房租快速上涨考验住房市场供给侧结构性改革
来源：南方都市报
李宇嘉
近期，房屋租金水平明显上涨，5月CPI同比上涨1.8%，其中居住类价格指数同比上涨2.2%，房屋租赁价格上涨更快。5月份，全国房租指数同比上涨2.4%，比居住类价格指数高0.2个百分点。事实上，2016年本轮房地产市场回升以来，整体居住类价格指数中，租赁价格指数涨幅更大，租金指数月平均涨幅、累计涨幅分别比整体居住类价格涨幅高0 ．65个百分点和0 ．77个百分点。
热点城市租金上涨更快。据房天下的数据，2017年2月—2018年5月，17个热点城市房租年均上涨8%—10%，涨幅超过10%的有6个，涨幅在5%—8%的有5个，北京（25.9%）、上海（19.5%）、深圳（15.5%）涨幅居前。5月20日住建部部署新一轮楼市调控的文件中，首次提出“稳房价”与“控租金”并重，近期北京住建委年度白皮书也明确提出，将个体房屋租金纳入监管。
问题是，在商品房市场火爆、成交量屡创新高的情况下，短期内租赁人口并不会爆发式增长。同时，租赁供给侧提速，低成本供地、供房备受重视，缘何租金依然暴涨？笔者认为，很大程度上在于，机构和资本套政策红利，攫取低成本空间价值。壮大机构租赁是发展住房租赁的重点，政策本意是解决个体“散租”模式下，租赁乱象丛生之弊病，如随意涨租、克扣押金、配套缺失等。但是，在资本和机构眼里，土地、金融、税收等优惠下，借助租赁政策红利，存量空间是价值洼地，成为资本角逐的领域。不到两年时间，京沪深穗等城市都涌现出200—300家长租公寓。长租公寓大致分两类，一是收储旧工业厂房、旧住宅区的集中式公寓；二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，后者靠提高单位收益，也就是涨租金。
据笔者调研，盘活存量空间的长租公寓，租金水平相比改造前上涨50%—200%不等。近期，深圳富士康员工集体发声，要求降低改造城中村的速度，保证租金可支付。这一事件暴露出，需要反思长租公寓运营模式及对租赁供给的负面影响。事实上，无论是补上消防、卫生等安全短板，还是提高居住体验，都要投入真金白银和人力，考虑到税负及企业盈利，租金必然上涨。
当然，收入水平提高，消费升级，供给端涌现出配套好、体验性强的租赁房源，这是需求倒逼供给跟上的结果，供给端升级也有助于满足对美好生活的诉求。问题是，房价支付能力更多受投资需求、货币供给所决定，而租金支付能力则更多受工资、收入水平决定。残酷的现实是，作为租赁主力的流动人口（2.45亿）、新就业大学生，其收入水平无法支撑租金过快上涨。
据了解，深圳富士康流水线员工的可支配收入在2100—2400元，附近城中村住房单间租金在700—800元，租金占可支配收入的30%左右，刚好符合租金不超过可支配收入三分之一的国际惯例。2017年，深圳常住居民人均可支配收入52938元，月均收入4411元。按收入分配“二八定律”，中位数在2500元左右。也就是说，2500元代表深圳80%的常住人口月可支配收入。
问题是，“十三五”期间，深圳要将100万套（间）城中村住房改造为长租公寓，这意味着城中村住房租金至少上涨50%。但是，深圳常住居民可支配收入每年增幅仅8%—9%，未来租金/收入比将超过45%。近一半收入用来支付房租，这是深圳1000多万城中村租客无法承受的。2017年，深圳人均可支配收入在全国排第三位，深圳存在的问题，其他热点城市一样存在。
2017年下半年以来，各省份都发布了租房发展规划，谋划了“十三五”及未来大规模租赁住房筹建蓝图。实际上，租赁需求主要集中在十几个热点城市，这些城市供地弹性小、供地成本高，租赁供给更多依赖存量。但是，无谓的存量盘活导致租金快速上涨，支付能力下降，衍生问题就是，租客大批向外围迁徙，或者打隔断、上下铺、合租和群租等不体面的租赁行为普遍化。
笔者认为，满足美好生活需要，盘活存量没有问题，但由于收入对租金敏感，租赁供给的公共属性更强。过去，各地过分重视商品房市场，租赁市场野蛮生长，这也是租赁乱象丛生的原因。未来，除了增加公租房建设外，要加大存量空间（特别是城中村、老旧小区）配套补缺力度，这是地方的责任。公共服务“补短板”，降低居住成本的效应明显，这才是供给侧结构性改革的重点。
（作者供职于深圳市房地产研究中心）
责任编辑：李彦丽
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