买房是投资不是消费

　　针言／文

　　不纳入居民消费价格指数CPI事出有因

　　“今年一季度35个大中城市的商品住宅销售价格指数同比上涨10.5%，而与此相对应的36个大中城市居民消费价格指数CPI同比仅上涨1.9%。7月全国房价上涨了5.7%，是物价指数增幅的四倍多。”面对上述这组数据，一些宏观经济分析人士提出，居民消费价格指数CPI的上涨幅度被低估了，主要原因是没有将商品住宅销售价格指数纳入居民消费价格指数CPI的统计范围。

　　为此，国家统计局日前不得不再次出面释疑：买房是投资，不是消费。

　　“无论是按照国际惯例，还是从实际情况考虑，商品

房价格是不应该直接计入CPI的。”国家统计局有关负责人解释说，对于买房的人来说，更多的是将自己的流动资产转为固定资产，因而购买商品房通常属于投资，而不属于消费行为。

　　这位人士特地举了个例子：假设100户居民，在某年有一户居民买了商品房，花费了100万元，而其他居民这一年用于住房的日常消费(水、电、煤气、物业费等)，每户花了2000元。如果在这一年里，日常居住消费价格上涨了2%，而商品房价格上涨了15%，那么包括商品房在内的住房价格涨幅应高达10%以上。因此，将商品房价格变动直接纳入CPI统计并不合理，国际上通常也都不这样做。

　　事实上，目前国家统计局按照国际惯例编制居民消费价格指数CPI时，已经考虑了居民的居住消费。只不过不是将商品住宅销售价格指数直接纳入居民消费价格指数CPI的统计范围，而是用居民住房的房租、水、电、燃料、购买商品住宅贷款利率、住房维护修理费用、建房及

装修材料等的价格变动情况来间接反映居民居住消费价格的变动情况。上述方法是被各国所普遍采用的、比较合理的一种方法。

　　首先，根据上述方法编制的居民消费价格指数CPI已经考虑了居民的居住消费价格变动情况。而且，在市场经济比较健全、消费观念也比较理性的经济体中，房租、商品住宅贷款利率、住房维护修理费用、建房及装修材料等价格的变动，特别是房租的变动，可以反映居民居住消费价格变动的情况，至少在一个相对较长的时期是这样。因为，房租是居民居住需求与供给的直接反映，它应该是商品住宅价格波动的决定性因素，除非商品住宅的需求受到非居住需求的影响过大，或者是商品住宅的供给也出了问题。

　　其次，不将商品住宅销售价格直接纳入居民消费价格指数CPI的统计范围是有道理的。其主要原因，一是商品住宅具有明显的投资性。为卖而买的大有人在；为出租而买的也大有人在。这两种情况都是明显的生产经营行为，显然应该将其购买的商品住宅当成投资品，而不是消费品。而且，上述两种行为可以是成规模的，也可以是小范围的，有时甚至是阶段性的，即这一时期将房子用于出租，而另一段时间又将其变成了自有住房。这使得实际统计时，很难将其消费功能和投资功能区分开来。二是住宅的折旧年限极长，且购房分期付款的时间也很长，可以是几十年。这比一般耐用消费品的折旧年限和分期付款年限要长得多。三是商品住宅在某种意义上也是一种金融资产。这是汽车等其他耐用消费品所不具有的特点。正是由于商品住宅的上述特征，世界各国的经济学家和核算专家经过反复研究和实践才把住宅投入列为投资，而不是消费。

　　具体到目前我国商品住宅销售价格指数和居民消费价格指数CPI的上涨幅度出现较大差距的问题，其中虽然有一些不可比因素，如，我国居民住房市场化的时间还比较短，商品住宅销售价格和房租均在变动和逐步形成之中；居民受传统观念影响，总认为租房不如自己买房，租房市场的发育程度还不充分等等，但是，确实其中也反映了目前商品住宅市场有一定的泡沫。1997年我国城镇居民住房制度市场化改革后，住宅的房租也随之市场化。在这一过程的初期，房租上涨比较大，远远高于商品住宅销售价格的上涨幅度。2002年后这种趋势发生变化，特别是从2004年第一季度开始，商品住宅销售价格指数一直明显高于住宅租赁价格指数，2004年第一季度到2005年第一季度，二者的同比上涨率分别为：7.6%、10.1%、8.6%、11.1%、10.5%和3.4%、2.4%、1.7%、1.3%、1.3%。这说明目前

房地产特别是商品住宅市场中确实存在着一些不正常因素。为了使其正常健康发展，采取一些措施对其进行规范，是完全必要的。这也恰恰说明，幸好我国的居民消费价格指数CPI没有包括商品住宅销售价格指数，否则，很有可能会误导我们对居民消费价格走势的判断。

　　对于有专家说我国居住在CPI中的权重偏低的情况，国家统计局局长邱晓华此前曾表示，国际上，居住在CPI统计中的权重通常超过25%，我国有望在五年内上升至20%。但有人估算，中国居住在CPI的权重应该为35%。

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