沈建光：房地产融资环境会越来越严峻 资金缺口明显

　　博鳌演讲 | 沈建光：房地产融资环境会越来越严峻

　　“现在看宏观，看融资环境，最重要的一点就是贸易战的走势，这是国际的格局。第二个就是国内的政策，这次政治局会议对国内政策的调整到底有多宽松。”

　　来源：观点地产新媒体

　　沈建光（京东金融副总裁、首席经济学家）：

　　大家早上好！我讲的题目和前面两位讲的可能有所不同，赵总讲融资已经讲得非常仔细和透彻了，朱海斌讲了融资对房地产的影响，我讲讲在上一层的问题，就是融资的环境。

　　现在国内外的形势，下半年甚至到明年融资的环境，不光是对房地产，整个经济的融资环境是会非常有挑战性的，会越来越严峻。

　　现在看宏观，看融资环境，最重要的一点就是贸易战的走势，这是国际的格局。第二个就是国内的政策，这次政治局会议对国内政策的调整到底有多宽松。

　　有人说是大水漫灌，有人认为只是一个微调，但是这个微调我认为也是有局限性，它有很多的限制。我最后还会讲讲汇率，人民币如果面临贬值压力的话，海外对房地产商的融资也会出现压力。

　　首先我们看看这个大的贸易战背景。我认为贸易战的一个起源是10年前的金融危机，10年前美国的次贷危机改变了世界的格局，不光是经济格局的改变，而且美国的民粹、欧洲的民粹主义爆发，政府不停地印钱，造成贫富悬殊拉大。

　　昨天我们有一场讨论，巴曙松老师问了我一个问题，就是谈到房价的问题，我认为房价可能面临压力，如果其它行业都不好，就房地产好，这是不是很危险？老百姓有没有收入来买房子？房价上涨最重要的是建立在经济不断增长、收入增长的前提下。

　　过去10年中国经济发展是非常好的，这也是我们的房地产黄金十年，全球的出口市场，中国在不断地占领全世界的出口市场，10年前中国才第三大出口国，10年后现在已经是第一大出口国了，远远超过德国和美国，这也是趁着欧美金融危机，我们没有出现金融危机，所以在全球的市场上中国大幅的增加份额，也是造成今天中美贸易战的一个冲突的种子，就是中国对美国的贸易顺差不断地上升。

　　另外一个历史性的发展，今年中国国内的零售额可能会超过美国，成为世界上第一大零售国。10年前中国只是美国的1/3不到，今年已经超过美国了，所以这也可以很好理解美国人的焦虑。

　　我们现在认为中国面临很大的压力，其实你看美国人，他们是很焦虑的，中国很多领域要超过美国的话，这对美国作为世界老大的地位确实会有影响，这是一个很大的国际背景，是很难短期解决的。

　　从美国来看，现在中美之间的博弈，我很同意昨天几位讲的，中美贸易战核心还不是贸易问题，如果是贸易问题是很好解决的，中国政府也很有诚意，愿意大幅进口美国的商品，减少贸易逆差。

　　但实际上中期是科技的竞争，最近美国出的很多举措都是针对中国科技的，针对中国制造2025。现在美国国防授权法，参众两院都通过了，很多方面都对中国的科技进行限制。我研究了全球人工智能九大领域的对比，全世界大的人工智能公司、大数据公司就是中国和美国公司，没有欧洲公司，也没有日本公司。

　　在这9大领域当中，美国在基础研究上的融资也是大大超过中国，但是中国在某些应用上，比如说无人机、无人驾驶，这些领域中国企业得到的融资已经超过美国硅谷了，这些方面对美国来说，它也是面临着中国巨大的压力。

　　还有一个非常严重的问题就是特朗普的底线大家搞不清楚，中国政府也是不希望贸易战打下去，但是前期让步了，他不接受，为了它的11月份的中期选举，第二个是科技竞争，第三个是重塑国际秩序，这一点也很重要，包括在南海、中东等等很多的地方，包括我们的一带一路的倡议，美国认为是对它的国际秩序的挑战，这方面的博弈会让中美的贸易战变得越来越复杂。

　　还有遏制中国的全面崛起，这就变成一个修昔底德陷阱的问题，不管今年发生什么，我觉得这个大的格局会继续延续下去。

　　当然特朗普也有软肋，也不是说中国现在就没牌可打了，我在全世界跑，过去在欧洲、美国，现在再到中国，我发现特朗普的支持率在中国还是相对比较高的，很多人都认为特朗普是非常高明的，是一个战略高手，但是欧洲、美国人认为他就是乱出牌，把全球秩序都打乱的人。

　　有人开玩笑说他是一个革命者，把旧秩序全部打破，把美国战后辛辛苦苦建立起来的国际秩序全部推 翻，这样做未必对美国有利，欧美人觉得这对他们并不是一件好事情，特别是对欧洲来说，跟欧洲的同盟关系他是非常不屑一顾的。中国人就觉得特朗普是一个非常高明的战略家，他的很多做法确实还有一定的效果，但是大家认识的反差还是很大的。

　　美国很明显有软肋，我们看到它对中国商品的依赖性是很强的。我这里举了几个例子，全美对中国机电产品的进口占美国全部进口的40%，那是非常高的比例，玩具的进口占到82%，家具进口占到50%，如果对中国的家具加10%甚至25%的关税，它要寻求替代是很难的，这是中国出口商吃亏，还是它的进口商吃亏，还是老百姓要承受这个关税的影响，现在都是未知数。

