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轻税减费能否作为遏制房价的利器http://www.sina.com.cn 2008年03月11日 02:40 中国证券网-上海证券报
在房价成本构成中,税费占去了一半多。这种情况比较普遍。采取轻税减费的办法,能够降低房价,但是,轻税减费牵一发而动全身,当地方与中央、省级与市级等的财权、事权的对应关系得到调整,逐渐趋于一种平衡,才能采取这种措施,促使房价下降。 ⊙何阳 十位全国政协委员经过实地调研,向全国政协联名提交了一份提案——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。 税费过高是造成房价居高不下的重要原因之一。全国政协委员对北京市朝阳区“东区国际”小区的调研印证了这一点。该小区每平方米平均售价约为23000元,其成本构成中,建筑成本约为3500元,土地费用近6000元,各种税费近10000元。此外,开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。在房价整个构成中,税费就占去了一半多。这并非一个个例。多位全国政协委员此前取得的河南、四川、江苏、安徽等地房地产开发的费用成本构成,与此相差无几。 与西方国家不同,我国与房地产有关的税费绝大部分集中在开发环节,而这些税费都将计入房地产开发成本,一次性转嫁给消费者。我国房地产领域的税种本来就很多,如税率为5%的营业税;税率为3%的契税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为3%教育费附加税;税率为0.5%。的印花税等等。 我国房地产领域的税收存在着几个问题: 其一,税率不合理,不是畸高就是畸低。畸低的如耕地占用税,由于税率过低,根本起不到保护耕地的作用。而采用四级累进税率的土地增值税,最高税率达到60%,由于税率过高导致在很长一个时期内,一些地方干脆象征性征收。其二,重复征税。比如,对纳税人的房产所占地块,既从量课征土地使用税,又从价计征房产税等。其三,税种设计不合理。以土地增值税为例,它课税的依据是转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值额,而国际上一般会把土地使用者个人开发所得的利润剔除,因为土地增值税的课税依据是土地增值部分的再分配。 我国税收的分配机制也不尽合理。在西方国家,房地产税主要归地方,属于地方税种。如美国、法国等,其特点有两个:一是房地产税在地方财政收入中占据非常大的比例。二是地方政府在税收立法、征管等方面具有很大的自主权,可以根据地方的实际情况制定、调整税率。而在我国,房地产税的税收权限集中于中央政府,地方自主权很弱,在这种情况下,地方政府就通过增加收费的办法,来弥补自主权不足的缺陷,由此,导致了我国房地产领域乱收费现象严重的问题。 据统计,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种。许多收费根本就属于乱收费、白收费。比如,绿化费——企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。 地方政府在房地产领域的乱收费行为,与分税制改革后的财权、事权变化有关。1994年分税制改革以后,中央财政收入占总财政收入中的比重从1993年的22.0%上升到2003年的54.6%,而地方财政收入所占比例呈下降趋势。分税制财政体制对于省、市、县分别拥有哪些财权,应对哪些事权负责,并没有给出明确规定,但地方事权的增加已是大势所趋。同时,省级政府也不断加大对财政收入的集中力度,这使得市级财政收入受到影响。如此类推。 更多精彩评论,更多传媒视点,更多传媒人风采,尽在新浪财经新评谈栏目,欢迎访问新浪财经新评谈栏目。
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