|
在2000年股市泡沫破灭之后，不断上涨的房地产价格一直支撑着世界经济，成为推动世界经济复苏的主要动力。然而，房价在世界范围内快速、持久地飙升导致房地产市场出现了前所未有的泡沫。从美国、英国、澳大利亚到法国、西班牙和荷兰，房市过热的情况比比皆是。既然是泡沫，终归就有破灭的一天。对此，经济学家们已经不再有分歧。他们开始将关注的焦点放在此次全球性泡沫破灭后会出现什么情况、对世界经济会造成多大损害这些问题上。
根据英国《经济学家》杂志的预计，在过去5年里，发达经济体与住宅有关的财产价值上涨了30万亿美元，达到70万亿美元(相当于这些国家的GDP总和)，超过了20世纪90年代末期发生的全球股市泡沫(5年股市增值额为GDP的80%)或美国20年代的股市泡沫(增值额为GDP的55%)。该杂志公布的最新季度数据显示，在20个受调查的国家中有一半国家的房价继续上涨10%或10%以上。美国是过去1年中房价增长最快的国家之一，在今年一季度截止的过去1年中房价上涨12.5%。因此，无论是以涉及到的国家数量还是创纪录的房价涨幅来看，此次房地产过热的严重程度都是空前的，全球房地产市场的繁荣已造就了有史以来最大的金融泡沫。《经济学家》杂志认为，既然人们都已注意到了这个问题，房地产泡沫破裂的时间也就逐步逼近。
从历史上来看，不论是住房、证券市场，还是郁金香市场的泡沫，都会比人们理性的预期持续更长一段时间。尽管在世界上很多国家，房价/房租比、房价/收入比已经达到了创纪录水平，但是，正如20世纪90年代的网络股泡沫那样，人们知道价格迟早会跌，但要准确预计何时跌是办不到的。现在澳大利亚和英国的房价已下滑，而美国房地产市场的火爆则可能再持续1年时间。
有很多人断言房价不太容易会崩溃，因为住房与股票这类有价证券不同，你可以居住，且住房不能像股票那样迅速卖掉。确实如此，房价的下跌可能比较缓慢。投资者仍一直在购买住房，即使房租不能覆盖他们的利息支出，但他们相信未来将获得可观的房屋溢价。这与20世纪90年代末期投资者抢购那些股价不断上涨但没有盈利的公司股票如出一辙。
房价与股价的一个最大区别是：人们更愿意为买房而不是买股票而借贷。在大多数国家，房价的飙升往往伴随着家庭债务的激增，而股价则与家庭债务关系不大。不仅新购房者大肆举债，连那些已经拥有住房的人也增加他们的抵押贷款数额，利用房屋增值向贷款机构申请更多的消费贷款。如此举债将导致房地产泡沫具有比股市泡沫更大的危险性，随之而来的是周期性的经济疲软。国际货币基金组织(IMF)的一项研究发现，房地产泡沫破裂后发达国家的产出损失平均为股市泡沫破灭后的2倍，并且常常会导致经济出现衰退。
一些经济学家预计，此次房地产泡沫破灭的危害将比过去的更加严重，因为房价更可能在名义上下跌，而不仅仅是实质价格。在许多国家，不仅房价比前几次泡沫时估价更高，而且在目前通胀水平较低的情况下，房价可能不得不持续疲软至少10年，以使实质房价回到长期平均价值上。
更重要的是，因很多国家此轮房地产价格暴涨比以往更多地受到投资性购房的推动，如果价格开始下跌，投资者很可能立即卖掉房屋。在美国，这将意味着自从大萧条时期以来平均房价的首次下跌。那些利用房屋作为现金提款机的业主，或者那些依赖上涨的房价来获得舒适的退休生活的人，将突然意识到他们需要开始以传统的方式进行储蓄，即减少支出。这将对经济造成重大影响。
在美国，即使房价涨幅适度放缓也会损害消费支出，因为房屋拥有者一直在以创历史纪录的速度利用房价的上涨。高盛预计，2004年房屋净值提取占个人可支配收入的7.4%。如果房价停止上升，这种收入将消失。
鉴于房地产市场在支撑美国经济方面扮演着至关重要的角色，美国正是通过鼓励借贷的方式才使不断上涨的房价有力地推动了经济的发展，房价的急剧下降很可能会带来严重的后果。在过去4年里，消费支出和住宅建筑共占美国GDP增长的90%，自2001年以来，建筑业、房地产借贷和经纪等与房地产相关的产业，创造了全美五分之二的就业岗位。如果房价下降，房地产对经济的作用将从推动转变为拖累。
因此，现在美联储开始担忧房价过高也就不奇怪了。在美国股市泡沫破灭之后，美联储将低利率保持了相当长一段时间，这使美国经济免于陷入深度衰退，但可能也延迟了必须进行的经济调整。经济学家认为，最理想的情况是，美联储应该采取提高利率和给予购房者口头警告等多种方式，设法冷却过热的房地产市场，就像英国和澳大利亚中央银行曾经做过的那样。即使是现在，美联储主席格林斯潘对房地产市场所发出的严厉言论，都有可能抑制房价的进一步上涨。
如果疲软的房价将美国经济拖入衰退泥潭，一个令人尴尬的事实是：美国政策制定者的行动空间将比其在股市泡沫破灭后的行动空间小得多，目前仅3%的短期利率有调降的空间。IMF曾警告说，在房价上涨已成为全球的一个普遍现象时，房价低迷很可能将相伴而来，其影响将是广泛而深远的。如果能够维持下去，房地产过热不会给经济带来什么大的危害，但历次泡沫的破灭最后都证明，这基本上是不切实际的幻想。
更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。
| 