　　另外一个问题就是欧美的“三零”愿景，国内对这一点是非常认同的，认为欧美日马上就要结成同盟了，要对中国下手，我觉得这是非常困难的，这只不过是一个愿景，刚刚出来的时候，欧洲的政治领袖，包括德国、法国的领袖就是持保留态度的，欧美之间的农产品肯定是一个死结。

　　我在欧洲待了十几年，欧洲人对用美国的转基因食品，包括打激素的牛，不会轻易的就同意的。日本和欧洲刚刚达成一个自贸协定，它也是花了7年的时间才达成的，然后还有7年的缓冲期才能真正做到，所以并不是说它达到一个愿景就马上成为现实，这个路还很长。在欧洲很多跨国企业来说，中国的重要程度已经超过美国。所以在欧美日的同盟方面，欧洲和美国的分歧还是蛮大的。

　　中国现在最担心的就是怕贸易领域的纠纷或冲突不断地演变成一个全方位的较量，这是中国最大的担心。就贸易论贸易，这个事情是很好解决的，但是就怕贸易战不断地发酵，最后演变成军事、社会、科技冲突不断加大，这就变成一个全方位的较量，中国现在还没准备好，所以这方面对中国是一个很大的挑战。

　　另外一方面，中国有很多自己的事情可以做，第一是改革开放。我们看到中国政府现在做的有些方面还是非常正确的，中国对国外汽车市场的开放一宣布，特斯拉马上就在中国建厂了。

　　在这么严峻的情况下，如果中国自己开放的力度够大的话，全球的跨国公司还是愿意加大对中国的投资。因为中国最好的一点就是我们的消费市场，中国的零售已经成为全球第一大市场，这对全球所有的跨国公司来说都是不能放弃的一个市场。

　　而且中国的很多税是有空间的，很多人谈到关税，实际上真正的关税是很低的，但是中国在关税之上还有增值税、消费税，所以关于进口商品的税收负担是很高的，但是仅从关税来看还是很低的，所以这方面中国还有很多的减税空间，还有很多开放准入的空间。

　　中国现在刚刚开始让海外的投行可以控股51%，这才刚刚开始，中国第一次入世主要是对商品市场，对金融等等各种服务业还是有很多限制的。如果把中美贸易战的压力变成一个全方位开放、进一步改革的动力，可能会把坏事变好事。

　　这是外部环境，从外部环境看中美贸易战不容易解决。从内部来看，经济在减速，这是很明显的。我们看消费的下降很明显，这跟国内的杠杆收缩，包括紧缩的政策还是有关系的。

　　再看看基建方面，基建已经下滑得非常快，现在已经出现了负增长。

　　国务院的文件上特别提到了要加大基建投资，房地产的投资还比较好，但是消费、基建的投资在往下走，所以下半年经济还是有很大压力的，这次国务院的会议明显的变调，从去杠杆变成了稳杠杆，这其实就意味着放松，但是这个放松有多少效果，能不能起到效果，其实是一个很大的问题。

　　我们看到货币的收缩非常明显，特别是社会融资总量现在同比都是负增长，说明对影子银行的打压，前段时间人民银行有一个参事写了一篇文章讲到影子银行也有一定的作用，不能全部都打掉。现在很多非银行贷款的融资渠道都在压缩，这对融资环境是一个很明显的压制。

　　对房地产就更明显了，我感觉融资环境越来越难，从去年就开始了，今年这个政策是不断地在加严，但是房地产商的拿地热情上半年还是非常高的，我们看到尽管一线城市现在的销售已经是负增长，新房的销售已经负增长20%，但是三四线城市今年的增长是非常强劲的，达到了20%到30%。

　　房地产新开工现在也在回升，但是房地产融资的比例在下降，所以这里面的资金缺口肯定是越来越明显。特别是稳价格的政策，这几天大家讨论最多的就是对价格的影响，在这种严格控制价格的情况下到底是涨还是不涨，对整个房地产销量的影响也会非常明显。所以对融资的环境，我觉得是会越来越严峻。

　　最后就是人民币，人民币现在也面临很大的压力，如果经济下滑，贸易战持续，现在人民币兑美元已经到6.8，今年可能会重新看到2016、2017年的情况，现在市场上越来越多的预期是要突破7，我觉得今年突破7还是比较难的，政府肯定会不惜代价去保住汇率。

　　一方面我们看到政治局会议的基调非常明确，要稳预期，如果一旦突破7的话，这个贬值的压力就会非常大。越是贬值的预期大，现在外汇储备已经大幅下降了，经过一年的回升，现在外汇储备又开始下降，如果是突破7的话，海外做空的压力会非常大。

　　而且很明显，在中美贸易战的状态下，美国政府对汇率的贬值已经看到，美国财政部、特朗普已经开始说了，中国要靠贬值来化解它的关税，它要做的就是不断地加码关税。

　　所以从内部来看，如果允许贬值过快的话，国内的做空或者是国际的做空压力也会很大，这其实是一个非常大的考验。在这种情况下，国内国外融资的环境都会是非常有挑战的。

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责任编辑：陈永乐