首创置业：千亿遥途

  乐居财经 李奕和 发自北京

  2018年4月，44岁的钟北辰接过总裁的权利棒，成为首创董事会里最年轻的一位。

  作为唐军所治下首创置业的继任者，钟北辰称自己是站在巨人的肩膀上往前看，他想要将首创的“高周转”再往上提一个台阶。在首创置业现任董事长李松平的眼里，钟北辰有行业影响力、年轻、专业，是首创最合适不过的领军人物。

  同一年，首创置业提出了力争完成800亿、保底750亿的目标，并在2019年争取实现1000亿，2020年实现1400亿。

  但结果并不尽如人意，2018年，首创最终实现销售706.4亿，距保底目标还相差了大概44亿的距离，2019年的目标也在此后调整为800亿。

  如今，距离2019年结束仅剩两个月了，首创置业也将迎来其兑现目标承诺的时候。根据其公布的前10个月销售金额，钟北辰要完成800亿目标，仍需要努力。

  站在历史“拐点”的首创

  11月4日，首创置业公布截至2019年10月31日止十个月销售业绩。10月单月，首创置业实现签约面积约48.3万平方米，实现签约金额约90.7亿元；1-10月，首创置业累计实现签约面积约245.1万平方米，同比增长21.2%；累计签约金额约601.5亿元，同比增长25.2%。

  据此计算，首创置业已完成年度目标的75%，距离800亿仍有约两百亿左右的距离。

  值得一提的是，今年以来，首创置业实现的最高单月销售额为6月份的157亿元，“金九银十”两个月的销售则分别实现35.5亿、90.7亿。按照800亿的年度目标，首创置业在11、12月的销售要实现的销售平均为100亿元。

乐居财经据公开资料整理

  在前十个月的销售中，首创置业京津沪地区实现签约面积11.1万平方米，签约金额29.6亿元，其他地区签约面积为37.2万平方米，签约金额61.1亿元。

  按城市的占比划分，1-10月，首创置业在北京区域的销售额占比达到47%，上海13%，天津12%，昆山10%。此外，沈阳、成都、重庆、杭州、澳洲及其他区域的销售分别为5%、2%、2%、1%、2%及6%。

  回顾首创置业的发展史，其在2005年开始，启动了北京以外的扩张之路，此后持续进军西南、长三角等区域，并确立以北京、天津、上海、成都、重庆五大核心城市为主的布局战略。

  随着城市群以及粤港澳大湾区的盛行，2017年开始，首创置业进一步将核心城市的布局战略升级为京津冀、长三角、粤港澳大湾区的核心城市圈战略。同年，首创置业开始进军粤港澳大湾区拿地，并在深圳土地市场一举拿下龙华商业用地。

  截至目前，首创置业已经进入大湾区深圳、广州、佛山、东莞等城市。钟北辰在年中业绩会中表示，首创未来将还在大湾区核心城市继续扎根，形成大湾区整体布局。而大湾区里面的中山、珠海等成了首创置业重点关注的城市。

  2018年初的业绩会上，首创置业提出了三年销售目标，即2018年争取完成800亿，2019年争取实现1000亿，2020年实现1400亿的目标，并向外界强调了“强投资、快周转、冲规模”的战略。

  因此，去年的换届，也被看作首创置业的“历史性事件”。在企业内部，钟北辰被认为是带领首创回到行业前30的关键人物。而在董事长李松平的眼里，钟北辰有行业影响力、年轻、专业，是首创最合适不过的领军人物。

  钟北辰于2000年开始加入首创置业，在成为首创置业总裁之前，主要负责首创的奥特莱斯业务。其在去年换届时回应媒体时也表示，会撸起袖子加油干，首创的排名会很快升上去。

  具体措施上，为了加快周转，2018年首创置业提出了“369”新工期标准，即“3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售许可证”。

  这些措施一定程度上加速了首创的供货速度，从而加快周转，但也带来了企业债务的进一步提升。数据显示，2017年，首创置业的资产负债率为77%，净资本负债率是122%。数字在2018年提升至77.49%以及193.43%。截至2019年上半年，首创置业的资产负债率进一步上升至78.44%。

  钟北辰寻找杠杆空间

  为降低债务和解决融资问题，2018年以来，市场上不断闪现首创置业出售资产股权的身影。其中，其于去年先后转让北京金融国际酒店、北京开元和安投资有限公司59.5%股权以及51%股权。

  今年7月，首创置业转让沈阳吉天置业有限公司50%的股权、北京天城永元置业有限公司50%股权以及北京阳光苑商业投资有限公司35%股权；8月，继续挂牌首创青旅置业（昆山）有限公司51%股权；9月，北京天城永元置业有限公司50%股权，挂牌底价确定为30.25亿元。

  除此以外，为了长远解决资金和优化股权问题，2019年3月，首创置业发布供股计划，根据条款，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将增加不超过50%。

  钟北辰彼时表示，“这次供股并不是短期目标，不是说这次要拿到多少钱，核心目的是优化股本结构，能够为后续投资和融资起到杠杆作用，能够把空间释放出来，这个意义更长远一些。”

  值得一提的是，对新业务的拓展或许也成为首创置业推升负债的一大原因之一。资料显示，首创置业目前四大核心业务线为住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体及土地一级开发；此外，高新产业地产、文创产业及长租公寓作为其新业务的补充。

  作为其商业地产投资的一部分，今年1-6月，北京房山奥特莱斯二期、济南奥特莱斯成功开业，业务累计布局17城，开业10家。上半年，该集团奥特莱斯业务实现销售额36.4亿元，同比增长54%。

  除此以外，对于文创产业及长租公寓等新业务的探索，首创置业通过成立基金的方式进行撬动的企图显而易见。今年7月，首创置业与合作方合作成立首金德创基金和首正德金基金。

  据悉，两只基金规模各1亿元，目的为共同投资包括城市更新项目、商办物业项目、长租公寓项目、地产相关的文化创意项目及其他地产相关的股权项目。此外，于9月份，首创置业还拟成立5亿元合伙基金，基金主要整合各方资源，快速获取文创项目，加快文创产业业务线的发展。

  资料显示，上半年，首创置业长租公寓北京房山和园项目实现满租，天津双港和寓项目出租率85%。期内，公司北京十八里店长租公寓项目也正式开工。文创方面的“咏园”项目，作为全国首个非遗主题文创园区实现开园。

  值得一提的是，首创置业无论是长租公寓还是文创产业，均在2017年前后启动，其项目多处于开发和投资阶段。在房地产企业纷纷寻求转型的背景下，这些新业务也将成为首创置业未来的增长空间。

  对于新业务和大湾区的布局，首创置业曾做过详细规划：广州、深圳两个一线城市中，除了传统住宅业务以外，将主要落地商办、文创、产业地产、长租公寓等项目；而对于佛山、东莞等二线城市，则是以传统住宅开发项目为主。