陆新之：房地产商们 请笑一笑

　　陆新之

　　据说，你讲个笑话给英国人听，他会笑三次：你讲的时候他笑一次——那是礼貌；你解释那个笑话的时候他第二次笑——那也是礼貌；最后，他半夜三更醒来突然大笑起来，因为他终于懂了笑话的意思。

　　你把同样一个笑话讲给德国人听，他会笑两次：你讲的时候他笑一次——那是礼貌；你解释那个笑话的时候他第二次笑——那也是礼貌。他不会笑第三次，因为他永远弄不懂笑话的意思。

　　你把同样一个笑话讲给美国人听，他会笑一次——你一讲他就笑了，因为他一听就懂了。

　　可是，你把笑话讲给犹太人听，他根本不笑。他会说：“那是老掉牙的笑话了，再说，你都讲错了。”之所以由这个故事开始本文，是因为最近地产界里，气氛比较紧张，很多地产大腕们，即使听到笑话的时候，反应也变得不是那么正常。因此这里想和大家一起说说笑话的事情。

　　通常情况下，犹太人那样的听众不会有人喜欢，很多人都会觉得自己的反应更像美国人。

　　然而，实际所见，总有不少人像犹太人。他们对于听到的不利信息，往往根据过去五六年地产好景的经验来做出判断，一口一个“还有二十年好景”，非常严肃地对别人说“我不敢说你错了，但是你的依据是不对的！”

　　他们缺乏笑的心情，可能是因为他们觉得比所有人都聪明。例如，他们有一个由美国中学经济教科书上面得来的雄辩理由，“只要决定房地产行业周期的关键要素——市场供求不发生明显逆转，房地产周期便难言见顶。”

　　其实这个判断是需要一系列缺省前提支持方可成立的。

　　因为内地决定房地产行业周期的关键要素，肯定不仅仅是市场供求，至少还有经济周期。而内地的经济周期，又经常受到政策措施的强力影响，因此如果政府要急刹车，那就什么市场供求的规律都会被打乱。

　　最简单来说，当金融风险积累到政府觉得难以承受的时候，自然会提高银行利率以及限制房贷。同样是一个笑话，在不同时候不同场合说出来，效果也不会一样，大家不妨多耐心地听听对方说什么。特别是游戏规则制定者的话，这个时候还是多听为好。一个不会笑，不愿意笑，不愿意考虑周围各方因素的房地产商，以后日子可能不会很好过。

　　当然，大多数安心做自己生意的房地产商们，还是表现得像英国人。第一次听到笑话的时候，会做出反应以配合现场气氛嘛。

　　例如，冯仑在西安提到的“布拉格习惯投降论”，就有点陪着大家把笑话坚持到底的黑色幽默味道。同样，分析师张宇跳将出来，点破三重关系博弈(见本期本版专稿)也很必要。他相当于是解释笑话的人，提醒大家，这是骂你，别不当回事。所以也有很多地产商闻风而至，希望他说得再清楚一点。这类英国人式地产商其实挺好，有助于听众和说者共同培养幽默感。这让我想起维珍集团那个上天入地的理查德布兰森提到的座右铭：要想生存，你就得出点洋相。

　　比较特别的是，可能比例最大的一群听众，都会是觉得自己像美国人。哪怕他们大多数没有经历过房地产市场艰难的时节，也没有逆水行舟的经验。他们会第一时间笑的原因，是觉得，哪怕行业再不好，但是我的项目能够卖，那调控就和我没有关系！理论上，我们都知道，行业系统风险不可能有人独善其身，下冰雹的时候只打旁边的车不打你的车的概率也很小。但是说实话，一个人觉得自己很聪明，比绝大多数人都能听得懂笑话的时候，你是很难直接说服他的。这类不理会大势只相信自己的人，真正未来是否可以笑得到最后，我多少有点怀疑。

　　现实中，有地产商告诉我，他决定表现得像德国人。因为德国人和美国人第一次笑的差别，地球人可以分辨出来。不过这没什么大不了的。他换个角度来想，既然在这个社会，越来越多的聪明人不愿意解释笑话(因为怕解释了听众没有反应，那就无趣了)，而越来越多的听众又怕别人不知道他听得懂，会笑个没完没了，所以，精明的发展商大可以假装是德国人，甚至不用礼貌地笑第二次。但是可以非常实际地马上在公司里面调整业务控制风险保证现金流，这样可以笑到最后。听上去，像是这么一回事。