楼市只是退烧 痊愈还需坚持

　　观察家

　　据国家发改委、国家统计局最新调查显示，今年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格较去年同期上涨11.3%。不过，广州、深圳热点城市较此前一个月已经出现明显下降。对于部分城市房价下降现象，发改委表示，中国的楼市调控措施效果“正在逐步显现”。

　　楼市调控措施的确正在发力，但效果如何还待进一步观察。中国楼市目前呈现的状态，并不完全是楼市综合调控措施作用的结果，而是经济过热逼出的货币紧缩政策，给楼市泼了一盆冷水。也就是说，部分城市房价下降现象主要是货币紧缩政策的功劳，楼市维持健康态势最终还得依赖长效的综合的调控手段。

　　从数据来观察，城市房价也不是一边倒。只有广州、深圳等部分城市下降，不仅北京、上海的各项房屋销售指数都在增长，而且全国房屋销售价格1月同比涨幅仍然高位运行。这就很容易给开发商坚挺房价的信心，也对部分观望的买房人的情绪造成影响，更给投机者传递了一个正面的信号。

　　众所周知，造成房价过快上涨的几个原因不外乎供求失衡、流动性过剩、宏观调控落实不力等。从目前的迹象来看，现有的政策并不能从根本上解决问题：不管是保障性住房还是商品房，供应量离需求量还有距离；流动性过剩会有所缓解，但投资渠道过窄和股市的不确定性，仍然难以改变资金过剩的大局；宏观调控落实不力实质是地方政府高度依赖土地财政，而这个问题截至目前并无有效的解决办法。

　　同时，楼市调控一直主推的调整住房供应结构的政策落实并不理想。在这次的调查清单里，国家发改委首次将“90平米及以下”中小户型房价单独公布，结果显示，今年1月份全国90平米及以下新建住房销售价格较此前一个月上涨0.2%，其中北京上涨1.1%。这是90平米以下住宅短缺的表现。再如，去年5月28日国家发改委公布的报告显示，90平方米以下普通商品住房投资增幅微弱，仅占商品住宅投资的17.2%。可见要想落实“90平米占70%”政策还任重道远，这是中央调控政策落实不力的一个缩影。

　　从税收调控方面看，物业税最被寄予厚望，然而，空转了数年却依然不能进入实转试点。全国政协委员、财政部科学研究所所长贾康在两会期间表示，物业税征收目前处在讨论的阶段，最近两三年之内，还不到考虑物业税出台的时候。也就是说，现行的税制两三年内很可能不会有大的变动，用税收手段调控房价希望不大。

　　更重要的是，楼市短期并不可能有一个完好的法制环境。因为对楼市最具影响力的《住宅法》据称从1983年就开始研制，二十多年来却迟迟未见退出。即使从现在开始集中力量攻坚，也已经面临与目前多个成文法冲突的风险，比如《土地管理法》，就让《住宅法》的出台过程多了很多阻力。

　　目前楼市呈现的打折风主要是金融手段发挥了威力，土地调控、税收调控、结构调控等手段几乎都作用不大，至于今后保障性住房对整体房价到底影响有多少也需要观察，毕竟供应对象有差异，保障房覆盖面也有限。而由王石的“拐点论”和万科引发的“打折风”，毫无疑问会引领整体房价在今年上半年甚至稍长一段时间内让房价保持负增长，也能在一定程度上压缩开发商的利润空间。但要想让房价持续稳定、地方政府和开发商真正回归理性、楼市可持续健康发展，必须充分运用综合调控手段打“持久战”。单一的金融手段是远远不能完成调控任务的。

　　□冯海宁(北京 媒体从业者）

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