一个经济政策，同时还是一个政治判断。

　　唐初的魏征曾进言，“天下之事，有善有恶。爱憎之间，所宜详慎，若爱而知其恶，憎而知其善。”切忌“憎者惟见其恶，爱者止见其善。”对于中国房地产业的种种问题，当可作如是观。诅咒三个月必垮和打包票20年都没有问题的说法，在今天的房地产市场之中，似乎都显得不够客观和建设性。

　　因此，在某些城市房价涨幅超过全世界大多数城市的时候，政府采取必要的调控措施是势在必行的。

　　在一系列严控措施之中，买家购楼后若干年限内出售要缴增值税，减低买楼按揭比率等。这些都曾在香港调控之中屡次实施。对于有些地产商和代理商刻意造势，安排不实的人龙排队等等公然欺骗公众的行为，无论是哪个体制下都难以容忍，这类环节上，政府的管治是符合公众利益的，不能缺位。

　　香港教训的第二点，就是必须尽快地让银行系统配备一套强大的防范风险的机制。对于只拥有一个公寓的市民来讲，楼市可能出现的价格起伏并不重要，只要自己的月收入不出现断流，每月供款没有问题。对于过度借贷的投机客来讲，新的一系列政策可能会大大提高他们的借贷成本，而当房地产价格的预期出现变动之后，热钱需求可能会急速减退。长期以来，香港金融管理局有一个不成文的规定，即银行的地产贷款不得超过其总贷款额的40%。但是在亚洲金融危机平息后，此规定就消失无踪了。

　　对于香港的银行而言，地产事实上一直是一个尚算安全的业务，同时也是惟一的业务增长点，这是由于当地市场对其他所有贷款的需求已经出现了饱和。

　　在1997年亚洲金融风暴过后的6年中，香港的地产价格阴跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然出现了很多警告的声音，大量出现的负资产也并没有危及香港的金融系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自由市场充分竞争一百多年之后，香港银行业形成的自身严谨的风险控制机制。

　　自从1998年我国实行以个人住房消费贷款和个人汽车消费贷款为主要内容的个人消费贷款试点以来，7年的时间，个人消费贷款在我国取得了极速发展。但令人忧虑的是，城市里的负债一族越来越多，有关统计数字相当令人震惊，据称北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率竟然高于欧美家庭。

　　在“一步到位”的消费心理指导下，许多人不惜背上沉重债务。而中国的银行，越来越多的资金都贷款给了房地产及其关联行业，这种未经历市场考验筛选就形成的贷款结构，风险高度集中，一旦市场逆转，中国的金融业在劫难逃。

　　今后十年，我国将逐渐走向个人消费信贷的还款高峰，在社会快速转型的时期，个人的还款能力将存在很大的不确定性，过度信贷对于银行体系的安全和社会的稳定显然是一个隐患。

　　第三点可能也是最重要的一点在于香港的教训启发我们，房地产市场体量庞大具有周期性。其上涨和回落，往往以数十个月作为单位。因此，千万不能急于求成，希望看到调控有立竿见影的效果。那种戏剧性的反应，可能对于市场的长久发展会带来难以弥补的伤害。所以，要有足够的耐心来应对房地产市场这个庞然大物发展带来的种种新挑战，这可能是我们社会需要的一种重要共识。