同样是房奴 为什么我这么苦？

　　同样是房奴 为什么我这么苦？

　　来源：冯仑风马牛公众号

　　从 2017 年起，我国房贷利率就接连上涨，继二套房利率上调之后，各个城市的首套房贷利率也出现了不同程度的上浮。

　　面对这样的房市环境，房还怎么买，贷款还怎么贷就变成了很多购房者纠结的问题。

　　我的同学里，小周是最早买房的，按说现在应该是最不纠结的一个，但是上周同学聚会才得知，小周的日子并不好过。

　　当初买房的时候，小周动用了自己和妻子的全部家当，再加上父母的支持，一下子全款买了房。他觉得与其给银行交利息，还不如一鼓作气把房子拿下，以后也不用做房奴，轻轻松松过日子。

　　但哪里知道，其实‘贷款是个好习惯’，因为合规使用贷款，是一种合理利用杠杆的行为，让你可以用更少的钱，撬动更过总价值的房产。

　　所以本以为全款买房能够轻松点儿的小周，现在手头没有多余的资金，虽说不用还房贷，但是家里的日常开支和孩子的教育经费，再加上双方老人的赡养，小周家几乎没有多余存款。就连去年父亲住院手术费都是找朋友借的。

　　小周自嘲自己是坐拥百万家产的穷光蛋。

　　和小周形成鲜明对比的是同事欣姐，一个驰骋职场十多年的‘女强人’。2016 年欣姐买了一套黄金地段的二手房，但欣姐没有把所有的钱投都这个房子里，而是把资金平衡地放到多项投资中。

　　她把贷款买的房出租出去，以租养贷，另一部分钱投到了老家成都。这样，一套房的钱就换来了两套房，手里还剩了一些可以流动的应急款。这种投资方式，让资金的使用效率更加灵活、更有头脑。

　　所以，不论你是一线金领也好，三四线白领也好，都不要把自己的财务自由之路封死，你可以更灵活地使用自己手里的钱。

　　那么，如何在买房时找到最有效的灵活用钱的方法呢？答案是贷款买房，我们都知道，贷款有三种选择，公积金贷款、商业按揭贷款、组合贷（前两种贷款一起使用）。

　　贷款是让你上车的靠谱手段，但是过程繁杂。在买房全流程中，它的重要程度不亚于首付，首付凑够爽一时，可是贷款不优惠却要苦一世，它将在签订买房合同后的数年到数十年的时间里，每个月与你相伴，你会在漫长的年份里经历一个‘长痛’过程。

　　所以，比你会买房的人只是比你更知道如何利用贷款省钱和挣钱。会不会贷款，拉开了你与别人买房智慧的差距。

　　一、公积金 

　　公积金贷款的最大特点是，首付低，利率低，月供低，还款方式灵活。

　　2015 年 8 月 31 日，中国住建部、财政部与央行发布通知，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由 30% 降低至 20% 。

　　2018 年 1 月，五年以上的商代基准利率 4.9% ，但是公积金首套是 3.25% ，公积金二套上浮 10% 以后也只有 3.575% 。

　　申请公积金贷款，不看外地有没有住房，也不看有没有商业住房贷款，它的还款方式非常灵活，采用自由还款模式，每个月还款额不低于最低要求即可。

　　虽然公积金有诸多好处，但是不代表对所有人都适用，以下是适合公积金贷款的 3 类人群：

　　1．   高首付的人群；

　　2．   房屋总价不高的人群；

　　3．   购买二套房比首套房更适合使用公积金，因为很多人外地名下有房有贷，在北京购买房产，走商贷可能就算二套，但使用公积金贷款他就属于首套。

　　二、商业按揭贷款 

　　这种贷款方式对于新房和二手房的差别很大。

　　商贷买新房，基本上你在售楼处签订合同后，驻守售楼处的银行工作人员那里直接就可以递交商贷申请资料。一个项目可能同时派驻多家银行，你可以自由选择，也可以根据自身情况选择条件更优惠的银行。

　　而购买二手房申请商贷，签完合同、办理网签之后，需要先评估，评估公司上门对申请贷款的二手房估价，商贷评估值一般能达到成交价格的 80%-90% 。银行接着对资质进行审核，根据前面评估的房屋价格，和房屋剩余居住年限多少，综合确定给你贷款多少年，和贷款的总额度。

　　另外，商业按揭贷款流程中有 4 种情况，商贷会拒贷，需要十分注意：

　　1．   假资料、假收入证明、假工资流水都会被银行认为你资质有假。从而拒贷。

　　2．   骗贷，比如买卖双方是亲属或朋友，买卖双方并非真实买卖关系，有可能被认为骗贷，从而拒贷。

　　3．   逾期次数过多，比如信用卡和其他贷款在 2 年内连续逾期还款 3 次，或累计超过  6 次，被进入征信黑名单，都会被拒贷。

　　4．   收入不符合贷款要求，会被拒贷。

　　三、组合贷 

　　大城市的总房款非常高，单靠公积金无法 cover ，全靠商贷成本又太高，这时候，就可以考虑组合贷了。

　　但是在申请组合贷时，要记住 3 点：

　　1．   组合贷的年限，以两种贷款最低者为准。

　　2．   组合贷的套数判定，以两种贷款中更严格的一方为准。

　　3．   组合贷的贷款成数，同样以两种贷款中更严格的一方为准。

　　因为组合贷同时结合了公积金贷款、商贷的优点和缺点，所以审核时间非常长，要走两个流程。如果你是换房或买二手房，要和卖方协商好，最好提前告知使用组合贷，双方心里有数，避免中间有误差，影响交易。

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责任编辑：谢长杉